國內豪華酒店近年來擴張迅速，不過風光背后，卻暗藏隱憂，其中最大的或許來自地產調控政策下投資前景的不確定性。

眼下，國內高級酒店的建設大多采取地產商和管理集團捆綁的模式運作。據卡爾森瑞德酒店集團(下稱“卡爾森瑞德”)亞太區總裁巴羅(Simon Barlow)稱，一般情況下，地產商負責樓宇開發，之后會和管理集團簽署協議。

“主要是簽兩個合同，一個是開發合同，一個是管理合同，兩個合同的簽署大約隔6個月。”巴羅說道，“開發合同涉及我們如何幫開發商進行酒店的內部設計與工程管理。管理合同涉及運營管理的細節，一般會簽15年左右。”

不難發現，各個豪華酒店的背后不乏地產巨頭活躍的身影，其中包括萬達、綠地、保利、世茂等。從地產項目的價值來看，融入酒店類設施將抬高整個商業項目的市場定位，而酒店依附于中高端住宅區，也會使住宅板塊具備進一步升值空間。

然而，一波接一波的地產調控之下，開發商的資金鏈正逐漸趨緊——已有不少在建酒店因現金流問題而延緩開業，為各大品牌的高速擴張蒙上陰影。在采訪中，幾乎每家酒店集團都不否認這點。

“目前，我們正在積極籌備在中國區增開110家酒店，但這樣的盤算并未考慮到經濟上的不可測因素。”希爾頓大中華區發展部高級副總裁李威豪稱，“今年的局勢確實不利于擴張的步伐，但風雨過后又會暢通無阻。”

據前瞻網記者了解，外資品牌還不得不正視擴張的另一重威脅——開發商的“自立門戶”。如今，不少地產集團不再滿足于和外資酒店管理品牌合作，僅僅扮演一個業主的角色，而是開始對經營自主酒店品牌蠢蠢欲動。

今年8月3日，萬達酒店及度假村管理有限公司旗下的首家豪華酒店——太原萬達文華酒店開業，標志著萬達開始正式涉足酒店經營。此前，綠地國際酒店管理集團發布了兩個高端自有品牌“鉑瑞”(Primus)和“鉑驪”(Qube);首旅集團也宣布推出奢侈酒店品牌“安麓”;此外，世貿地產也擁有了自主酒店品牌“茂御”。

對萬達這樣的地產商而言，當手中的酒店物業規模能夠支撐自己建立一個酒店管理團隊時，它們便會傾向于自主經營，既可避免受制于人，也不必再向外資管理公司支付高額的管理費用。

據前瞻網記者了解，酒店管理集團向開發商收取的管理費分為兩類，一是“基本管理費”，二是“獎勵管理費”。前者根據雙方確立的年保底經營指標進行一定比例的提取，后者則根據超額經營指標進行一定比例提取。

萬達方面此前表示，對于一些地標性建筑內的酒店，公司仍會放手讓外資方去管理，而對于開在二三線城市的酒店，萬達則逐步嘗試著自主管理。這意味著，在二三線城市，外資品牌的擴張會不可避免地遭遇沖擊。

洲際酒店集團大中華區總裁黃德利并不諱言這種變化帶來的新挑戰。盡管國際品牌在短期內面臨壓力，但他仍顯得信心滿滿。“雖然業主請外資品牌管理并不便宜，但這相當于請了一個好管家，會讓整體的物業升值。”在他看來，國際品牌擁有全球化的酒店網絡，無論是知名度還是美譽度都會更勝一籌;更重要的是，國際品牌擁有全球預訂系統，這套系統的建立與磨合往往需要數十年。“目前，通過洲際自身的預訂系統為酒店輸送的客人達到60%至70%。”

在此基礎上，為了增加用戶的辨識度，洲際正試圖不斷調整自身的經營策略與品牌形象，使自己在諸多“千篇一律”的奢華酒店中脫穎而出。酒店正加強自身的品牌建設，在標識、門口的燈、客房內的電視機等設施要求全球統一，使客人一看就知道品牌。