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張平：國內(nèi)知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家，每日經(jīng)濟(jì)智庫專家、BWCHINESE中文網(wǎng)專欄作家、MSN專欄作家。現(xiàn)為上海富大集團(tuán)公司首席經(jīng)濟(jì)師、上海新滬商集團(tuán)戰(zhàn)略投資顧問

之前居民房貸利率處于歷史最低水平，現(xiàn)在已經(jīng)開始探底回升。這對(duì)于普通購房者來說，你在買房之前一定要謹(jǐn)重考慮，你未來收入的增長(zhǎng)能否應(yīng)對(duì)房貸利率上升壓力。如果沒有十足把握，就千萬不要勉強(qiáng)，不要一時(shí)沖動(dòng)購房，而悔恨終生。

近日，北上廣深等一線城市紛紛上調(diào)首套房房貸利率，上海某股份制銀行還將首套房貸利率上浮到1.2倍。同時(shí)，也有二、三線城市不斷跟進(jìn)。另據(jù)了解，二套房方面，工行、農(nóng)行、中行、建行和交行等五大行二套房貸利率調(diào)升至1.2倍，民生銀行更是上升至1.3倍。

房貸利率上浮趨勢(shì)已定。據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份全國首套房房貸平均利率為4.73%，環(huán)比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市首套房房貸平均利率中，最低的為大連4.43%，最高的為石家莊4.99%。

與此同時(shí)，受到房貸利率上調(diào)，以及各城市樓市調(diào)控政策的影響，二手房市場(chǎng)成交也開始降溫。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，5月二手房成交10801套，環(huán)比下降23.9%，不足3月成交量的六分之一，處于2015年以來的最低點(diǎn);二手房成交均價(jià)環(huán)比下跌2.3%，是市場(chǎng)在保持17個(gè)月上漲勢(shì)頭之后，連續(xù)兩個(gè)月下跌。

房貸利率上升，二手房市場(chǎng)成交萎縮，使購房者信心受到打擊。安居客近日發(fā)布的5月國民安居指數(shù)顯示，受政策抑制，多個(gè)重點(diǎn)城市成交量環(huán)比大幅下降，房?jī)r(jià)上漲增速呈放緩趨勢(shì)。經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)持續(xù)下滑的同時(shí)，購房者信心指數(shù)也出現(xiàn)了自去年12月份以來的首次下跌。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，一線城市首套房按遏上調(diào)10%，意味著購房者的融資成本上升，這顯然與鼓勵(lì)剛性需求購房的房貸政策不符。也有專家表示，雖然央行的基準(zhǔn)利率沒有上調(diào)，但是短期貨幣市場(chǎng)利率上漲，如此快的傳導(dǎo)至長(zhǎng)期的房貸市場(chǎng)，真是出人意料。對(duì)此，筆者認(rèn)為，各銀行已不再顧及剛需，毅然上調(diào)購房者的整體融資成本，其背后有更多因素考量。

第一，信貸額度用完，銀行開始變相拒貸。目前已有部分銀行干脆放棄了房貸按揭業(yè)務(wù)，主要是在上半年發(fā)放房貸的過程中，把一年的信貸額度用光了，造成額度吃緊。在這些銀行看來，將房貸利率的上浮是變相拒貸的措施，而對(duì)于購房者來說，可以自行挑選房貸利率較低的銀行。

此外，6月末央行要進(jìn)行MPA(宏觀審慎評(píng)估體系)考核，這關(guān)系到各家銀行未來會(huì)獲得多少信貸額度。業(yè)內(nèi)估計(jì)央行將更側(cè)重于考核對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的落實(shí)方面，個(gè)人住房貸款可能成為重要考察項(xiàng)目，在此壓力下，商業(yè)銀行現(xiàn)在也只能收緊房地產(chǎn)信貸投放。

第二，目前房貸利率不斷上調(diào)，主要是銀行加快吸儲(chǔ)的步伐，理財(cái)產(chǎn)品利率上漲。以及銀行同業(yè)間拆借成本也在飆升，這說明當(dāng)下資金面總體吃緊。在銀行融資成本上升的背景下，如果商業(yè)銀行再不調(diào)整房貸利率，就很容易出現(xiàn)虧損，房貸已成為銀行眼中的“雞肋”。目前，全國533家銀行中有20家銀行已經(jīng)停貸，未來肯定還會(huì)有新增銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。

第三，防控金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前國內(nèi)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)存在“泡沫”各界已達(dá)成共識(shí)。我國目前新增房地產(chǎn)信貸占總信貸余額及新增信貸量比重居高不下。同時(shí)，6月份又恰逢美聯(lián)儲(chǔ)加息的時(shí)間，一旦美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息，那么國內(nèi)外資金又要開始流出中國，給國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫帶來影響。為了防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，央行和各監(jiān)管當(dāng)局已出臺(tái)多部文件規(guī)范商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸。

綜合來看，當(dāng)前央行實(shí)施了穩(wěn)健、中性的貨幣政策，就是不緊也不松。不緊就是貨幣政策支持經(jīng)濟(jì)的正常、合理的增長(zhǎng)，要保持流動(dòng)性基本穩(wěn)定;不松就是如果貨幣政策太松的話，不僅會(huì)使房地產(chǎn)泡沫更加惡化，還會(huì)使一些僵尸企業(yè)、過剩的產(chǎn)能很難去掉。而為對(duì)于房地產(chǎn)來說，居民房貸利率步入上調(diào)周期，究竟意味著啥呢?

首先，居民房貸利率紛紛上調(diào)，意味著房貸利率上漲勢(shì)頭已經(jīng)顯現(xiàn)。受到貨幣政策持續(xù)寬松的影響，之前居民房貸利率處于歷史最低水平，現(xiàn)在已經(jīng)開始探底回升。這對(duì)于普通購房者來說，你在買房之前一定要謹(jǐn)重考慮，你未來收入的增長(zhǎng)能否應(yīng)對(duì)房貸利率上升壓力。如果沒有十足把握，就千萬不要勉強(qiáng)，不要一時(shí)沖動(dòng)購房，而悔恨終生。

再者，在房?jī)r(jià)一直飆升的這十多年中，每次嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，都是無疾而終。很多人覺得這次樓市調(diào)控也會(huì)是類擬結(jié)局。不過，我告訴你，從中央要加強(qiáng)金融監(jiān)管、彌補(bǔ)監(jiān)管短板、持續(xù)穩(wěn)妥地去杠桿來看，在控風(fēng)險(xiǎn)和保房?jī)r(jià)之間選擇，中央政府還是選擇了前者，因?yàn)榉績(jī)r(jià)被抄得過高，杠桿拉得過長(zhǎng)，系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)就越高，誰也不愿意看到國內(nèi)發(fā)生金融危機(jī)。

最后，各銀行對(duì)居民房貸的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。由之前的優(yōu)質(zhì)信貸轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;雞肋”。原因很簡(jiǎn)單，一方面房地產(chǎn)杠桿越拉越長(zhǎng)，現(xiàn)在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)動(dòng)輒上千萬，這對(duì)于銀行來說房貸風(fēng)險(xiǎn)比過去飆升許多。

另一方面，銀行自身的融資成本也在上升，如果房貸利率還不上調(diào)，馬上會(huì)出現(xiàn)虧損，銀行不賺錢的生意肯定不愿意去做。正因如此，這次商業(yè)銀行將首套、二套房貸利率悉數(shù)上調(diào)。過去的八折、九折優(yōu)惠房貸利率，已很少窺到。