2012年5月，嘉民集團與網(wǎng)上零售商夢芭莎簽訂協(xié)議，為夢芭莎在天津市武清區(qū)開發(fā)兩幢面積合共42410平方米的物流倉庫。嘉民集團表示5年內(nèi)在中國的投資，將從目前的19億元人民幣，增加到190億元人民幣。在目前住宅地產(chǎn)發(fā)展受限和零售業(yè)(特別是電商)對倉儲房屋的需求拉動下，房地產(chǎn)商們紛紛轉向曾經(jīng)不被看好的物流地產(chǎn)領域，掀起一波投資熱潮。

物流地產(chǎn)是根據(jù)客戶的需求，選擇合適的地點，建設、運營與管理專用物流設施，而且采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設施，與客戶(比如制造商、零售商、物流公司等)建立密切的合作關系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現(xiàn)代物流設施和專業(yè)的物業(yè)管理服務。物流地產(chǎn)的最大特點是利潤來源穩(wěn)定，投資回收期長，但其對開發(fā)商的物流運營管理能力要求很高。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院地產(chǎn)行業(yè)研究員劉小紅指出，由于物流地產(chǎn)的投資回報率不如住宅、寫字樓等項目，我國房地產(chǎn)商們以往并未將其作為真正的盈利點來進行發(fā)展，更多的是打著物流名義跑馬圈地、炒賣物流土地資源。這給予了外資企業(yè)以發(fā)展先機，其中普洛斯、嘉民集團等外資企業(yè)早已在我國部署物流地產(chǎn)的全國戰(zhàn)略，其發(fā)展勢頭迅猛。這些企業(yè)除具有先發(fā)優(yōu)勢之外，對物流運營管理的優(yōu)勢更是國內(nèi)企業(yè)難以企及。

國際物流地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略

資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2012-2016年我國物流地產(chǎn)行業(yè)深度調研與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》

機遇和挑戰(zhàn)并存

隨著住宅地產(chǎn)“三限”政策的出臺，房地產(chǎn)商們作為后來者，紛紛轉向其他地產(chǎn)領域，此時物流地產(chǎn)才真正開始被房地產(chǎn)企業(yè)重視起來。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院地產(chǎn)行業(yè)研究員劉小紅認為，物流地產(chǎn)投資熱潮的襲來并不僅受住宅地產(chǎn)發(fā)展受限的影響，其中物流設施的供不應求是各開發(fā)主體躍躍欲試的原動力。目前我國的國際標準倉庫總存量為1300萬平方米，僅相當于美國波士頓一個城市的水平，且其中60%位于一線城市。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2011年北京、廣州、濟南等城市的倉儲價格同比增長了20%-30%，而上海的不少大型倉儲的租金更是上漲了近50%。而隨著2011年全球制造業(yè)的復蘇和國內(nèi)消費市場的急劇增長，環(huán)渤海、長三角、珠三角地區(qū)的倉儲空置率一直處于下降區(qū)間，很多地區(qū)甚至出現(xiàn)“一庫難求”的場面。由此，傳統(tǒng)物流公司和電商企業(yè)(阿里巴巴、京東、卓越、當當、凡客等)也大舉進軍物流地產(chǎn)，由“輕資產(chǎn)”向“重資產(chǎn)”轉化。

另外，政策的優(yōu)惠也在一定程度上刺激了物流地產(chǎn)的發(fā)展。2012年2月份，財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布《關于物流企業(yè)大宗商品倉儲設施用地城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》，對物流企業(yè)自有的(包括自用和出租)大宗商品倉儲設施用地，按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

對房產(chǎn)商而言，物流地產(chǎn)是一種機遇，更是一種挑戰(zhàn)

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院地產(chǎn)行業(yè)研究員劉小紅認為，相比制造商、零售商和第三方物流企業(yè)自建物流地產(chǎn)項目相比，房地產(chǎn)商擁有土地資源，地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計、建設以及資源的整合等諸多優(yōu)勢。但房地產(chǎn)商在進行物流地產(chǎn)的開發(fā)時，需要避免盲目開發(fā)，因為根據(jù)目前的狀況物流倉儲設施在5%的空置率下才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，利潤就會被擠壓掉。這也意味著物流地產(chǎn)開發(fā)商還必須擁有強大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業(yè)的服務品質，這些因素會對后期的投資回收造成關鍵影響。這也是我國的物流地產(chǎn)商們需要向國際物流地產(chǎn)商學習之處。因此，物流地產(chǎn)不僅是我國房地產(chǎn)商面臨的機遇，更是對其綜合實力的一種挑戰(zhàn)。