作者：陳曦，鄒克

引言

我國房地產(chǎn)市場價格快速上漲，1987-2013年，我國商品房銷售平均價格年均增長11.06%。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使得大量優(yōu)質(zhì)資源集中于房地產(chǎn)，導致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡，不利于經(jīng)濟的可持續(xù)增長，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。人們將房價穩(wěn)定寄希望于國家的宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)稅等，2011年，上海、重慶試點開征個人房產(chǎn)稅，2013年，《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中首次提及房地產(chǎn)稅，并要求“加快立法并適時推進改革”。房地產(chǎn)稅對房價的影響如何，有必要深入分析房地產(chǎn)稅對房價的影響機理。

一、理論與文獻綜述

現(xiàn)有的關于房地產(chǎn)稅影響房價的理論主要有傳統(tǒng)理論、受益理論及新觀點。

傳統(tǒng)理論最早是由Simon(1943)提出，Netzer(1966)又對其進行了進一步的補充和拓展。傳統(tǒng)的觀點將物業(yè)稅劃分為對土地征稅和對建筑物征稅(即房地產(chǎn)稅)兩部分，進行了局部均衡分析。從長期分析來看，供給完全富有彈性，因而稅負可以完全轉(zhuǎn)嫁給房屋的消費者，即稅負由生產(chǎn)要素使用者承擔，所有者不承擔任何稅負，結(jié)果會造成房價的提高。總之，傳統(tǒng)觀點認為房地產(chǎn)稅是一種流轉(zhuǎn)稅，征收房地產(chǎn)稅會造成資產(chǎn)價格上漲，進而導致房地產(chǎn)的供給減少，最終進而造成房地產(chǎn)不能有效地供給，是無效的稅收。

受益理論最早由Tiebout在1956年提出。Tiebout(1956)通過對公共產(chǎn)品的提供進行研究，建立了地方公共支出理論模型。并通過消費者可以完全自由地在不同社區(qū)間流動的假設得出房地產(chǎn)稅不會造成福利損失，是有效的稅收。Bruce Hamilton(1975)等對Tiebout模型不斷進行豐富和完善，認為房地產(chǎn)稅實際上是對公共產(chǎn)品和服務的購買和支付，是一種使用費，是居民對轄區(qū)公共服務的一種支付，地方政府為財產(chǎn)擁有者提供服務和保護，財產(chǎn)擁有者應該為此而獲得的利益支付相應的報酬。納稅人用房產(chǎn)稅來購買轄區(qū)公共服務，因而房地產(chǎn)稅不會產(chǎn)生扭曲的作用。

新觀點主要是由 Mieszkowski 提出的。由Mieszkowski(1972)提出的房地產(chǎn)稅稅負歸宿的“資本稅觀點”采用了一般均衡分析的方法，得出與傳統(tǒng)觀點不同的結(jié)論。新的理論認為，房地產(chǎn)與一般貨物不同，它們也是資本。因為保有可能升值獲得資本利得、出租可獲得收益。因此假定房屋建成后不出售(出售后分析對象變成房地產(chǎn)所有者，結(jié)論一樣)，那么對房地產(chǎn)開發(fā)商而言其手中的房地產(chǎn)就成為資本。對房地產(chǎn)無差別地課征統(tǒng)一稅，那么實際上就是對房地產(chǎn)這種形態(tài)的資本課征部分要素稅。從而使得資本的收益率下降，導致房價下跌。Zodrow，Mieszkowski(1989)對新觀點進行了拓展論證，指出地方政府為避免房地產(chǎn)稅稅負過高造成轄區(qū)內(nèi)的資本流出的現(xiàn)象，會盡量壓縮公共服務支出，同時也將低了其公共服務水平，嚴重損害了資本資源的效率。因此，新觀點認為，房地產(chǎn)稅會造成資源配套的效率損失，是扭曲的稅種。

在以上的理論基礎上，國內(nèi)許多學者深入研究了房地產(chǎn)稅對房價的影響，得出的結(jié)果迥異。一派觀點認為房地產(chǎn)稅有利于房價的下降。任曉宇等(2007)從稅收轉(zhuǎn)嫁角度出發(fā)，得出房地產(chǎn)稅可以促進房價下降。如果將原本一次性上繳形式的房地產(chǎn)稅變成在購房者在持有階段的定時收取形式，這有利于稅收透明化，進而促使房價和地價的降低，對調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場具有積極意義。況偉大(2012)構(gòu)建了一個購房者、開發(fā)商和政府部門的均衡模型，應用中國33個大中城市1996至2008年的相關數(shù)據(jù)進行實證分析，認為征收房地產(chǎn)稅將導致房價下降。

另一派觀點認為，房地產(chǎn)稅將不同程度地促使房價的上升。楊紹媛(2007)從成本和收益的角度對房地產(chǎn)稅的作用進行了研究，認為房產(chǎn)稅起到了提高房價的作用，由于我國住房的需求彈性太小，所以不論是從住房成本的視角還是從資產(chǎn)收益的視角分析，增加稅收在短期內(nèi)都會使房地產(chǎn)價格上漲。杜雪君(2009)站在全國的角度，對我國31個省、自治區(qū)的數(shù)據(jù)進行面板分析，對全國以及區(qū)域?qū)用娴姆慨a(chǎn)稅與房價之間的關系采取計量分析得出房產(chǎn)稅調(diào)控房價的效果為負。

在研究中，如果選取的模型以及設定的假設條件不完全相同，設置的稅收種類及范圍有所差別，得出的結(jié)論可能不完全相同；另外，房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅是不同的，在國外，房產(chǎn)稅主要是保有稅，因而研究房地產(chǎn)稅對房價的影響與研究房產(chǎn)稅對房價的影響得出的結(jié)果可能不同。鑒于已有研究在房地產(chǎn)稅對房價的影響上未形成一致的結(jié)論，接下來我們將分析房地產(chǎn)稅對房價的影響機理。

二、影響機理分析

（一）供求原理及投資視角下房地產(chǎn)稅對房價的影響機理

在需求相對富有彈性的前提下，需求相對供給下降更快，購買者變少，房價水平會下降，最終會導致均衡價格下降。然后，現(xiàn)實情況往往是需求缺乏彈性。在需求缺乏彈性的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)者很容易將其轉(zhuǎn)嫁，最終很可能由消費者分擔，進而會導致房價水平上升。此外，房地產(chǎn)稅通過政府公共服務支出的方式，為財產(chǎn)擁有者提供服務和保護，進而提高了房屋的價值，更多購買者愿意購買房產(chǎn)，需求上升，相應的房價水平也上升。

從投資的角度看，作為一種投資品，房地產(chǎn)稅會降低房屋的投資收益，從而導致以投資為目的房地產(chǎn)購買者減少，房價會下降。另一方面，由于資本可以自由流通，某一地區(qū)房地產(chǎn)稅過高會對資本產(chǎn)生擠出效應，導致其需求減少，房價下跌。

可以看出，房地產(chǎn)稅對房價的影響存在不同效應。從消費的角度看，在需求缺乏彈性的情況下，房地產(chǎn)稅會轉(zhuǎn)嫁至消費者的頭上，使房價上升，需求富有彈性的情況下，房地產(chǎn)稅增加了購買者的成本，會使需求下降較快，房子賣不出去，房價會下降；從投資的角度看，征收房地產(chǎn)稅會降低投資者的投資收益，產(chǎn)生擠出效應，抑制房地產(chǎn)市場的投機行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。

房地產(chǎn)稅究竟是會推高房價還是降低房價，要看房地產(chǎn)市場需求是否富有彈性，以及市場上以消費為目的的購房者占主要地位還是以投資為目的的購房者占主要地位。從另一方面來看，在需求缺乏彈性的情況下，房地產(chǎn)稅推高房價或者降低房價也是檢驗房地產(chǎn)市場是否投資過度的一個重要手段。

（二）分階段的房地產(chǎn)稅對房價的影響機理

房地產(chǎn)的稅收一般按開發(fā)、流通和保有三個階段來劃分。從我國的情況看，在房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，主要涉及的稅收種類包括營業(yè)稅、契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、地方附加稅、個人所得稅等。在保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的實際占用者或使用人主要負擔城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅。

1 開發(fā)階段的房地產(chǎn)稅對房價的影響機理

開發(fā)階段，征收的房地產(chǎn)稅主要由開發(fā)商承擔，構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)的相關成本，提高了房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻，降低了房地產(chǎn)可能的供給數(shù)量，將導致房地產(chǎn)價格的上升。

房地產(chǎn)開發(fā)階段征稅，一方面會影響房地產(chǎn)商品的供給，一方面也可以起到控制投資規(guī)模和調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)的作用。

2 流通階段的房地產(chǎn)稅對房價的影響機理

流通階段，相關的房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)成本之一，由房地產(chǎn)開發(fā)者與購買者分擔。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)開發(fā)商征收營業(yè)稅及附加，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔，一方面提高了商品房的價格，抑制了市場需求；另一方面，如果市場需求水平低，房地產(chǎn)商對稅負轉(zhuǎn)嫁的承擔能力較弱，縮減了房地產(chǎn)商的利潤空間，反過來會阻礙了市場供給。在房地產(chǎn)購買環(huán)節(jié)對購房者征收契稅，將增加購房者的購房成本，從而使消費者的有效需求減少，同時也將影響到房地產(chǎn)商品的供給水平。

3 保有階段的房地產(chǎn)稅對房價的影響機理

保有階段，對于個人購買者來說，主要是房產(chǎn)稅。對于一般消費者，房屋若用于自住，基本上是不需要繳納房產(chǎn)稅的。而對于擁有多套房的投資者，需要均收相應的稅收。房產(chǎn)稅會降低房屋的投資收益，從而導致以投資為目的房地產(chǎn)購買者減少，房價會下降。

（三）分投資消費的房地產(chǎn)稅對房價的影響機理

1 抑制投資性購房的房地產(chǎn)稅對房價的影響機理

投資性購房的目的不是為居住，而是為增值財富而進行的投資。投機性購房是在房價看漲的時候買進，當房價上漲之后再拋出，從中賺取利潤的市場行為。

投資、投機性購房需求是不合理購房需求，會加劇房地產(chǎn)市場波動，導致房價大漲大落。從歷史經(jīng)驗和國際比較看，投機、投資性購房需求穩(wěn)定性都比較差，而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展則需要一個穩(wěn)定可持續(xù)的市場環(huán)境。投機、投資性購房通過迅速推高或降低房價，嚴重擾亂市場環(huán)境，對房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展危害最大。房地產(chǎn)建設周期比較長，一般要1—2年。當房價由于投機炒作快速上漲時，地價的成本也會上漲，建房成本急劇上升，當開發(fā)商預期房價上漲不可持續(xù)時，房地產(chǎn)建設速度就會趨緩。

運用供需原理進行分析，在價格上漲預期和資產(chǎn)增值動機的驅(qū)使下，房地產(chǎn)投資需求的大幅上漲，人為地擴大了房地產(chǎn)需求，在房地產(chǎn)供給相對穩(wěn)定的情況下，這必然會拉動房地產(chǎn)價格不斷攀升。隨著房地產(chǎn)市場供不應求的狀況加劇，房地產(chǎn)價格不斷上漲。一旦人口紅利的剛性需求不存在，或者預期需求降低，房價會快速下降。

通過征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、提高房地產(chǎn)持有稅，一定程度上可抑制投資、投機性購房對房地產(chǎn)市場的不利影響。

2 消費性購房的房地產(chǎn)稅對房價的影響機理

在需求缺乏彈性的情況下，消費性購房繳納的房地產(chǎn)稅會轉(zhuǎn)化為住房的成本，推動房價上升。因此，消費性購房的房地產(chǎn)稅應盡可能低。在消費環(huán)節(jié)，可以對居民的消費性購房給予減免契稅的優(yōu)惠政策，可以給予抵扣減免個人所得稅的優(yōu)惠政策等。

通過機理分析可知，房地產(chǎn)稅對房價的影響受多種因素共同作用，房地產(chǎn)稅本身也存在多種形式。在利用房地產(chǎn)稅對房價進行調(diào)節(jié)時，需要充分掌握其機理，以免適得其反。同時，我們也可以從國外改革中汲取經(jīng)驗。

三、國外改革經(jīng)驗

通過對比各國對房地產(chǎn)稅收設置，可以將其劃分為三大征收體系，即取得、保有、轉(zhuǎn)讓體系。在房地產(chǎn)稅收體系中，各國比較重視對房地產(chǎn)保有稅類的征收。保有體系的房地產(chǎn)稅有以下優(yōu)點：征收范圍較寬，征稅對象明確，稅率設計合理，征收的難度與成本相應較小。從相關國家的情況看，來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占總稅收的比重較高。提高房地產(chǎn)保有稅，既可鼓勵不動產(chǎn)的流通，也可以刺激土地的供給水平，還可以避免房地產(chǎn)擁有者的空置或低效的利用，刺激交易活動，從而使房地產(chǎn)各要素達到優(yōu)化配置，推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，利于房價向合理水平靠近。從國外的經(jīng)驗看，保有與轉(zhuǎn)讓體系的稅收有利于抑制房地產(chǎn)投機，平穩(wěn)房價。三大征收體系在稅收實踐中相互配合，較好地發(fā)揮了稅收對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用。

（一）德國經(jīng)驗

1 房地產(chǎn)稅制改革

1987年與1996年，德國進行了房地產(chǎn)稅制改革，改革后，德國的房地產(chǎn)稅主要包括土地稅、土地購買稅和資本利得稅。改革后的稅制具有如下特點：嚴格抑制投資與投機性購房，對其征收高額土地購置稅與資本利得稅，抑制高端住房市場，對其征收重稅。相關稅收的具體情況如下：

土地稅是政府向德國境內(nèi)的地產(chǎn)（包括土地、地面建筑物）征稅，政府對于自用式房屋購買者和其他土地買賣經(jīng)營者進行嚴格區(qū)分，不同對待。根據(jù)統(tǒng)一的稅率，建筑用土地的稅率為3.5‰，獨戶住宅土地稅率分兩類，價值在75000馬克以內(nèi)的稅率為2.6‰，75000馬克以上的稅率為3.5‰，雙戶住宅稅率為3.1‰。為了鼓勵購買住宅自住，政府對居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分稅收。也就是購置住宅的普通居民，每年只需繳納房基地部分的土地稅。

政府對地產(chǎn)買賣獲利者征收高額的土地購買稅和資本利得稅。土地購買稅也稱土地交易稅，凡國內(nèi)登記過的土地被出售就要按規(guī)定繳納土地購買稅，此處征稅基礎同樣指土地和地面建筑物兩者的價值總和，稅率為3.5%。對于買賣獲利部分，政府還將對出售房征收資本利得稅，10年內(nèi)出售即參照公司稅標準征收資本收益的25%。

除了用房地產(chǎn)稅控制房價外，德國還大力發(fā)展房屋租賃市場。其非常完善的《租房法》，有效保證了市場的租房需求。德國自有住房率為42%，租賃住房率為58%，其中大部分年輕人以租房居住為主，超過2000萬的家庭居住在租住的房屋中，約77%是年輕人。

2 房價變化分析

德國在實施房地產(chǎn)稅制改革前，房價上漲快速。1987年稅收改革以后，房價的年增長率為3.2%，相比改革前的5.7%有一定比例的下降。1996年稅收改革之后，房價的年增長率為-5.7%，相比改革前的-2.7%，變化較明顯。

從德國的住宅用地價格同比增速可以清楚的看出，1996年德國房地產(chǎn)稅制改革后，房地產(chǎn)住宅用地價格趨于平穩(wěn)。改革后的一段時間，其房價基本上沒有上漲，據(jù)WIND數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，2000-2010年，德國房價僅上漲9%左右，若扣除物價上漲因素，房價不僅沒有上漲，反而以每年1%的速度下跌。而在改革前后一段時期的1991-1998年，住宅用地價格大起大落，如1992年同比增速達到15.0%，1993年也超過14%，然而，1995年以后，住宅用地價格同比大幅度下降，1996年達到同比下降7.34%的低點。

（二）韓國經(jīng)驗

1 房地產(chǎn)稅制改革

韓國房地產(chǎn)稅改革的重點是提高交易稅比例，抑制房地產(chǎn)投機。

2000年開始，韓國房地產(chǎn)投資不斷膨脹，房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲，到2003年漲幅超過50%。為了有效遏止房地產(chǎn)投機行為，2005年8月，韓國實施了《不動產(chǎn)綜合對策》，改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，加強對房地產(chǎn)稅的征收與管理。韓國政府規(guī)定：從2005年開始，出售第二套以上房產(chǎn)的賣主需交納9%-30%的資本收益稅，對超過6億韓元標準市價的高價公寓所有者和1戶多住宅所有者等對象征收巨額所有稅和轉(zhuǎn)讓所得稅，以此回收投機利益。2006年4月，將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅提高到50%，以打壓炒房投機的收益。對擁有3套以上住宅的居民戶轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)課以60%的高標準轉(zhuǎn)讓稅。從2007年1月1日起，對于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易稅。

韓國對土地和住宅實行綜合課稅制度，將土地和建筑物合并為不動產(chǎn)，其計稅標準為不動產(chǎn)價格。個人或家庭擁有的土地和住宅的不動產(chǎn)價格在規(guī)定的數(shù)額以下，按比例稅率1.0%征收財產(chǎn)稅，其收入歸地方政府所有；超過規(guī)定數(shù)額以上的部分，按照累進稅率征收綜合不動產(chǎn)稅，其收入歸中央政府所有。

2 房價變化分析

韓國自2005年開始的房地產(chǎn)稅制改革取得了較大的成效。

2004-2006年，韓國房價快速上升，2004年3月，韓國公寓平均每坪（合3.3平方米）價格為600萬韓元，2006年8月升至700萬韓元，漲幅為16.6%。2006年9月末，首爾的公寓價格與家庭收入之比價——PIR指數(shù)達到13倍，超過了洛杉磯（11.2倍）、悉尼（8.5倍）、紐約（7.9倍）等國際大城市。

2007年4月，隨著一系列調(diào)控政策，韓國各地房價在自2005年1月持續(xù)上漲2年3個月后，首次實現(xiàn)同時下降。2008年，韓國房價基本保持平穩(wěn)。特別是2008年以后，韓國的房屋購買價格同比漲幅最高只有5.3%，最低的2013年還有所下降。

四、我國房地產(chǎn)稅改革的啟示

近年來，我國房價過快增長很大程度上是投資、投機需求旺盛引起的，要遏制房地產(chǎn)價格快速上漲，關鍵在于降低投資者、投機者的收益，提高其房地產(chǎn)持有的成本，有必要對投資、投機者征收房產(chǎn)稅。可見，我國“重流通，輕保有”的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不利于房價的穩(wěn)定，應推進我國房地產(chǎn)稅收改革，建立“流通保有環(huán)節(jié)稅收比例相對平衡”的房地產(chǎn)稅制。

首先，減少房地產(chǎn)稅收種類，降低總體稅負

目前，我國的房地產(chǎn)稅制存在稅負較重、稅收種類繁多的特點。據(jù)統(tǒng)計，與房地產(chǎn)稅直接有關的稅超過10種，包括：營業(yè)稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等，除了這些稅外，地方政府還存在大量與房地產(chǎn)相關的收費項目。

繁雜的稅負加大了房地產(chǎn)企業(yè)的成本，在房地產(chǎn)需求旺盛、供給相對不足的情況下，需求缺乏彈性，大部分的房地產(chǎn)稅被轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，對房價上漲起到了推波助瀾的作用，不利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

建議減少我國房地產(chǎn)稅收種類，降低房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅負。對地方政府的各種與房地產(chǎn)收費相關的項目進行整頓，現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)階段的收費項目與房地產(chǎn)稅收重復的，應予以廢除，相關收費與稅收存在重疊的，考慮將其合并，同時降低稅收的征收比例，從而達到降低房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅負水平；對于稅種繁多的問題，可以按照開發(fā)、流通、保有階段進行歸類，可設置幾個大稅種，代替這些小而復雜的稅。

其次，調(diào)整房地產(chǎn)稅負結(jié)構(gòu)，提高保有稅比例

目前，我國房地產(chǎn)稅存在“重流通、輕保有”的現(xiàn)象，1990年，我國房地產(chǎn)稅收入中，房產(chǎn)稅在40%左右，1998年以后，房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)稅收中的占比直線式下降，2010年以后已經(jīng)不足15%。在一定程度促使了房地產(chǎn)開發(fā)建設成本的提高，大部分文獻均認為，房地產(chǎn)開發(fā)建設成本提高，將提高房地產(chǎn)價格。有必要對我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，加大保有環(huán)節(jié)稅收的征訂。從“重流轉(zhuǎn)、輕保有”向“流轉(zhuǎn)和保有并重”轉(zhuǎn)變。

建議設置一個科學合理的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，增加保有環(huán)節(jié)的稅收比例。其中，開征房產(chǎn)稅是增加保有環(huán)節(jié)稅收的重要來源，國外發(fā)達國家普遍開征了財產(chǎn)稅，目前我國已有上海、重慶開征了個人房產(chǎn)稅試點，同時，我國房產(chǎn)稅已面向經(jīng)營性物業(yè)征收多年，征稅系統(tǒng)和操作流程均已十分成熟。今后一段時間，可推進個人房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)實施。這樣，可逐步構(gòu)建由所得稅、營業(yè)稅和房產(chǎn)稅構(gòu)成的簡明而且各個環(huán)節(jié)稅負更加平衡的稅收體系。

目前，土地出讓收入占財政收入比重較大，隨著房地產(chǎn)市場的大幅波動，土地出讓收入不穩(wěn)定。因此，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)與推進經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的大背景下，尋求穩(wěn)定的財政收入來源非常重要。相比土地出讓收入，存量房產(chǎn)稅收入顯然更加穩(wěn)定。通過房地產(chǎn)稅的改革，有利于穩(wěn)定與增加地方政府的財政收入，這樣，地方政府就不會過于依賴土地財政與房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)商綁架地方政府的概率下降，有利于規(guī)范地方政府的行為，促進地方政府的職能轉(zhuǎn)變，同時也能夠在一定程度上有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

最后，提高房地產(chǎn)投資、投機交易環(huán)節(jié)的稅收比例

應嚴格抑制投資與投機性購房，對這類房地產(chǎn)交易征收高額土地購置稅與資本利得稅，抑制高端住房市場，對其征收重稅。

具體來看，對于自用式房屋購買者和投資與投機性購房者，在交易稅征收方面，政府應進行嚴格區(qū)分，區(qū)別對待。在特定的城市，按照房屋的價格高低實行不同的稅率，如果在長沙，2014-2018年，房價不超過8000元/平米，總價低于100萬的房屋，可以實施比較低的稅率，如2.5‰；房價超過10000元/平米，總價高于120萬的房屋，征收相對較高的稅率，如5‰。

鼓勵購買住宅自住，政府對居民自用的第一套住宅實行稅收優(yōu)惠。對于第二套或者多套房的交易，政府可征重稅，第二套住房可要求繳納50%的稅金，例如，韓國規(guī)定，任何一戶城鎮(zhèn)居民購買第一套住房，只需繳納5%的稅；購買第二套住房，則須繳納50%的稅；購買第三套住房，需要繳納62%的稅。

政府對投資與投機性購房者的房屋交易征收高額的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，對于買賣獲利部分，政府可對出售房征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，5年以上出售即參照公司稅標準征收資本收益的25%，5年以下出售的，可加征相應的投機稅收，例如，征收資本收益的35%。

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