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本文核心數據：深圳各區公辦義務教育學校數量、重點區域Top50公辦初中數量、深圳整體房價水平、重點區域Top50公辦初中學區房房價、2021年1-7月學區房交易均價漲幅

義務教育教師交流制度削弱學區優勢，學區房房價受影響

這種制度的制定將原本“優質學校”的優勢“師資力量”分散至其他學校中，“優質學區”這一概念就不復存在，學區房因其教育資源優勢的喪失，其房價或收到一定的影響;從短期來看，學區房的價格在大體來看不會出現劇烈動蕩，但從長期來看，前瞻預測深圳學區房的房價將逐步下降至較穩定的價格區間。

原本的“優質學區”不復存在，學區房優勢減弱

近年來，深圳炒房熱潮不斷，其中被學區房便是炒房熱潮中的其中一員，深圳學區房現在情形究竟何如?

深圳學區學位緊張，優質學校學區房價格較高

——龍崗區義務教育公辦學校較多但好學校較少

「羅湖、福田、南山義務教育公辦學校學位緊張」

截至2020年，深圳市具有353個公辦小學，207個公辦初中;公辦小學和初中數量排名前五的區域是龍崗、寶安、南山、福田和羅湖，其中公辦小學和初中最多的為龍崗區。其中，羅湖、福田、南山早在南山就已經發布了學位緊張的通知。

但對于公辦小學的數量來看，各區的初中比小學均較少，同一區域公辦初中的學區房或更受歡迎且房價相對更高。

「Top50初中主要分布在寶安、南山和福田」

雖然龍崗區的公辦小學和初中數量在深圳市范圍內最多，但其在深圳Top50初中排名中，有34所公辦初中分布在龍崗、寶安、南山、福田和羅湖。

結合上圖可以看出，龍崗區雖公辦初中眾多，但進入Top50行列的學校龍崗僅占4家，相對較少，這或將在一定程度上影響龍崗的學區房房價。

——南山區學區房房價最高

「深圳南山區和福田區房價處于全市較高水平」

2020年12月，深圳市以南山為房價最高區域，其房價均價高達11.5萬元/ m²;其次為福田區，福田區的房價雖未超過10萬元/ m²，但已然將近。

從深圳整體房價情況來看，南山區、福田區、寶安區、羅湖區房價整體水平較高，其學區房的價格相對其他區域來說應當大概符合目前各區房價的水平。

「南山區公辦初中學區房房價最高」

學區房價格亦與不同區域的教育資源水平亦息息相關， Top50的公辦初中就有34所分布在龍華、寶安、南山、福田和羅湖，且這五個區更是義務教育階段學校數量較多的五個區域。

但結合房價來看，南山和福田整體房價價格水平較高，其Top50公辦初中學區房的均價也處于相對較高的水平，鑒于南山和福田為深圳的重點發展區域和經濟中心，故整體房價也因其他原因高于同一區域的學區房價格;而寶安、羅湖和龍崗的學區房價格則與整體房價水平相差無幾。

在政策的加持下，學區房房價或將小跌

2020年，深圳出臺了多項政策以防止深圳樓市價格因炒房一高再高，例如，2020年的“715新政”，以提高購房門檻、限制假離婚及提高二手房增值稅免征門檻等方式降低放假;再者，2021年出臺的“208購房登記政策”同樣亦提高了購房門檻。

根據樂有家的數據顯示，208購房政策出臺后，深圳六大名校片區的成交均價出現“松動”。自2021年2月起，六大名校學區房成交漲幅呈下降趨勢且于7月出現負值，表明在“208政策”的指導下，深圳名校片區的房價出現了“松動”;疊加這一次的“教師輪崗制度”，深圳學區房房價或將出現一定的下跌，但后續掛牌價將會隨著政策的指導回到較為正常的理性水平。

以上數據來源于前瞻產業研究院《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》，同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業研究、產業鏈咨詢、產業圖譜、產業規劃、園區規劃、產業招商引資、IPO募投可研、招股說明書撰寫等解決方案。

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