降息并不能帶來房地產(chǎn)市場瘋牛。

11月21日央行降息，市場預(yù)期暖冬來臨。寒冬還在繼續(xù)，12月1日，中指院數(shù)據(jù)顯示，2014年11月，全國100個城市新建住宅平均價格為10589元/平方米，環(huán)比下跌0.38%，為連續(xù)第7個月下跌，跌幅縮小0.02個百分點。同比方面，全國100個城市住宅均價與去年同月相比下跌1.57%，跌幅較上月擴大1.05個百分點。

雖然均為下跌，但推出降息舉措后，期間市場稍有回暖。據(jù)網(wǎng)易房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月5日至12月5日期間，廣州樓市成交住宅達(dá)7351套，環(huán)比下跌10.9%;成交面積為853451平方米，環(huán)比下降8.4%。期間，在11月22日與29日出現(xiàn)兩個交易小高峰，22日廣州市全市樓盤銷售套數(shù)達(dá)332套，環(huán)比上漲45.7%，29日達(dá)到422套，環(huán)比上漲10.8%。

降息沒有也不可能出現(xiàn)房地產(chǎn)市場大幅回暖。

貸款利率下降0.4個百分點，對價格敏感的剛性購房者有利，但對習(xí)慣于高收益的投資者缺乏吸引力。如按房貸100萬元20年、原房貸基準(zhǔn)利率6.55%計算，20年等額本息還款的月供利息為7485.2元，降息后月供降至7251.12元，每月減負(fù)234.08元。

銀行對于融資成本、各地市場有自己的判斷，目前，包括各大行在內(nèi)，存款利率已經(jīng)上浮到頂，可見在金融脫媒的情況下，銀行的存款成本沒有下降。另據(jù)融360網(wǎng)站，利率下降后各銀行房貸利率變化不算大，除了北京、上海等低有最低至于85折的貸款，其他如重慶、成都等大城市，房貸利率最低9折，最高為基準(zhǔn)利率的1.05倍。一年期基準(zhǔn)貸款利率為5.6%，1.05倍即為5.88%，原長期貸款基準(zhǔn)利率6.55%，1.05倍反而在原有基準(zhǔn)利率上有所上升。并且，對首套房貸打折的銀行通常對是否使用公積金有嚴(yán)格規(guī)定，銀行有廉價資金并不好拿。

銀行名義降息，實質(zhì)利率可能不降反升。利率市場化，居民存款流失將成為常態(tài)，目前基金、券商資管、保險資管、信托、銀行理財等規(guī)模共計38.8萬億，相當(dāng)于銀行存款規(guī)模的40%。上一輪投資熱過程中，企業(yè)的信用風(fēng)險等問題沒有得到很好的解決，銀行此前由于鋼貿(mào)、基建等留下的一堆可疑資產(chǎn)需要處置。而新一輪的投資又如泰山壓頂，壓在銀行頭上。對于銀行來說，只有華山一條路，通過資產(chǎn)證券化的方式成為產(chǎn)品設(shè)計類銀行。

對于富裕群體來說，追求的是投資回報率，100萬的資金，年化無風(fēng)險收益率目前在5%左右，一個月收益有4，5000元，投入房地產(chǎn)市場最大的風(fēng)險是資金沉淀難以兌現(xiàn)，以及未來的房地產(chǎn)稅，除非在自貿(mào)區(qū)等特殊區(qū)域，目前的房地產(chǎn)價格不可能達(dá)到5%以上的無風(fēng)險收益。12月1日，高盛中國在2015年宏觀經(jīng)濟及A股策略會上預(yù)計，明年有4000億資金從樓市轉(zhuǎn)向股市，相當(dāng)于流通市值的3%左右。確實，富裕群體仍然在購房，但他們或者鐘情于莊園，或者到境外投資。

降息與釋放基礎(chǔ)貨幣不是同一個概念，降低名義利率不可能壓低實際利率，降息對負(fù)債率高的大型基建項目、大型公司有好處，對于中小企業(yè)、房地產(chǎn)等好處不多。

房地產(chǎn)是否就此沉淪?未必。原因就在于高負(fù)債率，以及信用抵押品或多或少與房地產(chǎn)相關(guān)，中國去杠桿如果去到房地產(chǎn)大幅下降，債務(wù)風(fēng)險就不是可能而是現(xiàn)實。

一則貌似無關(guān)的新聞與房地產(chǎn)有關(guān)。財政部、國家稅務(wù)總局近日宣布，從11月29日起調(diào)整成品油等部分產(chǎn)品消費稅，這是自2009年成品油稅費改革后首度調(diào)整成品油消費稅。全球原油價格下降，中國大量進(jìn)口原油，但成品油價格保持穩(wěn)定，實質(zhì)是通過改革讓消費實際價格保持穩(wěn)定，以免陷入緊縮區(qū)間。

房地產(chǎn)同樣如此，作為中國最重要的稅收來源，房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定是避免緊縮之手段。