近日，上海洲際酒店突然遭遇內部變故，因與業主矛盾計劃，管理方已單方面突然撤離。據前瞻網記者獲悉，此事引起的商業爭議已經正式進入仲裁程序，結果尚待揭曉。但值得注意的是，浦西洲際酒店并非孤例，跨國高端酒店集團或已陷入“囚徒”困境。

洲際酒店集團單方面毀約?

據知情人士透露，2012年8月31日，上海浦西洲際酒店的員工的工作仍一如往日，但31日晚間，作為酒店管理方的洲際酒店集團管理團隊卻突然撤離。酒店員工后來看到媒體報道才知道管理方已撤走。有酒店內部人員說，甚至連管理方的總經理也最后才知道。

洲際酒店集團隨后于9月6日發表了一份聲明稱，自2012年9月1日零時起，洲際酒店集團停止對上海浦西洲際酒店的管理，該酒店將不再使用洲際酒店及度假村品牌。

對于管理方的突然撤牌，業主方上海耀達相關負責人直呼“太過分”。“700多號員工就這么扔下，沒有交接，也沒有個說法，很多提前半年、一年預訂婚宴的客戶也都沒有說法，管理方置員工和簽約客戶的利益于不顧，太過分”，該負責人控訴道。

針對洲際酒店集團的撤牌，上海耀達也發聲明表示，撤牌系該集團單方面的解約行為，違反了雙方與2007年10月10日簽訂的關于管理上海浦西洲際酒店的管理合同。洲際酒店集團單方面解約行為已給酒店帶來巨大的經濟損失，并將對酒店的正常運營帶來嚴重的不利影響。上海耀達會通過法律途徑維護業主的合法權利。

據前瞻網記者獲悉，洲際酒店集團和業主上海耀達房產開發有限公司的商業爭議已經正式進入仲裁程序，洲際酒店集團亦因此表示，不便就此事發表任何言論，一切以聲明為準。

業主巨額投入

換來連年虧損

讓業主方更為痛心的是，上海耀達當年投下大筆資金為洲際量身定制了這家酒店，前后投資30億，但洲際卻掛牌不到兩年就突然撤牌。

業主方說，自2009年年底開業以來，業主一直處于虧損狀態。“我們投入巨額而建造頂級五星級酒店，裝修和配置均為最豪華的，每年折舊成本很大”，據業主方透露，2010年世博年該酒店僅完成業績指標的70%，而去年僅完成業績指標的30%。

業主方還控訴了洲際管理之混亂。“酒店由洲際酒店集團負責管理，管理均由他們委派的總經理說了算，但兩年多來洲際一直無法派出合格的管理團隊，兩年中換了4任總經理、4任財務總監、5任銷售總監，管理上的混亂造成數名員工偷盜酒店物品，其中7名被處以刑事處罰。”業主方有關負責人表示，該酒店還曾被食品藥品監督部門、工商部門等警告和行政處罰過。“對此混亂狀況，自2010年起我們多次要求他們進行整改，每次洲際酒店集團承認管理上有問題并承諾整改，然而事后業績仍舊未見好轉。”

而從掌握的資料來看，洲際酒店集團在2012年6月27日發給上海耀達的信函中，對上海耀達也有所指摘。該信函中稱，業主方長期拖欠管理費，并干擾了酒店的日常運營，已經實質性違約。

上海耀達相關負責人承認了拖欠管理費一事，但他強調，“不支付管理費都是有原因的，不會無緣無故拖欠其管理費”。

開業至今，因上海浦西洲際酒店業績不佳，業主方曾兩度中途停付管理費。“曾經有一次停了幾個月，但后來洲際方面又發來業績保證書，說一定會整改并扭轉虧損局面，于是我們又付了管理費。但經營情況并未向承諾中的那樣有所好轉，2011年11月后我們又一次暫停對其支付管理費。”

在雙方簽訂的合同條款中規定，如果從開業算起，滿19個月之后酒店達不到相應業績指標，酒店方將要給予業主一定的差額補償。業主方表示，這將是一筆不菲的費用，“由于業績不佳，繼續下去可能還要交這筆差額補償，這可能也是導致他們提前解約的原因之一。”該負責人推測。

酒店業陷“囚徒”困境

供大于求致降價競爭

對于業主方和管理方的誰是誰非，在華美酒店顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱看來，雙方都有責任。

事實上，上海耀達與洲際酒店的糾紛在酒店業并非孤例，此前，三亞華宇與洲際撤牌糾紛、上海麗晶酒店的撤牌、興榮豪廷撤牌、麗致酒店撤牌等似乎使酒店業主方與管理方的矛盾在這幾年變得頻繁而凸顯。

趙煥焱說，這些矛盾的激發一方面是由于受經濟危機沖擊，歐美經濟不景氣，高端酒店境外客源增長乏力，去年入境游僅增長了1%。另一方面，由于我國當前對酒店建造沒有控制，供求關系總體上已是供大于求。

在供大于求的背景下，酒店在“囚徒效應”的作用下大多采用降價促銷作為競爭主要方法，這就造成了其經營狀況的下降。

趙煥焱指出，除了香格里拉和半島酒店這兩家有投資，在中國的跨國酒店管理集團其與中國業主的合作模式大多是輕資產模式，對他們來說基本是沒有風險的。

“所有的建設成本、折舊等都是業主成本，與管理方無關。或許因為輕資產模式，故而管理方在經營中會出現不愛護固定設備、固定資產流失嚴重等問題，我們一套德國進口的廚房設備照理來說至少可用10多年，現在才2年就報廢了”，上海耀達房地產業主代表透露。

有報道稱，與洲際產生撤牌糾紛的三亞華宇指出，洲際不重視業主的資產，其一套價值300萬元的空調設備，在更換冷媒時，管理方用400元的三無產品代替原本應是1500元一罐的原裝產品，造成空調設備基本報廢。

據前瞻網記者了解，目前，洲際、萬豪、香格里拉、希爾頓、凱賓斯基、喜達屋、凱悅等全球知名頂尖酒店管理集團全都進入中國市場。一方面，國際酒店管理集團在華大力擴張，競爭越來越激烈，四處尋找合作業主，但并非所有業主都適合酒店業;另一方面，國內酒店集團通過多年與國際酒店合作，已經積累了不少經驗，不想長期受制于人，希望提升自身的競爭力，雙方發生“摩擦”已在所難免。

在趙煥焱看來，跨國酒店管理集團也處在“囚徒”困境，對他們來說，其管理的酒店自然是多多益善。權衡之下，短期利益就凌駕于其中長期利益之上。

趙煥焱指出，受經濟高速增長影響，酒店業擴張太快，當經濟放緩，酒店無法適應，以致面臨當前的困境。