WeWork是一家于2010年在美國(guó)成立的房地產(chǎn)公司，專注于聯(lián)合辦公租賃市場(chǎng)。公司最初成立時(shí)，面積還不到300平方米。但公司成立近一個(gè)月后就實(shí)現(xiàn)了首次盈利，此后從未虧損。2014年，WeWork實(shí)現(xiàn)了1.5億美元的營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率達(dá)到30%，市場(chǎng)估值超過50億美元，預(yù)計(jì)其2015年?duì)I業(yè)收入有望超過4億美元。

WeWork的高速發(fā)展，贏得國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大亨們的高度關(guān)注。而自2014年下半年開始，"眾創(chuàng)空間"概念盛囂塵上，地產(chǎn)商們一下子通過WeWork類公司，在"眾創(chuàng)空間"和"房地產(chǎn)"找到連接點(diǎn)--那里被認(rèn)為蘊(yùn)含著大片商機(jī)。于是，雖然科技部發(fā)文嚴(yán)厲警告眾創(chuàng)空間絕對(duì)不是房地產(chǎn)，地產(chǎn)公司及相關(guān)投資主體仍舊紛紛義無反顧地走進(jìn)了"地產(chǎn)+眾創(chuàng)空間"的投資浪潮：2015年2月，SOHO中國(guó)的兩個(gè)SOHO3Q項(xiàng)目開業(yè)，分別位于北京的望京SOHO和上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)；3月，毛大慶離開任職五年有余的萬科，自稱創(chuàng)業(yè)方向?yàn)閃eWork；4月，洪泰基金與原SOHO中國(guó)副總裁王勝江先生合作打造中國(guó)業(yè)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商品牌--洪泰創(chuàng)新空間；5月，上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司（股票代碼：600748）發(fā)布通告擬通過其下屬全資子公司實(shí)銳投資與上海威加投資、上海揚(yáng)維投資共同出資1億元，成立"上海帷迦科技有限公司"，意圖打造地產(chǎn)類眾創(chuàng)空間。其他投資事件不一而足。

事實(shí)上，中國(guó)版WeWork早在幾年前就已有項(xiàng)目落地，比如蜂巢辦公空間、世鰲（CBD國(guó)際）商務(wù)中心、上海創(chuàng)智天地等等，但根據(jù)業(yè)內(nèi)人士消息，這些聯(lián)合辦公空間中，所謂的"孵化器"或"天使基金"其實(shí)都不掙錢，真正掙錢的還是房地產(chǎn)；開發(fā)商引進(jìn)天使基金的目的，還是為了吸引租客，并能爭(zhēng)取一部分產(chǎn)業(yè)支持政策。為此，部分業(yè)內(nèi)人士并不看好這一領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)，認(rèn)為"這種高大上的創(chuàng)業(yè)，成功率很低。"

那么，到底WeWork模式在中國(guó)的適應(yīng)性有多強(qiáng)？

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2015-2020年中國(guó)眾創(chuàng)空間發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃研究報(bào)告》深度分析了美國(guó)版WeWork的商業(yè)模式及其在中國(guó)的適應(yīng)性，可見看到，WeWork模式在中國(guó)是有較大借鑒意義的，但是需要進(jìn)行一定程度的中國(guó)化改造。

一、WeWork的運(yùn)營(yíng)模式

從運(yùn)營(yíng)模式上看，WeWork主要是通過在一些租金較為便宜的地區(qū)租用樓面，并進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，將樓面設(shè)計(jì)為風(fēng)格時(shí)尚、可定制且社交功能較齊全的辦公空間，之后以遠(yuǎn)高于同業(yè)的價(jià)格租給各種創(chuàng)業(yè)者（公司或個(gè)人），并在租金中獲利。在日常運(yùn)營(yíng)中，除了為各類創(chuàng)業(yè)者提供辦公空間（辦公室、會(huì)議室、娛樂設(shè)施、生活設(shè)施）之外，WeWork還為創(chuàng)業(yè)者提供各種跟創(chuàng)業(yè)關(guān)系密切的隱形服務(wù)，如定期舉辦社交活動(dòng)，促進(jìn)創(chuàng)業(yè)者之間、創(chuàng)業(yè)者與投資人之間的交流；充當(dāng)中間人，為創(chuàng)業(yè)者之間合作、創(chuàng)業(yè)者和投資人、初創(chuàng)企業(yè)和成熟企業(yè)之間搭建業(yè)務(wù)或資本合作的橋梁；完善辦公空間的各類社交功能，為創(chuàng)業(yè)者和投資人創(chuàng)造各種各樣偶然的邂逅可能。其具體的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)如下表所示：

圖表：WeWork運(yùn)營(yíng)模式的特點(diǎn)

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

二、WeWork的盈利模式

目前，WeWork的盈利模式主要來自兩個(gè)方面：

1、向創(chuàng)業(yè)者（個(gè)人或公司）收取租金

WeWork主要是在新建的開發(fā)區(qū)或者蕭條的街區(qū)開設(shè)辦公點(diǎn)，先折扣價(jià)租下整層寫字樓，分成單獨(dú)的辦公空間，再出租給愿意挨著辦公的初創(chuàng)企業(yè)，采取的是"整批零租"的形式，重點(diǎn)是保證好利差，從而在會(huì)員租金和配套服務(wù)上收費(fèi)。WeWork的租金比較高，一張辦公桌的月租為350美元，一間64平方英尺辦公室的租金為每人650美元；但是因?yàn)槠漭^為完善的創(chuàng)業(yè)環(huán)境以及完備的創(chuàng)業(yè)社交網(wǎng)絡(luò)，其會(huì)員數(shù)量一直保持著激增狀態(tài)。當(dāng)WeWork在倫敦紹森德（South End）開設(shè)最新的辦公地點(diǎn)時(shí)，一開始就租出去80%。

WeWork的會(huì)員數(shù)量比較穩(wěn)定，公司28%的收入來自較小會(huì)員。當(dāng)較大的會(huì)員搬到自己的辦公場(chǎng)所或者更大更新的WeWork辦公點(diǎn)時(shí)，較小的會(huì)員就會(huì)升級(jí)。"我在這里接到了很多生意，即使租金翻倍，我仍然能夠賺到錢。"Brilliant Collaborations公司首席執(zhí)行官喬納森·斯莫利（Jonathan Smalley）說。這家廣告代理商是WeWork沃登面包工廠辦公點(diǎn)的會(huì)員。

2、隱形回報(bào)獲利

WeWork除了會(huì)員租金和配套服務(wù)收費(fèi)之外，WeWork還通過周邊地價(jià)溢價(jià)、對(duì)種子公司投資等隱性回報(bào)來獲利。

除此之外，WeWork管理者看到了以中間人身份向會(huì)員介紹各項(xiàng)服務(wù)的新收入來源。這些服務(wù)包括醫(yī)療、會(huì)計(jì)、法律和云計(jì)算。比如通過TriNet，WeWork幫助會(huì)員每月節(jié)約200美元的健康保險(xiǎn)費(fèi)；WeWork會(huì)員使用亞馬遜AWS云服務(wù)提供的網(wǎng)絡(luò)主機(jī)第一年可免除5000美元費(fèi)用。雖然目前WeWork沒有收取服務(wù)中介費(fèi)，但據(jù)公司透露消息，未來這種情況可能會(huì)改變。

三、WeWork商業(yè)模式的創(chuàng)新分析

WeWork是創(chuàng)新型辦公空間的代表，與現(xiàn)有寫字樓的經(jīng)營(yíng)模式相比，存在著如下創(chuàng)新：

1、地產(chǎn)開發(fā)到運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)創(chuàng)新

目前商業(yè)地產(chǎn)和樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式主要是"拿地、開發(fā)、招租"的運(yùn)營(yíng)模式，在這種模式之下，資金投入非常大，而運(yùn)作周期極為漫長(zhǎng)，資金回籠時(shí)間非常長(zhǎng)。而在WeWork模式中，略去了拿地和開發(fā)的環(huán)節(jié)，通過物業(yè)對(duì)所租之地進(jìn)行改造升級(jí)。這種模式之下，公司可以在數(shù)月之內(nèi)完成項(xiàng)目交付，讓資金得到快速回籠。

2、辦公樓宇產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新

一方面，租面積到租工位，非標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品到標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的進(jìn)步，瞬間打破了以樓層、面積、戶型、使用率等為代表的寫字樓的復(fù)雜性。另一方面，租賃標(biāo)的可伸縮性以及租期的靈活性，又減少了企業(yè)對(duì)未來發(fā)展不確定性的顧慮，營(yíng)銷成本也將隨著產(chǎn)品的改進(jìn)而降低。

3、集約經(jīng)營(yíng)到共享經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新

客戶獲得的不再僅僅是一塊面積或一張工位，還包括前臺(tái)、會(huì)議室、茶水吧和休閑區(qū)等公共資源。而大部分企業(yè)對(duì)于公共空間存在依賴性，尤其隨著通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的興起，便攜筆記本、iPad的普及，人們?cè)絹碓蕉嗟貒L試在多元化的空間內(nèi)完成工作、交流、協(xié)作--但這部分空間的實(shí)際使用率并不高，甚至包括工位本身也是如此。而從另一個(gè)角度來看，使用比擁有更有價(jià)值。對(duì)運(yùn)營(yíng)方而言，服務(wù)新客戶的邊際成本趨向?yàn)榱悖袡C(jī)會(huì)降低門檻獲取更大的市場(chǎng)容量--類似健身俱樂部的會(huì)員制。

4、空間硬件到服務(wù)的變革

辦公空間是企業(yè)最基本、最底層的需求。有了辦公室，注冊(cè)成立公司具備法人資格后，考慮的才是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、財(cái)稅、人力資源等服務(wù)增值。運(yùn)營(yíng)方提供的第三方服務(wù)降低了客戶采購(gòu)成本的同時(shí)，也降低了第三方服務(wù)商的銷售成本，而運(yùn)營(yíng)方自身則獲得客戶關(guān)系和黏性，最終實(shí)現(xiàn)三贏局面。

四、WeWork的成功很大程度上得益于美國(guó)的大環(huán)境

1、美國(guó)擁有完善的創(chuàng)業(yè)教育體系，年輕人創(chuàng)業(yè)熱情高，準(zhǔn)備足

美國(guó)的創(chuàng)業(yè)革命，得益于始自1960年代的創(chuàng)業(yè)教育。美國(guó)是世界上實(shí)行創(chuàng)業(yè)教育最早也是最成功的國(guó)家。這些較為完善的創(chuàng)業(yè)教育體系使得美國(guó)年輕人的創(chuàng)業(yè)熱情比較高。在美國(guó)，很多年輕人都會(huì)選擇創(chuàng)業(yè)，而非一心進(jìn)入大公司上班。這對(duì)類似于WeWork的創(chuàng)業(yè)空間提出了非常大的需求。

圖表：美國(guó)的創(chuàng)業(yè)教育體系介紹

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

2、美國(guó)具有相對(duì)完善的創(chuàng)業(yè)融資體系

美國(guó)政府支持小企業(yè)融資主要采取以SBA為核心引導(dǎo)商業(yè)機(jī)構(gòu)、民間資本對(duì)小企業(yè)貸款或投資的間接調(diào)控模式。目前，美國(guó)已經(jīng)構(gòu)建了以發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)為基礎(chǔ)，以民間資金為主力，以私人或獨(dú)立的創(chuàng)業(yè)投資公司為主要中介，以高利潤(rùn)為保證的創(chuàng)業(yè)投資機(jī)制。在這種創(chuàng)業(yè)機(jī)制下，美國(guó)創(chuàng)業(yè)者只要有創(chuàng)意，比較容易獲得融資；這降低了創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

圖表：美國(guó)的創(chuàng)業(yè)融資體系介紹

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

3、美國(guó)政府對(duì)WeWork模式的主動(dòng)支持

美國(guó)各州的市政府意識(shí)到這類辦公場(chǎng)所對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)大有裨益，于是竭盡所能地向WeWork示好。在舊金山，市長(zhǎng)李孟賢（Ed Lee）改變了警方的巡邏路線，并在破敗的田德隆區(qū)設(shè)立了一個(gè)警區(qū)前哨站，以保障WeWork會(huì)員的安全。芝加哥市長(zhǎng)拉姆·伊曼紐爾（Rahm Emanuel）親自向紐曼闡述該市尚未公布的新自行車道修建計(jì)劃和有利于初創(chuàng)企業(yè)的其他項(xiàng)目，以便說服WeWork在芝加哥西環(huán)（West Loop）地區(qū)開設(shè)辦公點(diǎn)。波士頓新任市長(zhǎng)馬丁·沃爾什(Martin J. Walsh)把新的WeWork辦公場(chǎng)所作為他上任后最初幾次公開演講的地點(diǎn)之一，沃爾什認(rèn)為對(duì)芝加哥而言，創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)在某種程度上還是個(gè)新鮮事物。隨著越來越多的人領(lǐng)會(huì)WeWork的那種想法，更多的人將會(huì)對(duì)創(chuàng)業(yè)產(chǎn)生興趣。

4、美國(guó)租賃物業(yè)辦公審核周期極長(zhǎng)

WeWork的成功一定程度上得益于美國(guó)式大環(huán)境的天然"軟肋"。與中國(guó)租賃環(huán)境不同，在美國(guó)租賃物業(yè)辦公，有著相當(dāng)嚴(yán)格的審核周期，根據(jù)相關(guān)法律程序，審核周期通常可以達(dá)半年之久。

四、WeWork發(fā)展模式在中國(guó)的適應(yīng)性有多強(qiáng)？

1、從創(chuàng)業(yè)環(huán)境看

整體上看，中國(guó)的創(chuàng)業(yè)文化氛圍目前還很難比得上美國(guó)。這很大程度上源于中國(guó)創(chuàng)業(yè)教育體系的整體缺失。國(guó)內(nèi)眾多創(chuàng)業(yè)者仍舊屬于草根創(chuàng)業(yè)者，其所得到的關(guān)于創(chuàng)業(yè)方面的培訓(xùn)少之又少。從小學(xué)到高中，中國(guó)應(yīng)試教育色彩較為濃厚，最顯著的證據(jù)就是中國(guó)寥寥幾家上市的教育培訓(xùn)公司，無不以應(yīng)試培訓(xùn)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)收入；中國(guó)大學(xué)前的教育，對(duì)各類創(chuàng)意型課程的關(guān)注實(shí)在是少之又少。而各個(gè)大學(xué)雖然有創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)課程，但整體比較少。雖然這幾年各類大學(xué)生創(chuàng)業(yè)大賽慢慢多了起來，但是創(chuàng)業(yè)文化氛圍的形成，顯然不是一朝一夕的事。不然中國(guó)也不會(huì)有那么多極為優(yōu)秀的大學(xué)畢業(yè)生擠破腦袋也想進(jìn)入大型國(guó)有企業(yè)、政府機(jī)關(guān)的現(xiàn)象；不然中國(guó)教育培訓(xùn)市場(chǎng)上也不會(huì)做大那么多家公務(wù)員教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。

其次，中國(guó)的創(chuàng)業(yè)融資體系目前也很難比得上歐美。僅從孵化器來看，在眾創(chuàng)空間這一概念提出之前，中國(guó)各類孵化器機(jī)構(gòu)大都關(guān)注具備一定規(guī)模的企業(yè)，對(duì)真正的初創(chuàng)型企業(yè)關(guān)注度比較低。類似創(chuàng)新工場(chǎng)這類主要關(guān)注初創(chuàng)型企業(yè)的創(chuàng)新型孵化器也是二十一世紀(jì)初才有的產(chǎn)物。而從小企業(yè)投資公司的建設(shè)上看，中國(guó)合法的小額貸款公司直至2008年5月中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》后才被政府認(rèn)可；中國(guó)的天使投資人隊(duì)伍也是近幾年來才真正興起。

但是，自2014年以來，隨著創(chuàng)客空間被政府反復(fù)提及，眾創(chuàng)空間的概念也被寫入政府工作計(jì)劃，有了政策的反復(fù)保證，從中央到地方開始慢慢出臺(tái)利好初創(chuàng)企業(yè)建立、融資、孵化等的政策；從政府到企業(yè)，也開始逐漸重視初創(chuàng)企業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系的構(gòu)建--所謂的創(chuàng)客空間、創(chuàng)新型孵化器、眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公等等概念，都是各類投資主體從不同角度構(gòu)建初創(chuàng)企業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系的嘗試和努力。

因此，雖然從整體上看，中國(guó)的創(chuàng)業(yè)文化氛圍和融資體系目前比不上美國(guó)那么完善。但是目前來看，過大的人口基數(shù)所帶來的就業(yè)壓力問題，使得政府不得不花大力氣向全社會(huì)推廣眾創(chuàng)空間的概念，眾創(chuàng)空間建設(shè)在未來很長(zhǎng)時(shí)間里將獲得很多政策紅利；而類似于創(chuàng)新工場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)工坊之類的創(chuàng)新型孵化器，其孵化成果已得市場(chǎng)驗(yàn)證，這也將吸引眾多投資者進(jìn)入創(chuàng)新型孵化器，或者說是眾創(chuàng)空間的投資建設(shè)中來。

也許，WeWork發(fā)展模式，在中國(guó)難以得到其在美國(guó)那樣迅速的發(fā)展速度，但是在創(chuàng)業(yè)熱潮推動(dòng)下，WeWork模式，仍舊是中國(guó)各大地產(chǎn)商和相關(guān)創(chuàng)業(yè)者應(yīng)該關(guān)注的模式創(chuàng)新方向。

2、從市場(chǎng)需求上看，重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)模式的本土化改造

WeWork創(chuàng)辦于2010年，當(dāng)時(shí)美國(guó)的"一人公司"數(shù)量已超過2000萬家，經(jīng)濟(jì)危機(jī)和高失業(yè)率讓此數(shù)字每年以14%的速度增長(zhǎng)。在WeWork獲得3.55億美元融資的2014年，美國(guó)自由職業(yè)者和獨(dú)立工作者總量已達(dá)4200萬人，這些人是聯(lián)合辦公場(chǎng)所的典型客戶。

上面提到，國(guó)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)氛圍和創(chuàng)業(yè)激情并沒有國(guó)外那么高昂。雖然，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，國(guó)家對(duì)大眾創(chuàng)業(yè)的重視會(huì)在未來一段時(shí)間里催生一些潛在的聯(lián)合辦公場(chǎng)所的需求量，但是近幾年時(shí)間里，這個(gè)需求規(guī)模應(yīng)當(dāng)不會(huì)很大；同時(shí)也需要考慮到中國(guó)大部分初創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者支付能力并不強(qiáng)。如果短期內(nèi)大量的類WeWork辦公空間涌現(xiàn)，市場(chǎng)很可能會(huì)出現(xiàn)泡沫。因此，對(duì)類WeWork模式的投資，仍舊要關(guān)注商業(yè)模式，可借鑒美國(guó)模式，但需符合中國(guó)國(guó)情，尤其要關(guān)注到國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的特點(diǎn)。對(duì)于這一新興事物，無論是潘石屹的3Q還是毛大慶的中國(guó)版WeWork，誰有能力引導(dǎo)市場(chǎng)誰就能有機(jī)會(huì)占領(lǐng)市場(chǎng)。

WeWork在美國(guó)最初是靠獲取租金差價(jià)賺錢的，這種模式至少需要上班時(shí)間所有辦公位使用率達(dá)到80%，才能賺錢。鑒于中國(guó)消費(fèi)者的具體特點(diǎn)，以這種盈利模式為主導(dǎo)，顯然不太行得通。為此，國(guó)內(nèi)版的WeWork不能僅僅靠房租盈利，而應(yīng)該做成創(chuàng)新型孵化器的模式，關(guān)鍵是要做好創(chuàng)業(yè)服務(wù)。除了提供創(chuàng)業(yè)硬件環(huán)境（工位、會(huì)議室、創(chuàng)業(yè)所需設(shè)備）之外，更重要的地是要做好軟性服務(wù)，包括投資接洽、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)交流等等。投資方可以通過自己的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)將能夠提供這些軟性服務(wù)的市場(chǎng)主體組織起來，讓其形成一個(gè)良性的商業(yè)循環(huán)。軟性環(huán)境做得好，創(chuàng)業(yè)融資成功企業(yè)的比例也將會(huì)提高。此時(shí)，投資方便可以以股權(quán)的方式或者扶持基金的方式將對(duì)優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)企業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐顿Y，租金可以用部分股份抵押。這對(duì)初創(chuàng)企業(yè)而言，大大降低了創(chuàng)業(yè)門檻。

當(dāng)然，除此之外，中國(guó)版WeWork的盈利點(diǎn)還有很多想象空間，比如抓住下游客戶群，與大型公司進(jìn)行商務(wù)合作，為初創(chuàng)企業(yè)定制相關(guān)產(chǎn)品；再如利用WeWork聚集大量創(chuàng)業(yè)者的特點(diǎn)，幫助初創(chuàng)企業(yè)在彼此間推廣產(chǎn)品，形成良性的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。

其他國(guó)外的眾創(chuàng)空間發(fā)展模式，可參見：

《眾創(chuàng)空間發(fā)展模式借鑒——美國(guó)TechStars發(fā)展模式帶來哪些經(jīng)驗(yàn)》

《眾創(chuàng)空間發(fā)展模式借鑒——美國(guó)Y-Combinator（YC）發(fā)展模式何處可借鑒》