房市觸底反彈？

在樓市走向陰晴不定的敏感窗口，近期樓市地王和樓王的出現(xiàn)，令市場(chǎng)行情再現(xiàn)波折。7 月10日，就在央行宣布年內(nèi)二度降息后不久，京城房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)再現(xiàn)天價(jià)樓王和地王，將“調(diào)控標(biāo)桿城市”推向新的價(jià)格敏感區(qū)間。

樓王名叫“運(yùn)河岸上的院子”，12套獨(dú)棟豪宅每套均價(jià)3億元，而“中國(guó)最貴公寓”上海湯臣一品，其樓王定價(jià)也才不過1.9億元。

地王則位于北京市西三環(huán)和西四環(huán)之間的萬柳片區(qū)，經(jīng)過46輪激烈競(jìng)價(jià)，最終被民企中赫置地以26.3億元摘得，折合樓面地價(jià)已超過4.15萬元/平方米米刷新北京宅地單價(jià)紀(jì)錄。預(yù)計(jì)萬柳項(xiàng)目建成住宅后，單價(jià)至少要超過8萬元/平方米才能“保本”。

在房地產(chǎn)調(diào)控乍暖還寒、樓市走向陰晴不定的敏感窗口期，樓王和地王各自飆出房?jī)r(jià)和地價(jià)的兩個(gè)新高音，引發(fā)輿論紛紛以“信號(hào)”解讀之。二者的同日出現(xiàn)，是否預(yù)示著房地產(chǎn)行情即將反轉(zhuǎn)、價(jià)格已觸底反彈?

實(shí)際上，市場(chǎng)反彈預(yù)期并非獨(dú)拜樓王、地王所賜，而與地方政府發(fā)出的逆向調(diào)控信號(hào)關(guān)系密切。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力下，一些地方政府愈發(fā)按捺不住為房地產(chǎn)調(diào)控松綁的慣性沖動(dòng)。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，繼河南首套房貸利率7折優(yōu)惠近日被銀監(jiān)部門否決后，珠海又?jǐn)M將住宅限購范圍從主城區(qū)收縮至一條街區(qū)，但消息剛曝出4個(gè)小時(shí)，即被連夜叫停。

或許劍拔弩張的調(diào)控博弈今后一段時(shí)間仍將繼續(xù)，但至少從目前看，中央對(duì)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”的表態(tài)依然嚴(yán)厲，行情翻轉(zhuǎn)、價(jià)格反彈的政策條件尚難充分生成。

首先，利率雖然以下調(diào)的姿態(tài)向樓市需求發(fā)出邀請(qǐng)信號(hào)，但應(yīng)者有限，因?yàn)橹饕鞘械南拶徴卟⑽疵鞔_放開，投資、投機(jī)性需求難以大規(guī)模入場(chǎng)，自然屏蔽了誘發(fā)房?jī)r(jià)大幅反彈的最大壓力。即便有樓王、地王敢對(duì)價(jià)格賭漲，但能不能賭贏，主動(dòng)權(quán)似乎并不掌握在他們手里。

其次，個(gè)別城市的成交量和價(jià)格上揚(yáng)很大程度上是以價(jià)換量。降價(jià)在先，復(fù)又補(bǔ)漲。而支撐補(bǔ)漲的基礎(chǔ)，恰是剛需入市和地方政府不斷“微調(diào)”政策所釋放的利好預(yù)期。中央在這一輪宏觀調(diào)控中始終強(qiáng)調(diào)要“加強(qiáng)預(yù)期管理”，可以預(yù)見，補(bǔ)漲的勢(shì)能最終會(huì)有多大，將取決于調(diào)控政策對(duì)預(yù)期的引導(dǎo)。只要地方政府“松綁”、“救市”之舉不斷被及時(shí)“叫停”，就說明調(diào)控從緊的大預(yù)期尚未全面切換。

更深一步說，調(diào)控房地產(chǎn)已日益被賦予領(lǐng)銜中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的政治色彩。房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位將在政策安排上被適度弱化，其民生意義和職能將被逐步強(qiáng)化。正因如此，在房地產(chǎn)之外尋找替代性增長(zhǎng)策略已成下一任政府當(dāng)務(wù)之急，無論如何也不會(huì)再縱容房?jī)r(jià)大幅反彈。

綜合上述因素，在房地產(chǎn)政策生態(tài)已發(fā)生明顯改變的大背景下，無論是樓王還是地王，均已不具備普遍性的價(jià)格指標(biāo)意義。表面上看，樓王、地王似與北京房地產(chǎn)調(diào)控所要求的“價(jià)格合理回歸、穩(wěn)中有降”背道而馳，但這或許僅是一種假象：“運(yùn)河岸上的院子”每套3億元定價(jià)的底氣，用他們自己的話說是，因?yàn)?ldquo;別墅用地早在幾年前就已被叫停”，“此類別墅今后不會(huì)再有”;萬柳地王的價(jià)格支撐點(diǎn)同樣在于“稀缺”和“絕版”，是北京市為挽救上半年土地頻繁流拍頹勢(shì)而吐出的“壓軸地塊”。在樓市向何處去尚難見分曉之際，開發(fā)商和地方政府都已開始變賣家底，很難說他們究竟是對(duì)后市樂觀還是悲觀。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院房地產(chǎn)分析師柳存遠(yuǎn)說，樓王、地王已并非北京樓市的價(jià)格潛力信號(hào)，而是這座城市步入后土地經(jīng)濟(jì)時(shí)代的信號(hào)，是土地盛宴的挽歌，是房地產(chǎn)暴利的回光返照。當(dāng)資源的不可再生、泡沫的難以為繼、信息的對(duì)稱和制度的理性逐步釋放出疊加效應(yīng)后，樓王、地王已無可避免要淪為強(qiáng)弩之末，難以再充當(dāng)房?jī)r(jià)、地價(jià)暴漲的帶頭大哥。

樓王、地王的反復(fù)出現(xiàn)，表面上看似是一場(chǎng)盛況、一幕繁榮，實(shí)則可能是土地財(cái)政吃的最后一頓晚餐。盡管越來越稀缺，價(jià)格越來越貴，但同時(shí)卻也清晰地傳遞出一個(gè)信號(hào)：地已賣得差不多了，地方政府的地皮財(cái)政即將枯竭，房地產(chǎn)依賴大限將至，今后亟待尋求新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力。

換句話說，樓王、地王傳遞給我們的，絕非僅是一個(gè)單純的價(jià)格趨勢(shì)信號(hào)，而是一個(gè)改革的警示信號(hào)。這其中蘊(yùn)含著一系列艱深復(fù)雜的改革課題，例如賣地枯竭后地方政府的財(cái)政收入來源問題，新時(shí)期中央和地方關(guān)系問題，富人過多占有資源的稅收調(diào)節(jié)機(jī)制問題(比如房產(chǎn)稅)，與土地相關(guān)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局問題，等等。對(duì)此，決策者應(yīng)及早預(yù)防，早作安排。