樓市“小陽春”能否到來？

今年春節(jié)，房地產(chǎn)商遭遇近年來少有的“寒流”，面臨史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。

賣大奔在街上找客戶?

首先是2月9日安徽蕪湖拋出救市榴彈，引爆地產(chǎn)股一日行情，3天后宣布暫緩實(shí)施，讓開發(fā)商空歡喜一場。接著是風(fēng)雨飄搖的綠城，高調(diào)招聘300名經(jīng)紀(jì)人，宣稱：要把之前坐在售樓處的銷售人員趕出去找客戶(改"坐商為行商")，而且"傭金無上限"。表面上頗為誘人，實(shí)際卻是"看得到吃不到"，因此普遍不被業(yè)界看好。畢竟綠城以高端房為主要產(chǎn)品，這種"在大街上滿世界找買大奔的客戶"之做法，看似積極其實(shí)是"窮途末路"的下下策，徒勞無功將在所難免。消費(fèi)者尤其排斥的是其副作用--原來綠城的高房價是建立在高傭金之上，誰買誰是冤大頭!

另一件更引起全民關(guān)注、業(yè)界震動的事，則為人行決定自2月24日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%，約可釋放4000億元資金，這對求"財"若渴的開發(fā)商來說，無異是"久旱甘霖"!于是大量分析文章出爐，一面倒地指出將為樓市帶來及時雨，有些業(yè)者甚至大膽預(yù)測，市場將迎來"小陽春"。我看是過度樂觀了。

誤把牙簽當(dāng)倚天劍?

關(guān)鍵問題是這些錢到底有多少會流入房地產(chǎn)?其實(shí)并不樂觀，哪里值得潘石屹大聲驚呼：這是個好消息!及任志強(qiáng)酸溜溜地說：盡管遲了，但還是來了。把"杯水車薪"視為"救命仙丹"，最多只能誤導(dǎo)視聽，而對市場之疾並無療效。因?yàn)檫@與拿根牙簽當(dāng)倚天劍在那比劃的意思，差不了多少。

據(jù)前瞻資訊產(chǎn)業(yè)研究院介紹，存款準(zhǔn)備金率自1999年3月21日到達(dá)觸底的6%，一直穩(wěn)定維持到2003年11月21日調(diào)升至7%之后，開始一路快速飚高，除了對抗國際金融海嘯所帶來沖擊的2008年6月7日從17.5%，調(diào)低數(shù)次至15.5%，然后又反轉(zhuǎn)向上，2011年6月20日突破20%達(dá)到歷史最高點(diǎn)21.5%，再于2011年12月5日以來連續(xù)兩次調(diào)低0.5%至現(xiàn)在的20.5%，一般預(yù)期年內(nèi)仍存在2~3次調(diào)降的可能性。

準(zhǔn)備金率與房價亦步亦趨

對照十余年來房地產(chǎn)的前進(jìn)路徑，你會發(fā)現(xiàn)一個有趣的狀態(tài)，即兩者之間的曲線嚴(yán)重重疊!樓市不正是1999年觸底止跌的嗎?中央于2003、2005、2007、2010年分別展開宏觀調(diào)控，而其結(jié)果是愈調(diào)愈漲，走勢與存款準(zhǔn)備金率並無二致。倘若調(diào)高準(zhǔn)備金率所帶來的是不斷的漲價，相對的，調(diào)低應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致跌價才對!

當(dāng)然，我也知道實(shí)情并非如此簡單，上述說明只是在突出部分開發(fā)商的聯(lián)想未免過于"浪漫"，更何況央行已再三強(qiáng)調(diào)房貸機(jī)制維持不變。在我看來，準(zhǔn)備金率之調(diào)整原因錯綜復(fù)雜，主要是抑制民間融資的猖獗，即使與房地產(chǎn)買氣榮枯有一定牽連，但影響卻顯然有限，根本不足以撼動大局，其威力與作用相較于廣東意圖實(shí)施的"差別化限購"、首購回歸基準(zhǔn)利率、一月份70個中大城市全面止?jié)q……"存款準(zhǔn)備金率微調(diào)0.5%"事件，連"小菜一碟"都稱不上!

降價是高難度動作

就現(xiàn)況看來，開發(fā)商與其觀察存款準(zhǔn)備金率走勢，期盼市場注入更多流動性，還不如思考如何恰到好處、有技巧地降價，如何度過有史以來最難挨的寒冬來得務(wù)實(shí)些。因?yàn)檎l都知道降價比漲價難得多，需要更多的鋪陳與理由，否則效果將適得其反，或者至少是事倍功半!

需要知道的是，稻草不見得是救命的，有可能是用來壓死駱駝。未來的確值得期待，不過前提是，能夠經(jīng)受住當(dāng)下的考驗(yàn)。