1、中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份，全國超過40個城市發(fā)布調(diào)控政策，當(dāng)月累計多達50次，單月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。

2、5月19日，住建部重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，并對進一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出6大具體措施。這是十天內(nèi)第二次重申調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，也是年內(nèi)第四次對房地產(chǎn)調(diào)控表明堅決態(tài)度。

3、住建部近日就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題相繼約談了12個城市。這12個城市分別為：西安、?？?、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原。目前已有7城響應(yīng)，分別是成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安以及太原。

4、無論總體還是細分各類，1-4月商品房銷售均較前值下滑明顯，特別是以辦公樓和商業(yè)營用房為主的商業(yè)地產(chǎn)，銷售情況不盡如人意，其中辦公樓連續(xù)兩月銷售負增長。

5、分區(qū)域來看，1-4月份的同比銷售金額：東部地區(qū)下滑1.5%、中部地區(qū)增長26%、西部地區(qū)增長25%。東部地區(qū)在3月迎來近年首度負增長之后繼續(xù)延續(xù)負增長態(tài)勢，中西部繼續(xù)保持較快增長。

6、部分二三線城市因調(diào)控政策分化，人才政策成為購房者繞過限購的工具。一二線熱點城市調(diào)控后，二三線城市庫存去化加速。目前全國除少部分區(qū)域外，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入全面補庫存階段。

1. 年內(nèi)四次重申調(diào)控態(tài)度不放松，住建部約談12城已有7城響應(yīng)

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份，全國超過40個城市發(fā)布調(diào)控政策，當(dāng)月累計多達50次，單月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。

重申調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松？10天內(nèi)第二次，年內(nèi)第四次！

5月19日，住建部重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，并對進一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出6大具體措施。海銀財富分析，這是十天內(nèi)第二次重申調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，也是年內(nèi)第四次對房地產(chǎn)調(diào)控表明堅決態(tài)度。第一次是今年年初時，住建部有關(guān)負責(zé)人在澄清誤讀時；第二次是今年“兩會”期間，住建部部長在“部長通道”接受記者采訪時；第三次是5月9日，住建部有關(guān)負責(zé)人就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題約談了成都、太原兩市政府；第四次是5月19日，住建部發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》強調(diào)，近一段時間以來，部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱苗頭，投機炒作有所抬頭，風(fēng)險不容忽視。海銀財富分析，要堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，各地要牢固樹立“四個意識”，提高政治站位，毫不動搖地堅持“房住不炒的”定位，堅持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，認真落實穩(wěn)房價、控租金，降杠桿、防風(fēng)險，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)任務(wù)，支持剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

海銀財富分析，在重申堅持地產(chǎn)調(diào)控同時，住建部對進一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出6大具體措施。一是加快制定實施住房發(fā)展規(guī)劃。二是抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。三是切實加強資金管控。四是大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。五是加強輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理。六是進一步落實地方調(diào)控主體責(zé)任。

根據(jù)國君證券觀點，其中亮點有：1、熱點城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議不低于25%。強調(diào)土地供給和住房供給對房價的影響機制，不單純用需求抑制工具和貨幣調(diào)控手段。2、力爭用3~5年，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達到50%以上。共有產(chǎn)權(quán)有推廣的概率，不排除將當(dāng)前北京獨有的共有產(chǎn)權(quán)房大范圍實施。3、加強資金管控，強調(diào)降杠桿，包括居民和企業(yè)。強調(diào)降杠桿，加強開發(fā)商資金監(jiān)管，并繼續(xù)控制居民杠桿。

住建部就地產(chǎn)市場調(diào)控問題約談12城，已有7城響應(yīng)！

住建部近日就房地產(chǎn)市場調(diào)控問題相繼約談了12個城市。這12個城市分別為：西安、?？?、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原。目前已有7城響應(yīng)，分別是成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安以及太原。

在約談前后，這些城市陸續(xù)出手，升級樓市調(diào)控措施。海銀財富分析，4月24日，長春出臺限購限售措施。5月7日，哈爾濱在出臺措施，在主城6區(qū)內(nèi)新購商品房3年內(nèi)不能銷售。5月10日，成都發(fā)文，針對在調(diào)控政策實行中存在的惡意炒作、造謠生事等問題，積極加大市場整治力度，維護市場正常交易秩序。海銀財富分析，5月11日，長春發(fā)文，開發(fā)商在申請預(yù)售時要申報預(yù)售價格。在取得預(yù)售許可證10日內(nèi)，須在銷售現(xiàn)場醒目位置，按照申報價格一次性公開全部準(zhǔn)售房源價格，明碼標(biāo)價對外銷售。商品房實際成交價格不得高于預(yù)售申報價格，否則不予網(wǎng)簽。同日，針對部分開發(fā)商采取“饑餓營銷”等手法，制造緊張氣氛。西安住房保障和房屋管理局對碧桂園、華潤、金泰、華洲置業(yè)等42家開發(fā)商進行約談。

海銀財富分析，這12個城市之所以被約談，還是因為房價上漲過快，或是庫存消化速度過快。例如徐州因“淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市”等概念，帶動當(dāng)?shù)貥鞘袧q價預(yù)期強烈。房價已連續(xù)上漲24個月，而4月徐州共有17家樓盤開盤，共計2924套房源。多個樓盤實現(xiàn)日光。未來其他城市若市場過熱，或也會面臨類似情形。

圖1：被約談12城中7城先后出臺調(diào)控措施

來源：Wind，海銀財富研究部

2. 價格：一二線城市房價上漲勢頭有所抑制，三線城市微漲

從目前里看，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松的趨勢并未改變，而伴隨著地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)加大、調(diào)控范圍不斷擴容，地產(chǎn)市場調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，整體樓市價格趨穩(wěn)。2018年4月70城新建商品住宅價格指數(shù)顯示，4月全國房價平穩(wěn)運行、熱點城市繼續(xù)降溫仍是主基調(diào)。

 房價漲幅同比繼續(xù)放緩，環(huán)比除一線外有所回暖

從同比來看，整體房價漲幅水平與各線城市走勢較為一致，房價漲幅繼續(xù)下行。海銀財富分析，其中70城整體4月房價同比上漲5.3%，前值5.5%；一線城市同比下跌1%，3月同比下跌0.6%；二線城市同比上漲4.%，前值4.1%；三線城市同比上漲6.5%，前值6.7%。

圖2：70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù):當(dāng)月同比（%）

來源：Wind，海銀財富研究部

海銀財富分析，從具體城市來看，2018年4月70各大中城市新建商品住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比漲幅居前10位的城市依次分別是哈爾濱、西安、北海、大連、昆明、沈陽、貴陽、烏魯木齊、南充、徐州，其中除徐州以外其余九城已連續(xù)三月位列同比漲幅前10，徐州則因“淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市”等概念，帶動當(dāng)?shù)貥鞘袧q價預(yù)期強烈，房價已連續(xù)上漲24個月，而4月徐州共有17家樓盤開盤，共計2924套房源，多個樓盤實現(xiàn)日光。

圖3：70城新建商品住宅價格指數(shù)當(dāng)月同比前后10名（%）

來源：Wind，海銀財富研究部

而同比漲幅靠后的10座城市由低到高分別為上海、杭州、鄭州、合肥、北京、廣州、南京、福州、無錫以及深圳，基本上皆為一二線熱點城市，北京、上海、廣州、深圳四座一線城市悉數(shù)在列。

二三線城市環(huán)比漲幅有所回暖，一線城市環(huán)比漲幅回落

環(huán)比來看，4月70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.6%，前值0.4%；其中，一線城市環(huán)比漲幅為0，前值0.1%；二線城市4月環(huán)比漲幅0.5%，前值0.3%；三線城市環(huán)比漲幅0.6%，上月為0.5%。

圖4：70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù):環(huán)比（%）

數(shù)據(jù)來源：Wind，海銀財富研究部

從具體城市來看，2018年4月70各大中城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅居前10位的城市依次分別是丹東、?？?、三亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽、金華、煙臺以及平頂山。

丹東因為朝鮮宣布要集中一切力量進行社會主義經(jīng)濟建設(shè)，樓市一夜逢春。海銀財富分析，海南樓市由于受海南建設(shè)自由貿(mào)易港利好成為全國聚焦熱點。西安、太原由于大力實施吸引人才戰(zhàn)略，落戶人口猛增，大批購買力涌入，導(dǎo)致地產(chǎn)市場火爆。

而環(huán)比漲幅靠后的10座城市由低到高分別為上海、福州、廣州、溫州、南京、合肥、武漢、西寧、無錫、重慶，其中廣州、上海兩市已連續(xù)多月漲幅靠后。

圖5：70城新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比前后10名（%）

來源：Wind，海銀財富研究部

3. 銷售：熱點城市遜于三四線，商業(yè)地產(chǎn)回落明顯

自2016年10月開始的房地產(chǎn)全面調(diào)控，導(dǎo)致2017年銷售面積同比增速從高位不斷回落。2018年1-4月，全國商品房銷售面積同比繼續(xù)保持增長，但增速已連續(xù)9個月出現(xiàn)下滑。

銷售面積與銷售金額增速出現(xiàn)背離，商業(yè)地產(chǎn)不盡如人意

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2018年1-4月商品房銷售面積累計同比1.3%，前值3.6%，連續(xù)9個月漲幅回落；其中，商品住宅累計同比0.4%，前值2.5%，辦公樓累計同比下降4.3%，前值-2.8%，連續(xù)6個月回落并且已連續(xù)兩月負增長，商業(yè)營用房累計同比7%，前值9.6%，連續(xù)9個月回落。

圖6：商品房銷售面積:累計同比（%）

來源：Wind，海銀財富研究部

圖7：商品房銷售額:累計同比（%）

來源：Wind，海銀財富研究部

海銀財富分析，商品房銷售面積增速高于商品住宅，商業(yè)營用房銷售面積增速高于商品住宅及辦公樓，但呈現(xiàn)快速下滑態(tài)勢，辦公樓銷售面積增速則連續(xù)兩月負增長；同時商品房銷售金額增速低于商品住宅，表明商品住宅銷售價格上漲幅度高于商業(yè)用房和寫字樓。同時，30個大中城市1-4月商品房銷售面積同比下降24.2%，與全國銷售面積1.3%的增速相背離，表明三四線城市商品房銷售繼續(xù)火爆，30個熱點城市則不盡如人意。

圖8：全國及30大中城市商品房銷售額:累計同比（%）

來源：Wind，海銀財富研究部

無論總體還是細分各類，1-4月商品房銷售均較前值下滑明顯，特別是以辦公樓和商業(yè)營用房為主的商業(yè)地產(chǎn)，銷售情況不盡如人意，其中辦公樓連續(xù)兩月銷售負增長。

圖9：全國及30大中城市商品房銷售額:累計同比（%）

來源：Wind，海銀財富研究部

東部延續(xù)負增長，中西部繼續(xù)較快增長

分區(qū)域來看，1-4月份的同比銷售金額：東部地區(qū)下滑1.5%、中部地區(qū)增長26%、西部地區(qū)增長25%。東部地區(qū)在3月迎來近年首度負增長之后繼續(xù)延續(xù)負增長態(tài)勢，中西部繼續(xù)保持較快增長。

銷售面積：東部地區(qū)下滑9.4%、中部地區(qū)增長13.1%、西部地區(qū)增長9.3%。東部地區(qū)跌幅有所擴大，中西部地區(qū)依舊保持較快增長。

圖10：商品房銷售面積:累計同比：分地區(qū)（%）

來源：Wind，海銀財富研究部

4. 庫存：多地樓市庫存告急，更為密集調(diào)控潮或?qū)⒌絹?/p>

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月底全國商品房待售面積5.67億平方米,同比下降16%，前值-16.7%，降幅連續(xù)兩月回升；其中，全國商品住宅待售面積2.85億平方米,同比下降24.5%。

圖11：商品房待售面積：累計同比

數(shù)據(jù)來源：Wind，海銀財富研究部

另外，從歷史數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前全國商品房庫存已降至2014年8月左右水平，商品住宅庫存也已降至2013年5月左右水平。目前，大多數(shù)城市去庫存壓力已處于低位。

圖12：十大城市商品房存銷比(面積)

數(shù)據(jù)來源：Wind，海銀財富研究部

海銀財富分析，部分二三線城市因調(diào)控政策分化，人才政策成為購房者繞過限購的工具。一二線熱點城市調(diào)控后，二三線城市庫存去化加速。目前全國除少部分區(qū)域外，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入全面補庫存階段。海銀財富分析，預(yù)計未來各城市根據(jù)自身的庫存去化水平繼續(xù)推行“因城施策、一城一策”的精準(zhǔn)化調(diào)控的基調(diào)不會改變，庫存去化過快的城市或許會進一步收緊調(diào)控政策。

圖13：不同城市的住宅出清周期情況

來源：海通證券，Wind，海銀財富研究部

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