近期一份報(bào)告指出，上半年，我國(guó)調(diào)控政策雖然沒(méi)改變，但房市已現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，但分析人士指出，2012年整體的外部大環(huán)境依舊艱難。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，2012年上半年，TOP 50企業(yè)的銷售金額與面積入榜門檻同比均有上升，其中尤其以TOP 10企業(yè)面積增長(zhǎng)幅度最為明顯。而銷售金額方面，2012年上半年，TOP 10入榜門檻為174億元，同比增長(zhǎng)11%。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)、克而瑞信息技術(shù)有限公司研究中心總經(jīng)理陳嘯天表示，從個(gè)別標(biāo)桿企業(yè)的業(yè)績(jī)來(lái)看，盡管銷售金額同比去年上半年有所下滑，但銷售面積同比均有所增長(zhǎng)。“這些數(shù)據(jù)都很好地說(shuō)明了今年是一個(gè)典型的以價(jià)換量的行情。”

前瞻網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，在入榜企業(yè)的半年銷售金額表現(xiàn)上，百億級(jí)別企業(yè)在數(shù)量上保持穩(wěn)定，但與去年同期相比，金額均值小幅上揚(yáng)。而從銷售面積來(lái)看，銷售均值中第一和第二梯隊(duì)也均有所上升。與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年全國(guó)TOP 10企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)到16.17%，較2011年上半年的13.51%增加了2.66個(gè)百分點(diǎn)，而TOP 20的變化情況與TOP 10如出一轍。

“測(cè)算發(fā)現(xiàn)，今年前10強(qiáng)的集中度和去年同比有所增加，增加了大概2%，1年時(shí)間能增加2%是非常夸張的。伴隨著住宅成交的快速釋放，全國(guó)企業(yè)的業(yè)績(jī)，特別是大企業(yè)的集中度已經(jīng)超過(guò)了整個(gè)行業(yè)成長(zhǎng)的速度。”陳嘯天舉例指出，2008年恒大地產(chǎn)的數(shù)據(jù)為64億元，去年是840億元，3年的時(shí)間漲了13倍左右;龍湖地產(chǎn)去年則為383億元，3年的時(shí)間大概翻了4倍。“很多大型企業(yè)在這幾年里明顯快于全國(guó)平均水平，所以集中度的進(jìn)一步上升也是這個(gè)行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路，也是一個(gè)大的方向。”

不過(guò)，對(duì)于多數(shù)企業(yè)而言，2012年整體的外部大環(huán)境依舊艱難。

“從過(guò)去10年來(lái)看，信貸也好、物債也好并不比當(dāng)時(shí)平均差，由于2009年放得太猛，現(xiàn)在又收得太快，所以實(shí)體的感覺(jué)比較難受。”房地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。

市場(chǎng)分析人士指出，如今的市場(chǎng)形勢(shì)下，“去利潤(rùn)化”和房企的轉(zhuǎn)型及策略調(diào)整恐將成為大勢(shì)所趨。

報(bào)告指出，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，2011年的一輪輪降價(jià)潮中，6折似乎已經(jīng)是降價(jià)底線，但在今年看來(lái)，優(yōu)惠幅度已經(jīng)上升到5折。房企拼優(yōu)惠、拼價(jià)格似乎更加白熱化，以往在降價(jià)上表現(xiàn)不太積極的大型房企也加入進(jìn)來(lái)，通過(guò)犧牲部分利潤(rùn)換取快速去化，緩解資金壓力的勢(shì)頭可見(jiàn)一斑。

“這次調(diào)控力度較大，很多企業(yè)依舊要利潤(rùn)，但是更多放在第一位的是先要活下來(lái)。”陳嘯天表示。

DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管/董事伍惠敏向記者指出，以今年上海住宅市場(chǎng)為例，自3月之后，連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)成交量大于新增供應(yīng)量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年1~6月上海住宅總計(jì)成交量約371.3萬(wàn)平方米;供應(yīng)量總計(jì)約368.2萬(wàn)平方米，這也是自2010年上半年以來(lái)，首次半年度的新增成交大于新增供應(yīng)。“這一成交情況，主要還是在于那些以價(jià)換量的項(xiàng)目在助推。”伍惠敏表示。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前二三線城市已成為房企降價(jià)的主戰(zhàn)場(chǎng)。其中，瓊海的博鰲印象項(xiàng)目以5.2折位居榜首，次之的是寧波世茂世界灣，綜合折扣力度在5.8折。在6~7折項(xiàng)目中，二線城市占比高達(dá)76%，三線城市為18%，一線城市僅有6%。

業(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)家的市場(chǎng)調(diào)控政策，已明確不會(huì)放松，下半年房市情況，還要看情況，但總體而言，各開(kāi)發(fā)商仍將面臨巨大壓力。