營收增長51.8%，凈利增幅縮水

8月20日，萬科發(fā)布2018年半年度財(cái)報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，萬科2018年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1059.7億元，同比增長51.8%；歸屬上市公司股東凈利潤達(dá)91.2億元，同比增長24.9%，漲幅同比下降11.6個(gè)百分點(diǎn)。

從上述數(shù)據(jù)可知，萬科的凈利潤增速顯著低于營收。根據(jù)萬科的其他財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，凈利潤增幅縮水主要源于兩個(gè)方面：一是財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增長至23.32億元，幅度達(dá)到驚人的225%，管理費(fèi)用、消費(fèi)費(fèi)用也有一定上漲；二是資產(chǎn)減值損失了5.6個(gè)億，同比增長了735%。

與其他房企相比，萬科凈利潤增速也處于靠后位置。截至目前，已公布中報(bào)或業(yè)績快報(bào)的房企中，陽光城凈利潤最為明顯，預(yù)計(jì)增幅達(dá)到189.5%-235.2%；中南建設(shè)、恒大、新城控股、正榮四家房企凈利潤增速預(yù)計(jì)也在100%以上。

萬科24.9%的凈利潤增速，僅排在第十位，不及同是千億營收規(guī)模的碧桂園，稍強(qiáng)于泰禾集團(tuán)、龍光集團(tuán)。

業(yè)務(wù)收入占比95%

分業(yè)務(wù)看，上半年萬科全部營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入比例為95%。具體數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%。

盡管萬科的銷售金額和銷售面積持續(xù)增長，但與同屬第一梯隊(duì)的碧桂園、恒大相比，萬科明顯不及兩者。2018年上半年，碧桂園銷售額同比增長42.8%，恒大銷售額同比增長24.6%，三巨頭的增長速度已經(jīng)拉開。

不過，從2012年，萬科提出房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，轉(zhuǎn)型做城市配套服務(wù)商，對于房地產(chǎn)的未來并不看好，銷售增長放緩或在其意料之中。雖說如此，但萬科的其他業(yè)務(wù)規(guī)模暫時(shí)有限，還難以支撐起這家巨型企業(yè)。

首先在長租公寓方面，截至今年6月30日，萬科長租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過16萬間，累計(jì)開業(yè)超過4萬間，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。

商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營方面，萬科以印力集團(tuán)作為旗下商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營平臺(tái)，截至6月底，印力共管理126個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積915萬平方米，已開業(yè)自持項(xiàng)目79個(gè)，包括53個(gè)購物中心。

物流倉儲(chǔ)服務(wù)方面，截至6月底，萬科物流倉儲(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)已進(jìn)入全國32個(gè)主要城市，服務(wù)客戶60余家，累計(jì)已獲得項(xiàng)目84個(gè)，總建筑面積626萬平方米，其中已建成運(yùn)營項(xiàng)目41個(gè)，穩(wěn)定運(yùn)營項(xiàng)目平均出租率為95%。

在教育和養(yǎng)老方面，萬科教育業(yè)務(wù)在全國已開辦超過20個(gè)全日制學(xué)校、100多個(gè)社區(qū)營地和十多個(gè)戶外營地。萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)目前已布局15個(gè)城市。

凈負(fù)債率連續(xù)三年上升

2018年上半年，萬科凈負(fù)債率32.7%，雖然持續(xù)保持在行業(yè)較低水平，但從歷史數(shù)據(jù)來看，其凈負(fù)債率僅三年同比持續(xù)上升，接近2014年的36.4%。

隨著外部融資難度加大，即便是萬科也存在一定壓力。另外，不僅是凈負(fù)債率連續(xù)三年上升，今年預(yù)收款也大幅縮水。

預(yù)收款項(xiàng)通俗的來講就還沒有收房的房款，所以預(yù)收款項(xiàng)的多少?zèng)Q定了房企未來業(yè)績的多少。2018年上半年，萬科預(yù)收款項(xiàng)僅為23.77億元，與年初相比減少99.34%。對于斷崖式的下滑，萬科解釋是會(huì)計(jì)政策變化，即"在建合同已結(jié)算的價(jià)款大于在建合同累計(jì)已發(fā)生的成本和已確認(rèn)的毛利(或虧損)，其差額在預(yù)收款項(xiàng)中列示"。

按照這個(gè)變化，萬科實(shí)際預(yù)收款項(xiàng)為4930.89億元，少算了4907.12億元。不過，從增幅來看，萬科的預(yù)收款項(xiàng)也處于落后位置，保利地產(chǎn)、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展等預(yù)收款增長均高于萬科。

以上數(shù)據(jù)及分析均來自于前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2018-2023年中國房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新設(shè)計(jì)與投資前景預(yù)測分析報(bào)告》。

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