一、2014年以來，70大城市房地產價格下跌個數不斷增多

我們從經典的經濟學教課書中學習到，商品的價格受供求雙方的影響。當商品供不應求時，商品價格就會上漲，從而使得市場供給量增加，需求量減少，供求雙方達到均衡。當商品供過求時，商品的價格就會下降，從而使得市場供給量減少，需求量增多，供求雙方達到均衡。總而言之，在市場經濟條件下，產品的價格受供求的影響，呈波動變化的狀態。然而，如果拿這個理論來衡量我國房地產市場價格，就會發現，市場價格的持續上漲，使得人們忘記了房地產市場的價格還會下跌。進入2014年以來，關于我國房地產價格的討論仍然是飯后茶余之時最為熱烈的話題，仍然是經濟學家、商業大佬們以及新聞媒體熱點。前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，2014年以來，我國70大城市房地產價格下降的城市數量呈逐漸上漲的態勢。2014年1月，我國新建商品房房地產價格上漲的城市有62個，持平的有2個，而下跌的僅有6個。2014年6月，我國新建商品房房地產價格上漲的城市僅有8個，持平的有7個，而下跌的數量增長到55個。截至2014年6月，我國房價快速上漲的勢頭終于得到了遏制。

圖表 1 2014年1-5月份70大城市新建商品房房地產價格環比上漲、持平和下跌城市數量變化趨勢

資料來源：前瞻產業研究院

二、房價下跌是房地產市場拐點到來，還是短期市場受供求影響的波動？

房地產價格的下跌是房地產市場的拐點到來，還是短期市場受供求影響的波動？對于房地產市場供求雙方來講，都是一個至關重要的問題。如果是房地產拐點到來，那就意味著房地產房地產市場供不應求的局面得到了徹底的扭轉，開發商進而可以轉而進行其他行業的投資，房地產購買這也可以緩一緩焦慮的心情，進而等待房價的進一步下降，在市場均衡點購買的到何意的住房。如果只是短期的波動，那么意味著房間將會繼續上漲，現在購買房子應該是比較合算。而本文作者認為，房地產市場價格的下跌是房地產市場價格的短期波動。在圖2中，我們可以看到，房地產價格的下跌只是小幅，從長期來看，房地產價格較上年同比下降的城市個數僅有1個，69個城市價格均呈上漲態勢。

圖表 2 2014年1-5月份70大城市新建商品房房地產價格同比上漲、持平和下跌城市數量變化趨勢

資料來源：前瞻產業研究院

三、房地產價格上漲的背后邏輯沒有徹底的改變

在房地產價格是漲還是跌的看法上，本文作者是屬于看漲派。房地產價格上漲的背后的商業環境沒有發生根本的改變。影響房地產價格的主要因素有：1）城鄉差距沒有根本的改變；2）中國的人口眾多，人口對住房的需求量較大；3）經濟的集聚性使得房價上漲。

1）城鄉差距沒有根本發生改變。中國城鎮擁有著較多的社會資源，使得人們爭相往向往居住在城市，生活在城市。最為根本的原因是城鄉生活差距較大。城市居民不論在生活水平、工作方便程度、收入水平以及所占有的社會資源均多于農村地區。在城市擁有一套住房是身份界定的最好的標準。國家一直以來致力于戶籍制度的改革，但是戶籍制度未發生根本變化。

2）中國人口眾多，對住房的需求量較大。中國人口多是一個不爭的事實，我國經濟的高速發展也得益于人口紅利。然而經濟的發展具有集聚性，相對與人口數量而言，房地產數量仍然較小。

3）經濟的集聚性使得房價上漲。經濟發展具有集聚的特點，在一個特定的區域內，所能容納的住宅建筑的數量一定，不可能在所有的土地面積上均建住宅房屋。區域內工業用地面積與住宅用地面積必須成一定的比例。

四、房地產市場未來發展趨勢

房地產市場未來發展將呈現出以下幾大趨勢：1）房地產價格的上漲是波動性的上漲，與經濟發展的速度相協調；2）未來房地產市場將逐漸分化，地段、戶型和管理較好的區域房價將會呈現不斷的上漲趨勢；而地段、戶型和管理較差的區域的房價會下降；3）在房地產市場價格波動中，購房者的預期對房價的影響越來越大。而新聞媒體對房價的報道、分析在消費者房價預期形成中占有重要的地位。