蘇寧云商11月13日晚公告，其全資子公司江蘇蘇寧物流與深創投不動產擬聯合發起物流地產基金，投資公司擬建、在建及已建成高標準倉儲物流設施，并尋求并購其他市場主體的高標準倉儲物流設施。基金目標規模300億元，首期募資50億元，目標實現管理倉儲規模1200至1500萬平米。物流地產行業所經營的現代物流設施在建造標準、后期運營效率等方面遠高于傳統倉儲設施，正好符合當下電商和新零售的發展對現代物流設施的巨大需求。

電商和新零售的發展對物流設施提出新要求

近幾年，電商憑借其便利、商品齊全、價格透明等優勢發展迅速，在線上交易額和快遞量表現出高速的增長。根據前瞻產業研究院《2017-2022年中國電子商務行業發展趨勢與投資決策分析報告》，2010-2016年，我國電子商務發展狀況良好，交易額增長幅度保持在20%以上；快遞量增長幅度保持在48%以上。2016年我國電子商務交易額實現22.97萬億元，同比增長26.21%；快遞量為312.8億件，同比增長51.33%。

想要在短時間內實現“下單-配送-簽收”的過程，僅僅依靠傳統的倉儲是不可能的，必須依托具有大數據處理能力，智能化的現代物流實施才能實現。例如：2017年雙十一，菜鳥網絡全天物流訂單量為8.12億個。其通過大數據預測、提前分倉、智能路由、自動化倉儲和分揀等手段，提升物流時效，天貓8.12億訂單中3.66億個已經在當日發貨，第一單送達僅用時12分鐘，如此高的效率效不僅能降低單位成本，還能提升消費者體驗。

圖表1：2010-2016年中國電子商務交易額及快遞量增長情況（單位：萬億元，億件）

資料來源：前瞻產業研究院整理

“新零售”概念的提出引發零售業的變革，線上零售商開始探索線上線下一體化模式。2017年，國內電商巨頭加大布局新零售的力度，例如：阿里計劃將一年內在全國開10000家天貓小店，天貓小店50%的貨源由菜鳥物流直接配送；京東宣布未來五年要在全國開設100萬家“京東便利店，加盟便利店的貨源可以選擇100%從京東進貨和部分從京東進貨，由京東負責物流配送到店。

在線零售市場的興起和蓬勃影響和改變了傳統零售市場格局，帶動了物流的發展，更對中國現代物流設施市場產生著重大和深遠的影響。而新零售，要實現線上和線下的一體化，對倉儲配送、存儲的要求更高，未來高標準、智能化的倉儲物業租賃需求將更加旺盛。

國內現代物流設施供需情況

數據顯示，近幾年我國現代物流設施供需結構明顯改善，但任然處于失衡狀態，現代物流設施的供給還遠遠不能滿足需求。2016年，中國現代物流設施行業的供給/需求比為51.16%，供給缺口達到2320萬平方米。隨著電商的穩步增長以及新零售行業興起，預計未來現代物流設施的需求就進一步增長。

圖表2：2010-2016年我國現代物流設施供需情況（單位：百萬平方米，元/月*平方米）

資料來源：前瞻產業研究院整理

政策推進現代物流設施發展

據《2017-2022年中國倉儲物流行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》的匯總，2016-2017年，國家商務部、工業和信息化部等多個部門相繼出臺政策從倉儲配送、倉儲智能化以及設施的建設等方面提供政策支持，為我國倉儲物流的發展營造良好的政策環境，政策利好將進一出推動國內現代物流設施的建設。

圖表3：倉儲物流行業最新政策解讀

資料來源：前瞻產業研究院整理

現代物流設施受資金追捧

目前，現代物流設施供不應求，且需求增長潛力巨大。現代物流設施的建設深受投資者的青睞，據統計，僅2017年1-10月，國內現代物流投資事件約20起，投資數額幾乎都在千萬級以上，其中易商紅木集團獲得6.33億美元的投資，為今年獲得投資數額最大的倉儲服務商。

圖表4：2017年部分物流企業國內融資情況

資料來源：前瞻產業研究院整理

國家政策的支持+社會資金的青睞使得我國現代物流設施的發展有了良好的基礎，而電商與新零售帶動的倉儲需求，為現代物流設施提供了廣闊的前景。