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養(yǎng)老公寓分析報(bào)告 最新行業(yè)動(dòng)態(tài)，解密市場(chǎng)盈利點(diǎn)，把握行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)權(quán) 詳細(xì)>>

養(yǎng)老觀念變化給養(yǎng)老公寓帶來(lái)萬(wàn)億市場(chǎng)容量

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無(wú)法滿足老齡化社會(huì) 養(yǎng)老公寓成

養(yǎng)老金并軌方案將出臺(tái) “公務(wù)員熱”或降

一、養(yǎng)老住宅收益高

養(yǎng)老公寓除產(chǎn)品本身之外，物業(yè)管理和服務(wù)才是老年公寓項(xiàng)目最大的贏利點(diǎn)。在物業(yè)管理方面，由于老年社區(qū)的種種服務(wù)形勢(shì)有別于其他普通社區(qū)，因此，老年社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)采取相對(duì)高價(jià)位標(biāo)準(zhǔn)。其次，除了常規(guī)的物業(yè)服務(wù)，針對(duì)老年人的需求，社區(qū)服務(wù)也包括了日常的訂菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚服務(wù)、收費(fèi)娛樂(lè)服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動(dòng)服務(wù)等。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2015-2020年中國(guó)養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》了解，由于老年人的生理及心理特征，他們對(duì)社區(qū)的配套設(shè)施使用率大大高于普通住宅。以小區(qū)為例，普通住宅會(huì)所使用率為30%，老年公寓會(huì)所的使用率達(dá)到80%，據(jù)此推算，以居住人口為1000人，會(huì)所費(fèi)用為1000元/人/年，可以看出，如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，養(yǎng)老公寓年收益為80萬(wàn)元，大大高于普通住宅的30萬(wàn)元。

養(yǎng)老住宅具有較好的盈利能力，如何選擇目標(biāo)城市進(jìn)行開發(fā)極其重要，前瞻通過(guò)以下分析篩選出最具投資價(jià)值的城市。

二、養(yǎng)老社區(qū)投資目標(biāo)城市選擇

首先，從社會(huì)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層面兩維度判斷擬進(jìn)入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，分別選取“65歲及以上人口占總?cè)丝诒戎?rdquo;和“人均可支配收入”，前者用于判斷城市是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，后者用于判斷城市人口購(gòu)買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。

具體來(lái)看，世界衛(wèi)生組織根據(jù)聯(lián)合國(guó)將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個(gè)地區(qū)是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)；國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為“人均可支配收入達(dá)到5000美元（約32000人民幣）以上”作為具備發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)的條件。

第二，以核心城市為代表，對(duì)全國(guó)主要城市群進(jìn)行分析研究：

圖表1：全國(guó)7個(gè)城市養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入主要判斷參數(shù)

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國(guó)主要城市群分為四類。

◆成熟區(qū)：老齡化程度高，經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)，目前階段可立即進(jìn)入的成熟區(qū)域；

◆考察區(qū)：老齡化程度嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)水平有待提高，具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)能力；

◆潛力區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，老齡化程度有限，具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)貙?duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況；

◆暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及老齡化程度均不高。

圖表2：養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入判斷

資料來(lái)源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理

以上海、北京、西安為代表的華東地區(qū)、華北地區(qū)和西北地區(qū)城市群，因?yàn)槠淅淆g化程度最嚴(yán)重，具有巨大的潛在市場(chǎng)，另外強(qiáng)大的消費(fèi)力又提供了有力的消費(fèi)支撐，為老年住宅的開發(fā)和良性發(fā)育提供了有利條件。

以沈陽(yáng)、武漢、成都為代表的東北地區(qū)、華中地區(qū)和西南地區(qū)城市群，老齡化程度嚴(yán)重，具有巨大的潛在市場(chǎng)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)力相對(duì)較差，該區(qū)域具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)能力。

以廣州為代表的華南移民城市群，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，消費(fèi)力強(qiáng)，但人口老齡化程度相對(duì)較輕，該區(qū)域具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)貙?duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。