時近年關，各地樓市升溫趨勢明顯。據前瞻網記者了解，11月70個大中城市中有53個住宅銷售價格上漲，北京、上海、廣州等一線城市漲幅迅猛，而房價下跌的城市中除溫州外，幾乎全部是濟南、丹東、呼和浩特等三線城市。

自2012年下半年至今，一二線城市樓市強勢回暖之際，三四線樓市卻顯露疲軟，使布局側重三四線城市的房企如恒大、碧桂園、雅居樂等業績增長減速，甚至跑輸大勢，在此背景下，保利、金地等大房企的戰略重心重回一二線城市。

三線城市銷售放緩

在一二線城市遭遇限購、限貸等調控政策重壓的2011年，三四線城市可謂“風景這邊獨好”，恒大地產憑借布局三四線城市以全年803.9億元迅速躍升至第一軍團。但2012年，增長最快的龍頭則是側重在一線、二線城市布局的保利、中海。

統計數據顯示，今年前11月，保利地產銷售額同比大幅增長了36%，年內將進入千億俱樂部，中海也猛增近30%，而恒大地產銷售額為846.3億元，同比僅增6%，同樣側重在三四線布局的碧桂園僅增6.5%，而雅居樂、恒盛地產等業績更是跑輸大勢，預計難以完成全年銷售目標。

“業績下滑的房企都輸在了一線城市。”廣東保利地產董事長余英在其實名認證的新浪微博上稱，今年二三四線城市房地產成交量“出乎意料”滑坡，但北京、上海、廣州等一線城市的成交卻好于2011年。據悉，廣州保利去年銷售額為100億元，今年猛增至200億元。

業內人士表示，2012年全國樓市呈現出“一線漲，二線穩，三線跌”的局面，除了以旅游資源為主導的三亞、西雙版納等城市，以及北京環首都周圍以投資拉動的燕郊、香河等地外，大部分依靠當地購買力的三線城市銷售都陷入了階段性放緩。

大房企重回一二線城市

三線城市增長乏力，大型房企的城市投資布局也因時制宜開始轉型，恒大、金地都表示將側重發展二線城市。業內人士表示，從全國樓市的總體份額來看，必然是以數目眾多的二三線城市為重，但大房企在戰略布局上將更側重一線、二線城市。

恒大主席許家印此前對媒體坦言，受調控政策影響，三四線城市營運環境困難，所以集團不得不改變策略，轉戰二線城市。據業內人士介紹，恒大一直是國內利潤率最低的房企，目前恒大在廣州已經開始推出部分毛坯房。

陽光100置業集團常務副總裁范小沖表示，陽光100定位在二三線城市開發，但可能過早地進入這些城市，錯失了一線城市的機會。

而近期房價反彈的一線城市，同期土地成交也開始走強。“一線的庫存迅速減少，自然要買地補充。”北京一家央企背景的開發商負責人表示，一線城市拿地的機會很少，由于集團對房地產戰略舉棋不定，公司錯失了在一線城市做大的機會，北京等一線城市以后的“玩家”將聚焦于萬科、保利等龍頭房企。

■ 觀點交鋒

三四線城市樓市：陷阱還是餡餅?

經過2010年-2011年的高速增長后，三四線城市的房地產市場在今年盡顯疲軟，不少曾在各地新城運動中大量囤地的知名房企，目前銷售情況不佳，如星河灣在鄂爾多斯的折戟。新市場看起來是餡餅，但發展后勁不足就很可能是陷阱。

中坤集團董事長黃怒波認為，三四線城市的樓市普遍存在過剩問題。對此，業內主流觀點認為，三四線城市的地方政府近年來大量賣地，市場供應過多，購買力不足，房價自然下跌。

據上海易居房地產研究院副院長楊紅旭介紹，今年一二線和三線城市的走勢明顯分化。下半年以來一線城市房價反彈，目前全國一二線城市房價已連漲數月，但三線城市的住宅庫存量仍高于2010年一季度，很多中小城市不僅成交量下跌，房價也低于去年。

中金公司首席經濟學家彭文生在接受本報采訪時表示，高房價下，一二線城市還能聚集國內、省內富有人群的置業需求，但三線城市主要依賴本地人購房，購買力難以為繼，目前三四線城市房屋供過于求，新型城鎮化剛提上日程 暫時難以支持再一輪的房地產擴張。

但業內也不乏樂觀之聲。“總體的住房需求還處于增長階段，部分三線城市住宅的供過于求只是暫時困難，會在發展中解決。”陽光100置業集團常務副總裁范小沖說。

“城鎮化下住房需求趨勢不會改變，如果政策有較好的引導，三四線城市房地產仍有較大發展空間。”國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵表示，三四線城市沒有限購、限貸等調控壓力，未來可通過市場手段實現人口從一二線城市的轉移。

■ 鏈接

何為三四線城市?

仲量聯行大中華區董事總經理馮建強稱，所謂一二三四線城市，是通過城市GDP(總值、增長值)、人口、可支配收入、存款儲蓄、社會消費品零售額、固定資產投資等多項指標，在全國280多個城市中劃分出的公認的城市體系。

目前公認的一線城市僅有4個，為北京、上海、廣州、深圳;而二三線城市則因為各機構標準不同小有差異。如仲量監測的核心城市中，除了4個一線城市外，二線城市19個，如天津、成都、重慶、沈陽、杭州、溫州等地;三線城市31個，如福州、昆明、長春、哈爾濱、石家莊等城市。

■ 開發商視角

市場分化，房企策略不同

對2012年房地產市場總體呈現的“一線漲，二線穩，三線跌”的趨勢，各大房企也因地制宜地調整了城市投資布局。

金地集團董事長凌克此前在深圳表示，一線城市競爭激烈，未來增長最快的應是二線城市，公司會重點布局;而三四線城市分化明顯，一些城市好，一些城市不好，在三四線城市做一定要找一個好城市和一塊好地。

旭輝集團董事長林中表示，由于管理和人力的調整，大房企必然在城市布局上取舍，大型開發商一定會搶占“戰略高地”，放棄很多中小城市，未來三四線城市將是小企業存活的最大戰場。

但前瞻網記者了解到，一些三四線城市的中小開發商對未來并不樂觀，一方面土地、建筑成本上漲使得利潤下降，另一方面，面對大型開發商如萬科、恒大的進駐，小開發商的產品、規模、配套都無優勢。

山東三維華德投資控股有限公司董事長馮義厚表示，公司正在四線城市濰坊開發一個文化創意小鎮，目前一線、二線城市的地產投資較踴躍，而三四線城市的庫存量和投資環境不太樂觀，即使在城鎮化的預期下，未來投資價值也不高。

陽光100置業集團常務副總裁范小沖表示，三線城市的地理位置、經濟地位都并非區域中心，很多城市以投資拉動擴張，出現了盲目的新城建設，但三線城市數量眾多，需要區別對待。“挑選三四線城市時，我們首先看當地是否有產業支持，是否出現人口快速進入，以及城市的腹地是否有很強的支持力”，范小沖表示，一些城市完全靠投資、房地產拉動盲目擴張，沒有人口進入，追漲時大家都認為市場有需求，但泡沫總會退去，從而也就導致樓市價格再度飆高。