2020年，北上廣深投資吸引力排名保持領先，1.5線城市緊隨其后，前二十名以2線以上梯級城市為主。2020年，全國地級以上城市投資吸引力前20名城市仍以1線、1.5線及規模較突出的2線城市為主。從區域來看，長、珠三角優勢更加凸顯，東北、西北投資潛力持續下降。

1、2020年各級城市市場需求與投資吸引力對比 北上廣深保持領先

2020年，北上廣深投資吸引力排名保持領先，1.5線城市緊隨其后，前二十名以2線以上梯級城市為主。2020年，全國地級以上城市投資吸引力前20名城市仍以1線、1.5線及規模較突出的2線城市為主。

具體城市來看，上海、北京、深圳、廣州投資吸引力排名保持不變，依次位居前四名。杭州數字經濟引領經濟創新發展，同時受益于引才力度明顯加大，2019年常住人口總量突破千萬，投資吸引力保持全國第五位;

南京、成都、武漢、蘇州、重慶等1.5線城市也位居全國前十名，其中蘇州房地產市場熱度較高，疊加區域一體化規劃背景下投資潛力提升，歷經三年后回歸前十，南京經濟增長勢頭突出，排名也有所提升;

天津、鄭州分列第11、12位。2線城市中，西安、長沙、寧波、佛山、青島、合肥、濟南等地經濟保持較高增速，人口規模顯著，市場規模龐大，投資吸引力排名緊隨1.5線城市之后。

東莞受益于大灣區建設規劃，經濟快速增長，市場穩定擴容，是2.5線城市中唯一進入前二十的城市;其他2.5線及3線城市中，珠海、嘉興等城市群內緊鄰核心城市的地級市排名靠前，其中珠海、常州、南通、舟山等地排名均有所提升。

2020年，4個一線城市投資吸引力位居全國前四位，1.5線城市繼續保持快速增長態勢，排名位居前列。從不同區域來看，排名前50中，長三角和珠三角地區城市占居“半壁江山”，東北和西北地區入圍城市數量最少。從不同城市來看，一線以及杭州、南京、蘇州等熱點城市仍具有較大投資吸引力;佛山、東莞、廊坊等一線周邊城市，在輻射帶動作用下，房地產市場發展前景較好，投資吸引力排名上升較多。

吸引力百強城市具有如下特征：

從區域分布來看，東部發達城市群及沿海區域是我國主要的發展高地，點狀分布的中西部核心城市投資潛力也較為突出。近年來我國積極推動以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展的新模式，東部三大城市群核心城市資源優勢突出，經濟實力雄厚，產業發達，吸引了大量高質量人才集聚，2020年京津冀、長三角、粵港澳分別有2、6、4個城市位列全國投資吸引力前20名，且普遍排名靠前;

其中長三角和大灣區產業及城市梯級相對完備，積極帶動城市群內部三四線城市較快發展，城市群內均有超半數城市路身全國前50名，其中粵港澳大灣區9個內地城市中，7個排名位列前50。

而中西部重點潛力區域仍主要集中在成渝、長江中游核心城市及鄭州、西安等地，此類城市近幾年積極推動產業發展，交通樞紐規劃及建設也快速推進，加之區域內人口基礎龐大，中長期投資潛力較大。

從城市級別來看，一線城市綜合實力強，置業需求旺盛，盡管近幾年土地供應改善，但新房市場規模仍相對有限。“北上廣深”作為一線城市，也是京津冀、長三角、粵港澳三大城市群的核心城市，無論從經濟規模、人口總量、產業結構、購買力，還是優質資源配套、規劃定位方面來看，都具備明顯優勢，置業需求旺盛。

同時，近兩年在市場周期性回升及土地供應改善推動下，銷售規模普遍有所增長。但值得注意的是，一線城市房地產市場發展已較為成熟，未來土地供應難有明顯放量空間，加之近年來一線城市保障性住房體系構建加快，普通商品房增量規模將相對有限;

另外，市場長期供不應求導致一線城市的房價水平偏高，同時嚴格的調控政策或將保持常態化，這都將在一定程度上抑制新房市場的活躍度。

1.5及2線城市人口吸引力強，新房市場空間大。1.5線及2線城市多為發達地區省會和區域核心城市，此類城市在區域范圍內經濟首位度高，產業優勢突出，且城市建設正在加速推進，對區域內人口具備較強吸引力。短期內受周期輪動影響，部分城市房地產市場或存在一定調整壓力，但龐大的人口規模以及持續的人口流入為城市帶來旺盛的住房需求，市場規模量級仍有支撐。從中長期來看，此類城市規劃定位高，人口將進一步集聚，新房市場擴張空間大。

2.5線城市經濟獨立，購買力在區域內普遍相對突出，房地產市場具備較大發展潛力。東莞定位為粵港澳大灣區重要節點城市之一，近年來與深圳的一體化建設快速推進，互動合作不斷強化，長期來看房地產市場具備較大發展潛力。徐州、煙臺等城市人口基數大，經濟獨立，較堅實的產業基礎支撐購買力在區域內表現突出，進而對周邊地市人口形成較強吸引力，房地產市場規模大，近三年商品房銷售面積均在1000萬平方米以上。

2、2020年各區域城市房地產市場投資吸引力對比 長、珠三角優勢更加凸顯

根據各區域對比分析，區域分化加劇，長、珠三角優勢更加凸顯，東北、西北投資潛力持續下降。

3、重點區域——長三角地區市場需求與投資吸引力評價分析

三角城市群是我國經濟最具活力、開放程度最高、創新能力最強、吸納外來人口最多的區域之一，是“一帶一路”與長江經濟帶的重要交匯地帶，在國家現代化建設大局和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰略地位。

2019年12月，中共中央、國務院公開發布《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，長三角一體化進入全面實施階段。《綱要》指出，長三角地區是我國經濟發展最活躍、開放程度最高、創新能力最強的區域之一，在國家現代化建設大局和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰略地位。

并以上海、南京、杭州、蘇州等27個城市為中心區，輻射帶動長三角地區高質量發展。隨后，三省一市接連出合推進長三角區域一體化發展行動方案，全力融入區域一體化發展;

與此同時，上海發布《關于進一步加快推進上海國際金融中心建設和金融支持長三角一體化發展的意見》，亦從金融領域推動長三角一體化發展。

上海在長三角城市群中占據主導地位，經濟綜合實力突出，且發展活躍度高，投資吸引力位于城市群首位;杭州、南京城市基礎好，人口凈流入較為明顯，在區域一體化加速推進的過程中，人口集聚力或將進一步凸顯，投資吸引力排名靠前;蘇州、無錫、嘉興位于上海1小時城市圈內，加之自身相對較強的城市基礎，投資吸引力亦位居長三角城市群前十。

具體來看，長三角城市群整體投資熱度較高，多數城市房地產開發投資額同比增長。從長三角城市群各城市房地產開發投資額來看，2019年除蕪湖、鹽城房地產開發投資同比下降外，其余城市投資同比均增長，其中上海、杭州、蘇州、南京房地產開發投資規模均在2000億元以上，安慶、南通、臺州、常州投資同比增速均在20%以上，常州同比增長近五成，長三角城市群整體保持較高的投資熱度。

2020年1-4月，受疫情影響，多數城市房地產開發投資同比下降，鹽城、合肥、池州開發投資同比降幅均在10%以上。4月，隨著市場的逐漸恢復，部分城市開發投資額明顯增長，秦州、溫州同比增長超五成。

長三角城市群是我國經濟發展最為活躍、創新能力最強且開放程度最高的區域之一，上海作為長三角區域的核心城市，仍將發揮龍頭效應，未來將加快與其他三省聯動發展，充分發揮三省各自的比較優勢及上海的輻射帶動作用。

長三角地區良好的產業基礎將持續吸引人口流入，尤其是中心城市人口吸引力將更強，當前杭州常住人口已步入千萬級行列，未來增量仍可期。總體來看，未來長三角地區在國家戰略規劃的總指導下，交通建設、產業導入等將深入落地實施，持續為經濟注入新的發展動能，推動城市更好發展。

4、重點區域——粵港澳大灣區市場需求與投資吸引力評價分析

粵港澳大灣區作為國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體，其建設已被提升到國家發展戰略層面。2019年2月《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布后，《廣東省推進粵港澳大灣區建設三年行動計劃(2018-2020年)》、《深圳市建設中國特色社會主義先行示范區的行動方案(2019-2025年)》相繼出臺;

2020年5月，《關于金融支持粵港澳大灣區建設的意見》發布，將進一步加速大灣區發展規劃的落地實施，大灣區建設邁入全新時代。粵港澳大灣區擁有灣區經濟的獨特性，決定了其未來發展的無限潛力，而產業升級和科技創新將成為支撐粵港澳大灣區高質量發展的新動能，區域發展空間大。

2020年，深圳、廣州加快產業提質升級，科技創新能力不斷提升，促使城市綜合實力日益增強，投資吸引力居內地9市前列;佛山和東莞強大的制造業有效支撐著當地經濟增長，加之承接廣深產業外溢，成為區域內經濟實力較為強勁的城市，發展潛力較大，投資吸引力排名分別位列第3、4位。

惠州積極對接廣深港澳科技創新走廊，疊加中心城市輻射帶動，市場發展較好。珠江東西岸交通建設更加完備利好下，中山合作平臺有望更好地承接東岸產業輻射，珠海具備發展休閑旅游產業集群基礎，區域一體化時代，珠江西岸各城市具有較大發展潛力和空間。

粵港澳大灣區多數城市投資保持增長態勢，但受調控效應的持續影響，近半數城市銷售面積有所調整。受規劃利好帶動，粵港澳大灣區發展前景被持續看好，2019年，除中山外，大灣區內其他各城市房地產開發投資額均呈增長態勢，肇慶、江門投資規模較小，同比增速分別達31%和25%;

2020年1-4月，受疫情影響，大灣區內多數城市開發投資累計同比下降，但多數城市市場呈恢復跡象，深圳、東莞、中山、江門等城市4月投資同比增長。

從商品房銷售面積來看，在“房住不炒”政策主基調下，大灣區內各城市樓市調控政策依舊以穩為主，受調控效應的持續影響，2019年大灣區內部分城市商品房銷售面積同比下降，但整體降幅有限;珠海、深圳同比增速超10%，其中珠海因基數較低，同比增速達45%，商品房銷售面積超過400萬平米。

2020年1-4月，各城市商品房銷售面積累計同比均下降，其中佛山、珠海、中山同比降幅均接近四成，但3月以來，疫情對市場影響走弱，大灣區內多數城市市場逐步恢復。

整體來看，大灣區經濟實力相對雄厚，產業體系完備，人口持續流入，且在相關政策利好加持下，未來市場規模和潛力仍有較大空間，仍是值得重點關注和深耕的區域。

繼《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布后，廣東省三年行動計劃的發布，深圳先行示范區建設行動方案的出臺，央行等四部門關于金融支持粵港澳大灣區建設出臺的二十六條措施等，均為大灣區發展規劃落地推進重要一步，大灣區建設邁入機遇與挑戰并存的全新時代，產業升級、科技創新、金融創新成為區域發展主旋律。

2019年，粵港澳大灣區11市GDP總量超11萬億元，已成為中國經濟的重要增長極，其中佛山GDP首破萬億元，發展勢頭強勁。未來隨著粵港澳三地人才、資本、信息、技術等創新要素流動和區域融通的政策優勢，粵港澳大灣區的科技創新能力將會再上一個臺階。

穗莞深城際鐵路開通助力大灣區互聯互通，大大提升大灣區城市的一體化發展，同時灣區內快速交通網絡加速完善，也將帶動城市價值提升。

5、重點區域——京津冀地區市場需求與投資吸引力評價分析

自2014年“京津冀協同發展上升為國家戰略”以來，京津冀三地在產業、交通等方面持續改善，三地產業結構不斷優化升級，交通網絡亦愈發緊密，其中河北省明顯受益于京津冀協同發展，積極承接京津產業轉移。

2020年是“十三五”規劃收官之年，也是京津冀三年計劃收官之年，更是京津冀協同發展中期目標節點之年，2020年全國兩會政府工作報告中明確強調要加快落實區域發展戰略，深入推進京津冀協同發展，相關規劃落地實施節奏將明顯加快。

2020年通州與北三縣協同發展規劃綱要已經發布，立足于京津冀協同發展大局，以北京城市副中心為統領，攜手北三縣共同發展。未來隨著京津冀三地在產業、交通等方面的進一步完善，京津冀協同發展也將提速，為城市群拓展更大的發展空間。

近年來北京外遷中低端產業的同時加大對高端產業投入，經濟結構進一步優化，居民購買力具有較大支撐，投資潛力更加突出，排名位列城市群首位;天津落戶政策進一步放松，人才吸引力度加大，且在經歷兩年的經濟轉型調整后，2019年經濟增速在低位有所反彈，投資吸引力排名第二;

石家莊作為河北省省會城市，經濟優勢相對突出，人口增量位居京津冀各城市前列，投資吸引力排名僅次于北京、天津;廊坊、保定地理位置優越，是承接京津產業轉移的主要區域，投資潛力較大;唐山憑借自身產業優勢，投資吸引力排名靠前。

京津冀城市群在經濟規模、人口總量及產業結構方面均具有相對優勢，京津冀協同發展至今，三地在交通一體化、產業融合等多方面均有明顯改善，其中北京隨著近年來中低端產業的轉移及高新技術產業、高新人才的引入，高端化趨勢愈發明顯;

天津服務業發展亦較為迅速，經濟增速現低位回升跡象;河北是承接京津產業轉移的重要載體，在京津冀城市群發展中具備重要地位，各個城市經濟保持快速增長，尤其是部分臨近京津的城市，經濟發展更快。

另外，從2020年發布的北京重點工程計劃細則來看，北京與河北省交通網路愈發緊密，將進一步推動京津冀城市群的協同發展，未來城市群的發展空間亦將得到有效拓展。

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