工業地產行業現狀分析

工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地，一般分為重工業房地產、輕工業房地產、倉儲房地產（物流地產）、自由貿易區房地產。

與國際成熟的工業地產市場相比，我國工業地產發展仍處于初級階段。過去很長一段時間內，工業地產行業都不是一個完整發展的商業市場。隨著這兩年工業投資的興起，特別是住宅、商業類物業的價格日趨走高，投資回報日漸降低的情況下，越來越多的資金逐步向工業地產轉移，使得工業園區、產業地產逐步興起。

前瞻產業研究院發布的《2018-2023年中國工業地產行業發展前景與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，2009-2017年，我國以工業地產為主的其他房屋開發投資額整體呈逐年遞增的趨勢。除2015年外，其余年份均實現同比增長。2017年，我國以工業地產為主的其他房地產開發投資額達到12250億元，同比增長6.47%。

圖表1：2010-2017年以工業地產為主的其他房屋開發投資規模增長（單位：億元，%）

（注：國家統計局并沒有對工業地產進行專門的統計，而是將其納入“其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業地產為主，因此以“其他房屋”數據分析，下同）

資料來源：國家統計局 前瞻產業研究院整理

盡管資金涌入，但以工業地產為主的其他房屋的新開工面積卻呈現呈波動變化。2016年我國以工業地產為主的其他房屋的新開工面積為22285.61萬平方米，較上年增長19.16%。

圖表2：2010-2017年以工業地產為主的其他房屋新開工面積增長（單位：萬平方米，%）

資料來源：國家統計局 前瞻產業研究院整理

不過，以工業地產為主的其他房屋銷售面積、銷售額依舊呈增長的趨勢，反映出市場需求只增不減。2016年全年其他房屋銷售面積為5170.43萬平方米，同比增長32.06%；銷售額為2498.26億元，同比增長31.71%。

圖表3：2010-2017年以工業地產為主的其他房屋銷售面積增長（單位：萬平方米，%）

資料來源：國家統計局 前瞻產業研究院整理

圖表4：2010-2017年以工業地產為主的其他房屋銷售額增長（單位：億元，%）

資料來源：國家統計局 前瞻產業研究院整理

但與住宅地產、商業地產等相比，工業地產的價格增長幅度卻相對有限，甚至出現一定程度的下滑。2016年，商品房中的其他房屋的銷售價格為4832元/平方米，同比下滑0.27%。

圖表5：2010-2017年以工業地產為主的其他房屋銷售價格走勢（單位：元/平方米，%）

資料來源：國家統計局 前瞻產業研究院整理

整體而言，工業地產的開發和使用仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為吸引企業投資落戶主要手段，吸引的企業大多是勞動密集型的低端行業，在推動地方經濟發展和提高產業高度集中并沒有發揮出預期的作用和效果。

工業地產行業趨勢分析

首先，隨經濟不斷發展，原有生產廠房產生了升級的需求，工業地產可以向更高附加值的生產功能，這一部分市場的開發已為較多的投資者所了解。

其次，無論從政府政策導向出發，還是市場的規律都揭示出未來整個市場中工業土地的開發利用將更為集約化，粗放式的發展逐漸難以為繼。而在具體推進工業進程以及工業土地運用過程中，將更多受到市場要素的配置指引，逐步脫離過去以優惠政策強力介入產業發展，持續以低效的補貼來刺激經濟發展的模式。

第三，更多的企業嘗試多元化經營。除開發工業地產外，工業地產公司逐漸向酒店管理、高新技術產業、物流業和物業管理發展，多元化的經營減小了經營風險，取得了新的業務增長點。

第四，更多大型終端企業將參與工業地產開發。工業用地實施招拍掛之后，更多的終端企業參與土地摘牌、競價，并進行工業地產開發。這些終端企業具有專業和資金優勢，并希望加速獲取土地，但不了解開發過程，因此聯合開發商建造工業園區的可能性較大。

最后，加快向產業地產轉型。產業地產是指在新經濟形勢下工業地產的轉型升級，以產業為依托，地產為載體的各類產業園區為主要形態，以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發樓為開發對象。以產業為主導，產業構成運營模式，貼合地方政府的需求，有利于幫助當地產業的轉型升級。

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