銀行按揭貸款貸成房東，房地產作為最有保障的金融抵押品，正在發生信用裂縫。

《21世紀經濟報道》披露，今年五六月末，浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。此前曾有媒體報道稱，在民間金融高度發達的溫州，截至2013年7月末，各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良余額為41277萬元。其中，因個人住房按揭貸款斷供出現 “棄房”15例；因經營困難無法償還貸款，而對抵押房產“棄房”的有580戶。

沒有證據顯示房地產按揭貸款、抵押貸款“棄房”普遍蔓延，直到今日，房地產依然是風險較小、收益較高的貸款品種。但在房地產抵押品上出現了一道信用裂縫，如果房地產市場繼續下行，這道裂縫將越來越寬，最終吞噬中國以房地產為支柱的抵押貸款市場。

經過壓力測試的銀行是審慎的，房地產抵押估值50%的放貸率，理論上可以承受房地產價格下跌50%，因此才有學者表示中國房地產即使大跌50%，風險也不會傳導到銀行。這些人現在應該到溫州等地實地考察，才會明白大跌50%意味著崩盤，此時銀行手中握有大量物業卻無成交，相當于一文不值。銀行成為房東，擁有帳面資產卻無現金可用，將被逼得走投無路。在A股上市的銀行現在已進入再融資狂潮期，地方商業銀行排隊等待上市，如果銀行成為最重要的房東，中國的股票市場與債券市場將隨房地產市場一起崩盤。

不要對人性存有幻想，認為中國人愛房愛到會不顧一切償還貸款獲得房產，那是二十年前剛需主導時代的事，投資者有自己的投資邏輯。既然國人可以為了躲避限購假離婚，當然也可以為了止損果斷棄房。由于目前棄房者以投資者與抵押滿足經營資金需求者居多，考慮的就是虧損與收益，止損是現實選擇。

香港1997年金融風暴，銀行安度房地產低迷周期，似乎香港人的道德在內地之上。這是幻覺。1980年代中期開始至1997年亞洲金融風暴爆發前，香港住宅、零售店鋪及寫字樓物業的售價指數，普遍上升，期間1994至1995年出現顯著調整。銀行與物業有關的貸款(包括住宅按揭及物業發展與投資貸款)在1990到1997年間，每年平均增長達到22％。1997年成交的物業中，一手房與二手房的數量大約為1比6，可見投資與改善住房，是當時的關鍵詞。

董建華先生的8萬5政策增加住宅供給，1997年亞洲金融危機襲擊香港，當年第四季度，香港房地產泡沫破裂，零售店鋪、住宅及寫字樓物業價格大幅下調，分別下跌五成、六成及七成。未償還貸款額超過抵押物市值的負資產住宅按揭貸款，在2003年6月底達到10.6萬宗。2001年，香港著名中介機構中原地產統計，香港60萬個負資產家庭的賬面損失總額達到了6000億港元。香港著名的“負翁”盛產于當時。

奇怪的是，負翁與負資產沒有危及香港銀行業，雖有幾家銀行出現虧損，但銀行業整體仍獲盈利，期間也沒有出現銀行倒閉或要求政府提供財政援助的情況。內地人羨慕香港“負翁”道德高尚，是搞錯了方向。素重信用的美國房地產泡沫崩盤，棄房者都不計其數，也有“負翁”房主遭到強行驅趕，何況香港？

歷經數次房地產泡沫的香港金管局與各家銀行，對房地產貸款風險秉持謹慎原則。上世紀80年代早期，香港銀行提供按揭貸款金額為抵押財產評估價值的90%（9成按揭），1994年，金管局規定7成按揭，同時建議銀行引進物業貸款占在港使用貸款四成的基準，建議銀行物業貸款增長率每年為15％的參考基準，與名義本地生產總值增長率一致。從1999年3月起，香港按揭證券公司推出按揭擔保計劃，間接增加貸款金額至樓宇價值的85%，2004年7月，按揭公司受保的最高按揭成數為95%?？梢?，隨著房地產市場回暖，香港市場風險偏好有所上升。

銀行上調按揭利率降低市場熱度。2011年11月香港各大銀行集體上調按揭利率，2013 3月再次集體上調。香港特區政府出手，2013年2月22日，香港特區政府推出上調樓宇印花稅等措施嚴打樓市炒賣，包括規定200萬港幣以上房產交易所征收的印花稅稅率增加一倍。

即使政府、金融監管部門、銀行注重風險控制，最終解決1997年香港樓市危機的，仍是房地產市場反彈，給政策調整提供了空間。數據顯示，2003年負資產住宅按揭貸款宗數最高，到07年12月份基本上已實現消除，2008年隨全球金融危機又有所上升，截止2008年12月為10949宗，風險不大。香港的制度、經商環境、國際視野等優勢，吸引了內部富裕人群魚貫而至，為最終化解房地產危機奠定了基礎。

香港房地產市場優勢不再，內地房地產市場危機重重，此時保證平穩過度留出改革空間最重要，以理論上的壓力測試為證據過于樂觀，一招不慎，滿盤皆倒。