中國樓市

“國五條”細則出臺，究竟嚴(yán)苛到什么程度？

據(jù)前瞻網(wǎng)記者獲悉，繼3月25日廣東版“國五條”細則出臺后，北京、上海以及重慶等地的“國五條”地方細則于30日落地。比較各地細則，京版最為嚴(yán)厲，規(guī)定禁止京籍單身人士購買二套房;嚴(yán)格按個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%征收個人所得稅，出售5年以上唯一住房免征個稅;進一步提高二套房貸首付款比例。

各地“國五條”細則如期而至，卻引發(fā)了諸多議論，認為細則“不細”、新意不多、力度不夠、留有“后手”等，譬如“上海嚴(yán)厲不及預(yù)期”“重慶僅主城區(qū)限購”等均被重點觀察。

現(xiàn)今情勢下，地方版“國五條”細則是不是越細越好，或者說越嚴(yán)越好，是一個頗值得思考的命題。一段時間以來，圍繞著樓市調(diào)控政策，引發(fā)了很多“溢出效應(yīng)”，比如“離婚為避稅，結(jié)婚為買房”。由此說明，房價已經(jīng)不是一個單一問題，其背后有著更深層次的“集成問題”，包含經(jīng)濟、社會和心理等諸多方面。是以，調(diào)控需要觀照樓市背后的復(fù)雜性，體現(xiàn)政策對現(xiàn)實問題的考量和關(guān)切。這個階段，調(diào)控細則需要剛?cè)嵯酀?/p>

行至目前，房地產(chǎn)行業(yè)被學(xué)界認為已經(jīng)到了分水嶺階段。來自今年政府工作報告的數(shù)據(jù)顯示，到去年底，我國城鎮(zhèn)人均住房面積已達到32.9平方米。有分析指出，根據(jù)世界各國經(jīng)驗，在人均住房面積達到30—35平方米之后，城鎮(zhèn)住房的絕對短缺時代便宣告結(jié)束，住房供應(yīng)進入平穩(wěn)階段。也就是說，房地產(chǎn)調(diào)控的政策重心，需要從新建商品房向新建房與存量房并重方向轉(zhuǎn)移。如果說調(diào)控新建房需要制度剛性的話，那么調(diào)控存量房因為涉及普通市民的財產(chǎn)性收入，就需要相對柔性的一面。

此外，我國將在2014年6月底前出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記被寄予貫徹物權(quán)法、反腐、打擊房地產(chǎn)投機等多重厚望，并且被視為房產(chǎn)稅出臺的必要前提。果真如此，那么房地產(chǎn)調(diào)控就有可能實現(xiàn)從過多依靠行政手段向建立長效機制的“質(zhì)變”。調(diào)控的“質(zhì)變”過程，一定程度上也是存量房重新整合配置的過程，需要為部分普通市民改善住房或者出售多余住房預(yù)留空間。從這一角度觀察，調(diào)控政策也需要剛?cè)嵯酀?/p>

在房地產(chǎn)市場和調(diào)控政策雙重轉(zhuǎn)型的“前夜”，比關(guān)注地方版細則到底能嚴(yán)苛到什么程度更重要的，是觀照政策的剛?cè)岵潭取Ｕ咄讌f(xié)性地存在一定“后手”，一方面說明房地產(chǎn)調(diào)控任重道遠，或成市場整合配置的必要窗口。