在央行宣布年內第二次降息后，11日北京、上海、天津等地宣布下調公積金貸款利率0.25個百分點。調整后，這些地方五年期以上(含五年)貸款利率由現行4%下調至3.75%，降至歷史最低。經過此輪調整后，公積金貸款利率已經低于此前2008年的最低紀錄3.87%，創出歷史最低。

住房公積金貸款利率大幅降低后，以首套房貸款100萬元、貸款期限30年、采用等額均還方式(每月還款額相同)為例，此次公積金利率調整后，月供額將從之前的4774元減少到4631元，減少了143元。而如果將今年的兩次降息累計，每月一共減少還款288元左右。

業內人士表示，央行于5月10日再次宣布降息后，各地又跟著下調公積金貸款。這無疑會激發各地剛需購房的欲望。所以，房地產市場有望繼續升溫，5月份的市場肯定將好于4月份，預計2季度至3季度中國房地產市場將逐步走出低迷。鑒于各城市間的分化愈加嚴重，特別是三四線樓市慘淡的現實，房地產市場全面爆發的可能性被排除。

近期，各級政府頻頻出手救市的消息此次彼伏。明顯分為四輪。這四輪依次為：各地松綁限購政策;央行降息;各地發布購房補貼及央行再次降準;“兩會”前后，鼓勵自住及改善需求政策，主要在公積金政策，回購庫存商品房做保障房等方面做文章，而“330”政策則全面松綁二套房貸款。那么此次政策層面調整公積金利率能否激活房地產市場呢?筆者認為可能性并不大。

首先，通過公積金政策等剌激政策的作用，能夠在一定時段內剌激部分剛需和改善性需求入市購望的欲望。中原地產研究中心統計數據顯示，5月上旬，全國54個城市合計住宅簽約套數為71485套，環比上漲幅度達到了11.6%，整體市場的漲幅在明顯加大。但是這種小幅反彈的持續力度能否持續值得懷疑。

對于一二線城市來說，雖然庫存壓力相對較小(北上廣深商品房消化庫存在15個月左右)，又有人口流動性較大等先天優勢。但是必竟北京、上海等城市的房價已經每平萬米數萬元，房價總額動輒高達數百萬，而公積金政策也只是讓購房者每月少付幾百元房貸而已，這跟其背負的上百萬元的銀行貸款債務難成正比。老百姓買不起房，不降房價降房貸利率根本沒用。

而對于三四線城市來說，庫存已經達到了相當高的水平，有的城市即使不考慮增量房源入市，光去庫存至少要在24個月以上?，F在三四線城市面臨兩難尷尬，如果加大土地供應，鼓勵房企開發投資，雖然可使GDP在短期內有所反彈，但是將面臨更大的去庫存難題。而僅靠放開公積金貸款政策，引入的只是少量剛需，對當地樓市去庫存的效果短暫且有限，短期內GDP增速下滑將難免。

再者，中國樓市在經歷了10多年上漲之后，真正要買房的人早就買了，有些三四線城市居民家庭擁有幾套房產也不稀奇，而剩下的除了嫌房價太貴夾心層，或者根本買不起房貧困的群體。這些年來，各級政府都通過大量建設保障房和廉租房，早已解決了很大一部分低層剛需群體的住房需求。所以在整個房地產市場投資投機性需求逐步退出，而消費型需求被分流的現在，已經趨于飽合狀態。再想通過低利率政策來剌激樓市，效果肯定沒有2009年那么好!

最后，我們看到，本次降息或者對個人住房公積金存貸利率做相應調整，是進一步體現了政府支持居民合理住房需求的目的。意在鼓勵自住型和改善型消費，反對投資性需求購房。并不是像2009年那樣再次鼓勵投機投資性需求入市。因為誰都知道，投資投機性需求雖然可以使房地產市場快速回暖，但也是金融危機暴發的高危炸彈。

而現如今，中央政府也是希望通過改善型、自住型需求入市來使房地產市場緩慢著陸。所以依賴公積金等政策來促進消費需求入市，那這部分需求力度也很有限，不可能對中國房地產市場的調整起多大影響。

公積金貸款利率跌至歷史最低，可在短期內促動剛需購房熱情，使房地產市場快速回暖，但這種成交量的上升恐怕只會曇花一現。因為在失去了投資投機性大規模需求的背景下，僅靠剛需群體來承接高房價和去庫存恐怕是對其寄于過高希望了。中國的房地產已步入去泡沫，回歸消費合理區間的進程，所以絕不是靠降點公積金利息就能扭轉的。眾所周知，降利息不如降房價，這樣才能更得民心。