（圖片來源：攝圖網）

作者|賈樂樂 來源|市值榜(ID：shizhibang2021)

■ 地產穩不穩？

■ 財務壓力大不大？

■ 轉型成效如何？

財報季一到，總是幾家歡樂幾家愁。

財報推遲披露，是今年房地產行業獨特的“風景”，港股的多家地產企業發不出財報，A股的房企則大量選擇4月30日財報披露截止日作為刊發日期。

財報難產的原因五花八門，有疫情影響審計流程的客觀原因，有債務問題導致無法準確編制報表的自身問題，還有財務雇員離職等本不應該成為問題的因素。

歸根結底，是行業環境的變化疊加疫情因素，惡化了房企的生存環境。

當行業不再快步前進，掩蓋在發展下的問題被暴露，房企的分化愈發明顯。就拿發財報來說，有推遲的，也有將按時披露的，比如華潤置地、中海發展、萬科，也有已經披露的，如龍湖和往年的披露時間一致，都是3月25日左右。

那么，在三道紅線高壓、土地市場先熱后冷的2021年，按時披露財報的房企到底活得怎么樣？本文以龍湖為樣本，來探討房企當下遇到的困境、機遇，以及如何適應新的行業環境。

01

地產穩不穩？

財報數據顯示，2021年全年，龍湖實現營業收入2233.8億元，同比增長21.0%；核心權益后凈利潤為224.4億元，同比增長20.1%。

這個成績算不上最快，但卻符合龍湖一貫的“穩”。

房地產開發企業的銷售和結轉之間具有時間差，當前的營業收入其實是前幾年銷售的項目進入結算期。

真正體現房子賣得好不好的是合同銷售額和銷售面積。2021年，全國商品房市場銷售額18.2萬億元，同比增長4.8%，銷售面積同比增長1.9%。

從全國近幾年的商品房銷售情況來看，新房銷售市場幾乎已經見頂，增量市場正式轉為存量市場。

龍湖集團的合同銷售金額2900.9億元，同比增長7.2%，合同銷售面積1708.9萬平方米，同比增長5.7%。金額和面積雙雙創出新高，增速也高于行業均值。

龍湖的穩還體現在毛利率上。

2021年，龍湖集團的整體毛利率為25.3%，和去年業績會上做出的預測保持一致。其中，地產開發業務的毛利率在23%，在行業里屬于比較靠前的。

近兩年，房地產開發企業的毛利率下降成為趨勢，主要原因在于2017年—2018年上半年，土地市場過熱，高價地開始進入結算期。

龍湖的管理層在前幾天的業績會上預計，未來1—2年內，高價地將陸續進入結算期，地產開發毛利率仍保持在20%。再往后，隨著地價回歸，毛利率會有一定的回升，整體的盈利能力也會得到改善。

業績會上，龍湖CEO陳序平還透露，2021年，全口徑的銷售目標是3000億元。相比于2021年的銷售額，不冒進也不悲觀。

此外，龍湖也提出了權益銷售口徑下的銷售額目標，2000億元。從2022年1月份開始，龍湖也回歸到以權益后的銷售額為披露口徑。

在過往規模為王的房地產行業中，為了沖各種榜單，房企傾向于聯合拿地，做大合約口徑，在披露時也只選擇更漂亮的數據，對歸屬于自己的權益口徑采取猶抱琵琶的態度。

龍湖的這一舉措，是讓信息披露更透明，對投資者更負責任，更深層次反映的是回歸經營的基本邏輯，即關注盈不盈利、能不能賺真金白銀。

在這一銷售目標下，龍湖有多少儲備？

銷售額能不能高增長，一方面和買房需求有關，一方面是自身的供給要跟得上，換句話說就是土儲夠不夠。

需求方面，進入2022年，房地產行業的整體政策趨于緩和，部分地區下調房貸利率，有的城市下調首付比例。

供給方面，截至2021年底，龍湖總土儲合計7354萬平方米，權益面積5047萬平方米，業務遍布環渤海、西部、長三角、華南、華中五大城市群的69個城市，約85%的貨量集中在高能級城市。

02

財務壓力大不大？

在過去二十年的時間里，房地產行業積聚了大量的資金，玩的是不能停下來的游戲。

即使行業資產負債率達到百分之八九十，在資不抵債的邊緣試探，但只要有地可以拿，就能夠持續性獲得開發貸或其他方式的融資，有錢進賬就能經營下去。

就像騎自行車，只要不停下來，再狹窄的路也能往前走，而停下來就倒了。現金流斷了往往比虧損更可怕。

2021年開始施行的三道紅線，猶如一道緊箍咒，限制住了有息負債的增加額，上杠桿高周轉的玩法不靈了。疊加對預售資金賬戶的監管，房企陷入流動性危機在2021年屢見不鮮。

政策的基調或許可以判斷，具體推行的時間、力度卻很難被精準預測。

龍湖也是這樣，沒有十分高明的策略，還經常磕磕碰碰，也不是特別能識別周期，不了解要制定三條紅線，更不知道去杠桿會來得如此迅猛。

三道紅線之下，龍湖表現怎么樣？

2021年，龍湖的凈負債率為46.7%，現金短債比為6.11倍，即使剔除預售監管資金和受限資金之后，也有3.88倍，剔除預收款后的資產負債率為67.4%。

三道紅線，無一踩線，屬于綠檔房企，且這是龍湖連續六年滿足三道紅線綠檔標準。龍湖對于財務杠桿的使用極為克制，整體財務結構健康。

截至2021年12月31日，龍湖在手現金為885.3億元，短期有息負債115.9億元，沒有流動性風險。

出于對貸款安全性的考慮，越是償債能力強的企業，越能從金融機構獲得利率低、期限長的貸款。

從龍湖向外部的融資來看，龍湖現在信用風險低、融資能力強。2021年，龍湖集團的平均借貸成本為4.14%，創歷史新低，平均貸款年限為6.38年，而有一些企業不得已要發行利率超過10%的美元債。

此外，惠譽、標普、新世紀等境內外評級機構對龍湖集團的評級都是穩定。

龍湖財務方面的穩定，一方面源自信用評級高，融資能力強，另一方面也和自身生產現金流的能力相關。

從2019年開始，加速去化成為房企的關鍵詞，三道紅線之后，加強銷售回款更是成為了最健康的現金流入來源。龍湖的業績會透露，其回款率維持在90%以上的高位。

落到業務上，財務穩定仍要歸結于穩速度。這既包括控制拿地的節奏，也包括將資金投到回報率更高的項目上。

2021年上下半年，土地市場先熱后冷，龍湖采取審慎拿地的成本控制策略，上半年出手很少，主要拿了幾個天街項目，下半年開始頻繁出手，從9月開始，拿的地基本是以底價成交。

此前，副董事長邵明曉曾介紹，龍湖拿地是按照全年的凈負債率的控制來倒算。

在總量上，拿地的錢受凈負債率的限制，這是龍湖的財務紀律。在分配上，龍湖的商業項目要通過投資和收益回報模型的測算。

陳序平在業績會上將龍湖參與拿地的原則歸結為“圍繞毛利率、凈利率等底線指標，量入為出，理性獲取”。

這種以財務安全作為底線的策略，在行業疾奔的年代，讓龍湖稍顯保守，但抱樸守拙的思想，也讓龍湖在潮水褪去之后，保有更多的底氣。

03

轉型成效如何？

龍湖的居安思危思維，早已有之。2012年，龍湖就提出要把欲望、速度控制一下，把事情做好，這樣能多活幾年。

在這種原則的指導之下，龍湖很早就開始布局地產以外的業務。2003年，龍湖集團第一個商業地產項目——北城天街于重慶開業， 2010年，龍湖提出每年以銷售回款的10%作為上限投資持有物業。這一布局兩年之后，萬科高喊地產進入白銀時代。

銷售商品房是一錘子買賣，而自持的商業資產，則是向精細化管理和運營要利潤，經營得當，即是行業周期發展中可攻可守的利器。

再來看長租公寓。

龍湖在2016年8月進入長租公寓領域，并推出“冠寓”品牌。長租公寓正是響應了國家的租售并舉政策，為了更好完善住房供給端分類供應，住宅銷售和租賃，是從市場化供應和保障性供給兩個維度滿足不同人群的居住需求。

2021年，龍湖冠寓首次實現盈利。這一年，冠寓的重資產、中資產和輕資產三個模式，已經進入了30個余城，開業間數超過十萬間。業績會上，龍湖預計冠寓的業務會保持20%以上的年化增長速度。

龍湖的物業管理業務始于1998年，20余年的積累，沉淀了數千條服務標準，連續13年業主滿意度超過90%。在2021年，物業管理全口徑營業收入首次突破百億元，期末實際管理面積2.64億平方米。

此外，塘鵝租售、塘鵝美裝修等新開辟的主航道業務以及產城、醫養等豐富的創新業務，也已經開始貢獻營業收入。

在過去三年內，龍湖的服務引擎實現了從“百億”到“雙百億”躍級發展。

2019年，由商業運營、租賃住房和物業管理組成的經營性收入達到百億級，也被稱為龍湖集團服務引擎百億元年；2021年，龍湖集團經營性業務再次獲得了長足發展：由商業運營、租賃住房組成的投資性物業收入達到104億元，由物業管理組成全口徑收入達到104億元，投資性物業收入和物業管理收入達到“雙百億”量級。

從圍繞鋼筋水泥、圖紙設計、投拓測算的地產開發到“開發+服務”雙引擎策略，經營的邏輯也變得更復雜。尤其是服務，更講究精細化、人性化和個性化，這和效率之間難免產生無法兼顧的局面。

龍湖對此的態度是科技賦能，比如去年在科技上投入約20億元，收購科技類的公司。目的是以科技投入結合整個生意邏輯、業務規則，把生意邏輯、業務規則融入到數字化工具中，讓科技為業務賦能。

從效果上看，以龍湖智創生活為例，2020年，龍湖智創生活的人均在管面積和人均創收都是行業第一，數字化、智能化、信息化效果突出，管理效能更高。

04

結語

回顧2021年，“三道紅線”“集中供地”“二手房指導價”等關鍵詞貫穿房地產行業全年。

在大干快上年代，充分享受土地紅利和金融紅利的一些房企，在2021年遇到了前所未有的困境。同樣在2021年，抱著“樸素”理念的龍湖，依然交出了一份穩健的成績單。

未來，房地產及相關行業仍然會有許多的變局，依然會有競爭的壓力，考驗的是龍湖能不能持續守住底線，立于進退可守之地。

畢竟，龍湖要做的，是一個長跑者。

編者按：本文轉載自微信公眾號：市值榜(ID：shizhibang2021)，作者：賈樂樂