告別了年初時(shí)的悲觀氣氛，中報(bào)過后房企紛紛拋出了下半年的計(jì)劃。先是上半年業(yè)績不錯(cuò)的中海地產(chǎn)將銷售目標(biāo)調(diào)整至千億元，隨后保利也被外界認(rèn)為最有可能是沖擊千億俱樂部的企業(yè);龍頭老大萬科在銷售和融資雙豐收的情況下，手握470億元現(xiàn)金放言四季度將會(huì)買很多地。種種跡象表明暫時(shí)渡過危機(jī)的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著一場(chǎng)巨大蛻變。

最難時(shí)刻已過

時(shí)下在房地產(chǎn)業(yè)里最為流行的一句話就是最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過去。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，早在今年6月份，借殼*ST東源上市的金科股份就率先發(fā)出了回暖聲音，其公告稱， 房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時(shí)期已經(jīng)過去，目前是獲取新土地項(xiàng)目的較好時(shí)機(jī)。隨即，舉債10億元開始拿地?cái)U(kuò)張。

當(dāng)時(shí)許多人對(duì)此還嗤之以鼻，認(rèn)為其高興得過早。隨即，保利地產(chǎn)成都公司發(fā)布了一條廣泛流傳的微博：“保利求地!凈地、商業(yè)、住宅來者不拒;收購、合作、轉(zhuǎn)讓，你說了算。”保利的表態(tài)讓人們意識(shí)到，調(diào)控的影響正在被市場(chǎng)慢慢化解。

保利和金科的預(yù)判在半年報(bào)發(fā)布后成為了更多企業(yè)的共識(shí)。

8月10日，在香港中海半年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，盡管中海董事會(huì)主席孔慶平表示“最嚴(yán)峻的情況還沒有過去”，但是中海卻將年初的銷售目標(biāo)從800億港元調(diào)高至了1000億港元。

隨即，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明也表示，最壞的時(shí)刻已經(jīng)過去了。

8月17日，龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官邵明曉在2012年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，預(yù)計(jì)今年下半年樓市的整體表現(xiàn)會(huì)比上半年好一些，但也不認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)大的市場(chǎng)反彈。

開發(fā)商的信心滿滿主要來自半年業(yè)績的大幅上漲。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日，公布上半年年報(bào)的房企合計(jì)有72家，占據(jù)整體上市房企140家的一半以上。

72家房企的總營業(yè)收入同比大漲，合計(jì)總營業(yè)收入達(dá)到了1120億元，同比去年上半年的943.7億元上漲幅度達(dá)到了18.7%。在72家企業(yè)中，同比下調(diào)的企業(yè)僅28家，大部分企業(yè)在上半年?duì)I收均有上漲，萬科等企業(yè)的營業(yè)收入均實(shí)現(xiàn)了大幅上漲。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清認(rèn)為，與凈利潤等滯后超過一年的數(shù)據(jù)相比，銷售回款和新增借款更能反映出目前房企的真實(shí)資金情況，對(duì)房企未來經(jīng)營的策略影響更為明顯。

資金鏈解憂

綠城的資金鏈問題成為了調(diào)控以來房企命運(yùn)的真實(shí)寫照，隨著中報(bào)的發(fā)布，房企的現(xiàn)金流和債務(wù)均有所好轉(zhuǎn)。

公布中報(bào)業(yè)績的72家房企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額超過1700億元，高于去年同期。

截至6月底，萬科持有現(xiàn)金470.1億元，較年初提高了37%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和203.1億元。截至6月底，萬科各類存貨中，現(xiàn)房庫存僅81.9億元，占各類庫存的比例僅為3.62%。在負(fù)債率方面，剔除預(yù)售賬款，萬科真實(shí)負(fù)債率只有39.3%，較去年年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

招商地產(chǎn)：上半年期末現(xiàn)金179億元，財(cái)務(wù)安全。真實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率46%、凈負(fù)債率24%， 較年初下降7.1個(gè)和2.5個(gè)百分點(diǎn)。

從每股的現(xiàn)金流量來看，大部分企業(yè)數(shù)據(jù)相比一季度都有明顯好轉(zhuǎn)，萬科在半年報(bào)中的每股現(xiàn)金流量為0.26，而在一季度則為0.12。中潤資源的每股現(xiàn)金流量在一季度為-0.0100，扭轉(zhuǎn)為0.1609。萊茵置業(yè)從一季度的0.1158上漲到目前的0.4173，其他房企也大多明顯緩解了資金情況。

回顧標(biāo)桿房企上半年的銷售走勢(shì)，1-2月份，受春節(jié)影響，標(biāo)桿房企的成交量亦陷入低谷。進(jìn)入3月份以來，由于節(jié)后剛性需求集中釋放，再加上房企加快推盤節(jié)奏并廣泛實(shí)行低價(jià)促銷的策略，標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績開始逐漸回升。5-6月，保利、萬科和中海三家房企連續(xù)兩月單月銷售金額都超過100億元大關(guān)，成為市場(chǎng)佼佼者。6月份，標(biāo)桿房企的總銷售額首次突破700億元人民幣，創(chuàng)出歷史新高。

標(biāo)桿房企銷售回暖的主要原因一方面得益于調(diào)控大環(huán)境的改善，刺激整體成交量回升;另一方面，在調(diào)控周期中，開發(fā)商亦積極探索適應(yīng)市場(chǎng)變化的策略。總體上講，標(biāo)桿房企在推盤策略、產(chǎn)品定位以及銷售策略等方面較前期均有所調(diào)整。

拿地?cái)U(kuò)張

資金鏈的改善讓開發(fā)商首先想到的就是拿地?cái)U(kuò)張。

手握470億元現(xiàn)金的龍頭萬科最先表示出了下半年的拿地計(jì)劃。8月21日，萬科董秘譚華杰在投資者交流活動(dòng)上表示，7月份萬科買地用了60個(gè)億。他同時(shí)稱，今年四季度是拿地的好時(shí)候，萬科還會(huì)再買很多地。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，7月份萬科入手的11宗土地中，4宗集中于青島市，其他則分散在成都、杭州、寧波、重慶等地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自4月份萬科出手土地市場(chǎng)以來，至今已新增項(xiàng)目共18個(gè)，總地價(jià)約為112億元。

由于上半年市場(chǎng)的不明朗，房企的拿地?cái)?shù)量有所減緩。前瞻網(wǎng)記者了解到，今年上半年龍湖斬獲7幅土地，總建筑面積247.6萬平方米，基本均以掛牌底價(jià)獲得。

邵明曉表示，除上半年購得的7塊土地之外，本月龍湖又新購了4塊土地，截至8月龍湖于2012年已摘得11塊土地。

邵明曉稱，今年龍湖有比較充裕的資金，負(fù)債率也處于合適的水平，因此支撐集團(tuán)在此前獲得了許多優(yōu)質(zhì)地塊，龍湖方面認(rèn)為這些地塊的價(jià)格比較合適，足以支撐未來的發(fā)展。

邵明曉同時(shí)表示，觀察到目前土地市場(chǎng)熱度上升，因此公司接下來在土地市場(chǎng)會(huì)比較謹(jǐn)慎。龍湖董事長吳亞軍也稱，除了在財(cái)務(wù)上謹(jǐn)慎之外，龍湖在土地的位置上也會(huì)謹(jǐn)慎選擇，盡量在城市中心地區(qū)拿地。

至于龍湖的拿地策略，邵明曉稱，在東西部有所不同，東部目前主要選擇一二線城市，西部地區(qū)則選擇省會(huì)。