從宏觀市場上看，2012年至今，整個商業地產的發展熱潮逐漸從沿海發達城市轉向內地二三線城市(見表2)。在國家提出“以縣域為中心的城鎮化發展”策略的指導下，華中地區商業地產市場蘊藏了無窮商機。

表2 2012年十大房企城市布局

1.新型城鎮化過程中，華中地區商業發展空間大

從宏觀經濟發展態勢來看，2012年以來社會消費品零售總額增速總體呈放緩趨勢，2012年較2011年增長率下降2.8%，但仍維持在雙位數(2012年增長率為14.3%)的水平，說明全國商業發展狀態良好。另外，華中地區人均可支配收入逐年增高，鄭州、武漢和長沙地區2012年的漲薪幅度均超過12.5%，預計2013年漲薪幅度仍然會在12%以上。因此，華中地區零售、服務、休閑娛樂等業態發展空間巨大。除此之外，相比于沿海的東部和南部地區，漢江、贛江、湘江等長江支流廣泛分布在華中地區，為東部產業轉移提供了肥沃的土壤。產業的遷移必定帶動人才和資金的流動，從而帶動華中地區的城鎮化的快速發展。

2.華中地區省會城市的商業地產市場——以長沙、武漢為例

長沙：目前，長沙市區擁有20多座功能齊全，購物環境良好的現代商貿大廈，10多個大型批發交易市場，市中心超高層和城市綜合體等大型商業體正在籌建中，全是形成綜合市場和專業市場相結合，大小零售網店相結合的多中心商業網絡體系。另外，在城鎮化過程中，長沙著力打造長沙市一小時經濟圈，以長沙為核心、株潭一體化，推動城市邊緣地帶商業空間的擴張。因此，預計未來幾年內，郊區中等規模以上的商業將有所發展，并且市中心的商圈逐步向外圍擴張。未來，長沙的商業地產將轉向郊區發展。

武漢：目前，武漢擁有多個具有一定規模的成熟商圈，并且軌道網絡系統的修建和完善令武漢“1小時生活圈”的設想得以實現。另外，武漢政府十二五規劃中提及到“引導舊城居民向新城疏解”，政府加大力度投入新區規劃，將催生新興商圈，為開發商進入武漢或開拓新物業版圖提供便利。

圖1 2012-2016年武漢各大商圈商業地產供應面積

3.華中地區商業地產開發面臨的三大問題

問題一：華中地區二三線城市多數購物中心結構同質化嚴重，幾乎無一例外地復制“購物中心+商業街+酒店+寫字樓+公寓”模式，商業創新性面臨著極大挑戰。招商定位都集中在普通消費群層，但消費內容并沒有詳細的分區。

問題二：2009年起至今，華中地區樓市進入商業綜合體的開發熱潮。以后以年均10個左右的速度推向市場，并且倉促開發。不少商業綜合體從拿地到最后投入運營，只花兩年時間，但這樣一個在兩年之內設計好又蓋好的商業項目，除了質量難以保證之外，商業地產的運營也存在各種問題。

問題三：華中地區大部分綜合體的開發商都是由以往純住宅開發商轉過來的，而這些商業開發商強調現金流快速周轉。而成功運作一個商業項目，除了前期規劃定位符合實際消費需求外，更重要在于后期招商地位和人氣的培養。因此，華中地區的商業地產在專業性方面有所欠缺。

4.冷思考華中商業地產之路

近年來，華中地區二線城市的商業地產的發展正追隨一線城市的步伐，商業發展度逐年提高，商業地產市場呈現井噴式開發之勢。然而，商業地產在飛速發展的同時變化也是驚人的，在這種情況下更需要冷思考華中地區商業地產的發展之路。

在房地產投資熱潮下，冷思考華中地區商業地產的發展之路，新華·卓爾指數研究院研究員李靜認為這條發展之路應該是“一個核心+一個保障+三點支撐+五種關系”。其中，商業地產自身的特色是項目成功的核心，品牌價值是項目成功的保障。合理配置自持和銷售物業的關系，注重資源整合以及運營機制和商業開發團隊建設是商業地產持續性發展的三點支撐。同時，平衡好開發商、業主、合作商家、顧客、政府五方之間的關系，為消費者提供優質的生活方式。