房市調(diào)控效果顯現(xiàn)

受房市調(diào)控影響，上半年，國內(nèi)142家房企盈多虧少。中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在2012年上半年漸進(jìn)深水區(qū)，每一個行業(yè)都在備嘗調(diào)整的痛苦和發(fā)展的考驗。房地產(chǎn)業(yè)，因為額外又一層調(diào)控深意，這種痛苦和考驗，就變得尤其鮮明。

根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，截至2012年8月30日，已有142家A股上市房企公布半年報業(yè)績。其營業(yè)收入總額1896億元，同比增長14.66%，歸屬母公司所有者凈利潤250億元，同比下跌1.65%。房企凈利率由去年的16.49%下降到今年的14.83%，下降了1.76個百分點。

其實，房地產(chǎn)企業(yè)全行業(yè)利潤縮水始于2011年。根據(jù)中國房地產(chǎn)研究會統(tǒng)計數(shù)據(jù)，包括內(nèi)地和我國香港地區(qū)在內(nèi)的176家房地產(chǎn)公司，2011年營業(yè)利潤均值15.56億元，同比下降3.90%。到今年一季度，146家A股上市公司凈利潤94.42億元，同比下降2.54%。

“對于投資人來說，他看重企業(yè)的營收能力，同樣看重賺錢能力。房企凈利潤和凈利率的下降，正在引起投資人的擔(dān)憂。未來，我們將更加關(guān)注那些負(fù)債率平穩(wěn)，且有較好盈利能力的企業(yè)。”一位香港房地產(chǎn)上市公司投資人表示。

總體來說，142家房企目前還是盈多虧少。其中凈利潤報虧的企業(yè)27家，包括萬方地產(chǎn)、ST珠江等。多數(shù)企業(yè)凈利潤尚為正值。但如果細(xì)看半年報，其實很多企業(yè)的盈利已經(jīng)是“強(qiáng)作歡顏”。比如中華企業(yè)，其上半年歸屬母公司所有者的凈利潤超過3.27億元，但如果扣除非經(jīng)常性損益項目，就是-1.12億元。究其原因，主要是公司在報告期內(nèi)以轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)的形式出售了上海港國際客運中心2號樓項目，轉(zhuǎn)讓價格8.17億元，最終體現(xiàn)在稅后收益上為4.31億元。

除了盈利能力下降外，一些企業(yè)在上半年幾乎已無可售地產(chǎn)項目，并正在尋求轉(zhuǎn)型。“報告期內(nèi)公司無新開工的開發(fā)項目，控股子公司東方山水項目也已經(jīng)結(jié)束，使報告期內(nèi)無房地產(chǎn)銷售。公司在報告期內(nèi)努力拓展建材貿(mào)易相關(guān)業(yè)務(wù)，使報告期內(nèi)公司實現(xiàn)建材貿(mào)易類營業(yè)收入320萬。”東方銀星介紹。

在小規(guī)模地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的同時，房地產(chǎn)蛋糕也在越來越向大企業(yè)集中。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，“萬保招金”四家房企上半年營業(yè)收入總額超過674億元，同比去年的484億元大幅增長了近40%，占142家房企總營收的35.5%;四家企業(yè)凈利潤為79.12億元，占142家房企的三分之一規(guī)模。

雖然市場占有率在上升，但龍頭房企一樣遇到利潤率下降的境況。萬保招金營業(yè)凈利率從去年的15.9%下降到今年的11.7%，下降4.2個百分點。其中保利地產(chǎn)凈利潤24.6億元，同比減少12.13%，被業(yè)內(nèi)戲稱為“犧牲利潤搶市場”的代表。

從上半年存貨情況看，房企整體庫存壓力仍然高企。數(shù)據(jù)顯示，142家上市房企存貨量高達(dá)1.38萬億元，是全部營業(yè)收入的7倍多，且同比增長高達(dá)26.93%。可以預(yù)見，起碼在下半年，房企的去庫存化仍是主基調(diào)。

資金方面，雖然目前大量房企的資產(chǎn)負(fù)債率還在60%至80%之間，但細(xì)究其負(fù)債組成可以發(fā)現(xiàn)，142家房企預(yù)收賬款增加26.89%至5272億元。業(yè)內(nèi)人士表示，去除了負(fù)債里的預(yù)收款一項，企業(yè)凈負(fù)債其實已經(jīng)得到部分改善。“現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不用考慮是死是活的問題。而是在市場進(jìn)入門檻越來越高，產(chǎn)品競爭白熱化的今天，企業(yè)如何才能在政策環(huán)境變幻莫測的周期里，穩(wěn)步儲備資源，創(chuàng)新產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，打通銷售渠道以實現(xiàn)久長經(jīng)營。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰稱。而下半年，國家調(diào)控政策又會有怎樣變化，各大房企也正嚴(yán)陣以待。