除去睡覺(jué)的8個(gè)小時(shí)，大家會(huì)怎樣度過(guò)工作日中剩下的16個(gè)小時(shí)呢？不是在上班，就是在去上班的路上，越來(lái)越長(zhǎng)的通勤距離和并不令人愉悅的辦公環(huán)境讓很多創(chuàng)新者開(kāi)始探索新的可能。在2018年第2季（總第十三期）SEA-Hi！論壇中，未來(lái)辦公變革者、Distrii辦伴集團(tuán)COO楊磊先生提出了"為知識(shí)工作者賦能"的辦公3.0模式。

在楊磊先生看來(lái)，辦公是與城市密不可分的一種行為，一張辦公物聯(lián)網(wǎng)不斷放大，最終城市就成為了最大最為復(fù)雜的一個(gè)物聯(lián)網(wǎng)。以下內(nèi)容根據(jù)楊磊在SEA-Hi！論壇上的演講整理。

1、為什么要關(guān)注辦公？

作為一個(gè)從業(yè)十年的地產(chǎn)人，我做了很多城市綜合體、超高層，但越來(lái)越多的新物業(yè)推出的同時(shí)，我們反而心里會(huì)有一些惶恐不安。在一些二三線城市，很多項(xiàng)目在還沒(méi)有推到市場(chǎng)的時(shí)候，就已經(jīng)成為了存量資產(chǎn)，如何讓這些場(chǎng)所容納內(nèi)容和活動(dòng)變得非常困難。三年前，我們（Distrii辦伴）團(tuán)隊(duì)希望做一些這方面探索和實(shí)踐。

我們發(fā)現(xiàn)，一天24小時(shí)，除去休息的8個(gè)小時(shí)，在剩下的16個(gè)小時(shí)里絕大部分時(shí)間都是圍繞辦公進(jìn)行的活動(dòng)，或是在路上，或是在家里工作，占用了大家非常長(zhǎng)的時(shí)間。但同時(shí)，大部分辦公環(huán)境卻并不令人愉悅。而城市中的存量資產(chǎn)恰好可以進(jìn)行一些嘗試。

2、辦公革命

想做創(chuàng)新，首先我們研究一下歷史是什么樣。

《清明上河圖》展現(xiàn)了北宋年間幾乎所有行業(yè)，包括作坊、商鋪，但這個(gè)時(shí)間點(diǎn)沒(méi)有現(xiàn)代意義上的辦公、寫字樓。所以辦公這個(gè)產(chǎn)品不是自古就有。現(xiàn)在大家感同身受的辦公產(chǎn)品，也不見(jiàn)得就不可以被變革、發(fā)展。

到工業(yè)革命開(kāi)始，就有集約化的訴求了，因?yàn)榧s才能帶來(lái)更高的工作效率。第二次工業(yè)革命后，電力廣泛使用，生產(chǎn)效能大幅度提升，于是摩天大樓出現(xiàn)了。

所以，辦公的變革跟技術(shù)的革新是密切相關(guān)的。

我們看一些數(shù)據(jù)。現(xiàn)在核心CBD區(qū)域的土地成本、房?jī)r(jià)非常高，但平均辦公空間使用率只有60%-70%，反過(guò)來(lái)有30%左右的空間使用率不足。另外，除亞洲區(qū)域之外的地區(qū)，每工位平均租賃面積都大于每人的租賃面積，表明這些區(qū)域的辦公空間的工位共享率較高。不同空間使用模式與單工位面積存在一定的相互關(guān)系，越是固定式的，單工位面積越大，越是靈活、共享式的，單工位面積就越低。現(xiàn)在的企業(yè)組織模式正在發(fā)生一些變化，組織會(huì)越來(lái)越分散，有一種分布式的趨勢(shì)。

這個(gè)時(shí)候，就需要一些新的產(chǎn)品來(lái)提供給市場(chǎng)和企業(yè)。最早是雷格斯共享式、移動(dòng)式的辦公，還有美國(guó)的WeWork，線上有釘釘，等等。這些產(chǎn)品分別從線上跟線下切入一些新辦公形式的嘗試。我們覺(jué)得單獨(dú)割裂線上線下，都不完整。于是我們提出一種去中心化、物聯(lián)網(wǎng)分布式的辦公解決方案。

對(duì)一些創(chuàng)業(yè)企業(yè)，co-working的方式是非常方便、靈活的，跟規(guī)模的匹配度可以非常高。同時(shí)，客戶中越來(lái)越多的成熟企業(yè)，跨國(guó)跨地區(qū)的大企業(yè)，也越來(lái)越能認(rèn)識(shí)、接受甚至嘗試聯(lián)合辦公、共享辦公。他們有很多出發(fā)點(diǎn)，可能是成本降低的角度，也可能是需要團(tuán)隊(duì)有更多創(chuàng)造力，需要跳出原來(lái)的架構(gòu)、空間。高力國(guó)際預(yù)測(cè)，到2020年差不多有10%的企業(yè)會(huì)入駐到聯(lián)合辦公這樣的空間，2030年甚至?xí)_(dá)到30%左右。今年年初統(tǒng)計(jì)下來(lái)北京目前是2%多，不到3%，上海是5%左右。因此空間非常大。

3、辦公3.0：為知識(shí)工作者賦能

我們有連鎖商業(yè)、連鎖酒店，但沒(méi)有連鎖辦公。目前聯(lián)合辦公的領(lǐng)域正在孕育這樣的行業(yè)或組織。因?yàn)榻窈蟾嗟膬r(jià)值不是所有權(quán)產(chǎn)生的，而是由運(yùn)營(yíng)能力、服務(wù)能力產(chǎn)生的。

我們一直有個(gè)觀點(diǎn)，所有的辦公場(chǎng)所，應(yīng)該重新圍繞人來(lái)組織，回歸到人應(yīng)該有的感受以及自由。辦公空間，是為知識(shí)工作者賦能。今后很多勞動(dòng)會(huì)被人工智能所替代，但有些是替代不了的，比如創(chuàng)造性的工作、創(chuàng)意性的工作、知識(shí)工作者，等等。所以辦公場(chǎng)所，要為他們提供更有創(chuàng)造力、專注力、協(xié)作精神的環(huán)境。

那為知識(shí)工作者賦能的空間、平臺(tái)，應(yīng)該是怎樣的？我們正在做一些探索和嘗試。

首先，顏值，很重要。空間的顏值吸引你到這個(gè)空間來(lái)，然后駐留。

但是僅僅顏值，肯定不夠。未來(lái)辦公的特征是什么？我們提煉了三大關(guān)系：

一是人和物的關(guān)系。主要是物聯(lián)網(wǎng)，我們希望通過(guò)技術(shù)手段、技術(shù)平臺(tái)，把很多單個(gè)物體放到線上，支撐這個(gè)網(wǎng)。比如所有門鎖都通過(guò)手機(jī)開(kāi)門，對(duì)使用者來(lái)說(shuō)非常方便，對(duì)管理者也很方便，因?yàn)樗邢到y(tǒng)是對(duì)接好的，預(yù)約了會(huì)議室，提前五分鐘給權(quán)限就可以開(kāi)啟，權(quán)限期到了就關(guān)閉。而這樣一種行為的背后是所有數(shù)據(jù)的留存，我們能觀測(cè)到什么時(shí)間點(diǎn)發(fā)生什么樣的行為，給辦公空間的使用率做參考，管理顆粒度能到每個(gè)工位，管理方可以根據(jù)具體的數(shù)據(jù)分析大抵需要排布多少體量的工位。

二是人和組織的關(guān)系。靈活的、彈性的、分布的、移動(dòng)式的公司或辦公形式，還是需要有個(gè)組織，這個(gè)組織可以通過(guò)線上平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)。考勤、審批、日志、協(xié)同工具，這些都保證了人和組織的關(guān)系。

三是人和人的關(guān)系。這是三大關(guān)系壓軸的，也是最重要的。現(xiàn)在有很多線上社交工具，而我們更聚焦在商務(wù)社交，而且是跨公司邊界、跨組織范圍的商務(wù)社交。

一般意義上的智能辦公，包括會(huì)議、環(huán)境管理、物業(yè)管理。大部分還是屬于割裂狀態(tài)，是離散式的，沒(méi)有形成高效率的整合。理想狀態(tài)下的智能辦公模型，應(yīng)該是整個(gè)形成一個(gè)閉環(huán)，對(duì)空間資產(chǎn)、組織行為自優(yōu)化提供一個(gè)完整的解決方案。但最后留存下來(lái)的，還是數(shù)據(jù)，比如可以基于員工效率、福利優(yōu)先，提供就近辦公的解決方案，比如需要靈活彈性的企業(yè)組織，就可以提供靈活擴(kuò)張的解決方案。這就是未來(lái)的精準(zhǔn)智慧辦公。

我們?cè)谧鲞@方面的嘗試，探索跨出地產(chǎn)或是地產(chǎn)跟互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行一些有意思的"發(fā)酵"以后的辦公領(lǐng)域的產(chǎn)品，編織一張辦公屬性的物聯(lián)網(wǎng)。辦公物聯(lián)網(wǎng)成熟了，智能化、分布式的新辦公方式會(huì)讓人來(lái)組織公司，而不再拘泥于單一具體的實(shí)體辦公地點(diǎn)。這樣公司就會(huì)在一個(gè)平臺(tái)上，而不是一棟樓里。企業(yè)就可以選擇各種各樣適合自己的組織形式，企業(yè)因此可以變得更加靈活、有彈性、有生命力，效率更高，也就更有競(jìng)爭(zhēng)力。

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