昨日傍晚，央行宣布，從2月5日起下調存款準備金率0.5個百分點，業內人士指出，此舉有利于金融機構加大對小微企業的支持力度，這對于A股影響也較為明顯。而房地產業者則普遍認為對房地產行業是大利好，預計今年全國房地產市場將出現大逆轉。

盡管從去年下半年開始，各地方政府紛紛調整對房地產的政策。央行在宣布降息的同時，也給個人購房貸款松了綁。但是房地產投資依然謹慎，2014年12月數據顯示，支持中國經濟高速增長多年的房地產投資增速繼續放緩，僅為10.5%，(2010年的同一數據為33.2%)房地產銷售面積增長率同比下降7.6%、銷售額同比下降8.3%。只是一線城市房價在去年底之前有所止跌回穩。

而這次央行降準，很多房產專家稱之利好,這一方面是當前整體房地產市場的資金鏈比較緊張，而存款準備金率下調，對極缺錢的開發商業來說是好消息。估計從銀行貸款的難度降低了，融資成本也下去了。另一方面，對于剛性購房貸款者來說，降準是釋放流動性給銀行，銀行擁有更多的可貸資金，那么房貸8折至85折可能會重出江湖，屆時貸款成本降低不少，更有利于購房者投資置業。

而筆者認為，歷史上曾經有過幾次降息、降準潮的開啟，無一例外都能夠帶來成交方面的明顯拉高。例如2011年12月降準后一周成交基本持平，降準后一月成交放大22%。而這次降準對樓市的影響可能會在節后釋放，但是未來樓市的大趨勢很難出現逆轉,預計此次降準之后,一線城市成交有所上升,三四線城市仍然不會有起色。

首先，本次降準主要是因為各項經濟數據不景氣。PPI指數比GDP指數更能反映經濟的實際情況，而在剛剛過去的2014年，PPI由年初的-1%左右到年底的-3.3%，很明確的顯示出經濟的下行趨勢。而統計局公布的12月全部工業企業利潤同比下降8.8%也是他判斷經濟進入下行通道的重要依據。

在大的宏觀經濟環境不佳的情況下，無論是煤炭、化工、鋼鐵、水泥等各行各業都不景氣，制造企業普遍利潤微薄，甚至連上市央企都有30%出現虧損。權威機構預計，今年廣大中等收入群體工資大幅上漲的可能性微乎其微。在這種情況下，誰還敢大膽透支未來，將大量貸款用于住房消費呢?或許有剛性需求群體會拼一下，但是改善型需求入市將更加謹慎小心。

再者，從表面上看，央行此次降準將釋放7000億到9000億元的資金。但是央行降準并不是為了讓房價飛漲，而是想更好的惠及實體經濟、三農領域、重大工程設施投資。所以真正能流到房地產市場的資金究竟會有多少，難以估算。更何況，現在經濟不景氣，不良貸款率急驟攀升，商業銀行也不太愿意將有限的信貸資金投放到房地產市場。所以央行降準即使能壓低銀行間貨幣市場的利率，但信貸市場的利率卻仍可能高高在上。

其三，2014年四季度中國資本項目逆差900多億元，資本流出導致外匯占款收縮，并且在去年12月出現了1200多億元的負增長，隨著當前人民幣貶值預期的增加，未來幾個月外匯占款仍將出現趨勢性下降，央行現在降準只是不希望銀行在春節前后發生錢荒，造成系統性金融危機。所以資本流出金額與本輪降準效應早已基本抵銷，只能對樓市復蘇產生心理預期，而無法起到實質性的推動作用。

最后，降準難以扭轉樓市調整的整體局勢，特別是對于商品房待售面積居高不下的三、四線城市，去庫存壓力依然很大，以價換量仍將是房企的主要營銷策略。而且經過去年的樓市調整，金融機構對房地產開發貸款的態度也將更為審慎，因此三、四線樓市價格迅速回升的可能性不大。受降準影響一線城市成交或將會有所反彈，但是礙于限購政策的存在，也只會是曇花一現。

本輪降準究竟能否逆轉樓市現狀?筆者認為，這種可能性不存在，整體經濟數據勘憂，說明各行各業都不景氣，職工的收入增長前景并不樂觀，這將會把更多改善型購房群體阻擋在外。央行降準意圖惠及實體經濟，房地產市場提前偷著樂，似乎有點瞎開心。更關鍵的是，各城市住宅“庫存化”將是常態，就目前的成交水平，想讓房地產驚天逆轉的可能性并不大，今年各城市房產仍將按原有的調整趨勢走下去。