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房?jī)r(jià)走勢(shì)消息2015年最新預(yù)測(cè) 任志強(qiáng):該買還是得買
1、1—6月份的民間固定資產(chǎn)投資速度下降非??欤傮w下降速度沒有那么快,主要是因?yàn)樵诙径犬?dāng)中,我們的基礎(chǔ)設(shè)施、高鐵以及國(guó)有企業(yè)的力量支撐了固定資產(chǎn)投資增速仍然保持在一個(gè)比較高的水平上。
2、房地產(chǎn)開發(fā)如果說(shuō)不考慮棚改和其他因素,下半年的投資增速將會(huì)降到10%以下,這個(gè)降速對(duì)GDP影響是非常大的。會(huì)對(duì)GDP產(chǎn)生0.6個(gè)點(diǎn)的下降影響,加上相關(guān)產(chǎn)業(yè)會(huì)影響到1個(gè)點(diǎn)。今年的開工負(fù)增長(zhǎng),會(huì)導(dǎo)致明年9月份出現(xiàn)供應(yīng)需求上漲。
3、今年上半年銷售下降,引起了市場(chǎng)上的爭(zhēng)論,比如說(shuō)下行通道、一蹶不振、崩盤等各種說(shuō)法。但實(shí)際情況不是這樣,2012年我們下滑速度最快,一二月份下滑27%,但到年底是正的4.1%。今年1-5月份是持續(xù)下降的,但6月份已出現(xiàn)回升。
4、由于大部分地區(qū)開始取消限購(gòu)政策,甚至有一些地方采取了降息降稅等來(lái)刺激樓市,7月份的數(shù)據(jù)從某些地區(qū)來(lái)看可能會(huì)有好轉(zhuǎn)。一個(gè)月的數(shù)據(jù)可能還不足以來(lái)說(shuō)明情況,但從目前來(lái)看,進(jìn)入下行通道是不成立的。
5、比較麻煩的是我們的到位資金,到位資金的增長(zhǎng)率是最低的。2008年大家都說(shuō)經(jīng)濟(jì)下滑的情況下,我們大概是13.4%的自有資金增速,但今年是歷史上從來(lái)沒有過的降到最低點(diǎn),不僅是個(gè)位數(shù),而且是較低的數(shù)。這和我們的投資增長(zhǎng)有關(guān)。
6、我們的竣工率太低了。09年的竣工率是21.9%,去年只有15.2%,也就是說(shuō)蓋房子要7年才可以蓋完,實(shí)在是低的不得了。一個(gè)重要原因可能就是為了完成上級(jí)給的保障性住房的任務(wù),所以開工之后放在那里不竣工了。去年我們有22億平方米的新開工面積,這當(dāng)中相當(dāng)一部分是保障性住房。它會(huì)帶來(lái)越來(lái)越低的竣工面積。
7、保障性住房對(duì)購(gòu)買力的擠出效應(yīng)在北京最明顯。北京只有幾千套保障房,去申請(qǐng)的人數(shù)幾十萬(wàn),但是只有1%的人可以中簽。99%的人都不能在市場(chǎng)上買房了,因?yàn)橘I了房就沒有資格抽簽,他們就會(huì)等待。一直要等到三五次抽不上之后,才會(huì)進(jìn)入市場(chǎng),這就擠出去了很多的購(gòu)買力。
8、棚改改造力量用的越多,對(duì)市場(chǎng)破壞力越大。前面3600萬(wàn)保障性住房的問題還沒有解決,同時(shí)又增加了1200萬(wàn)套新的概念。原來(lái)是5年計(jì)劃,一年要投700萬(wàn)套,相當(dāng)于全部開發(fā)商住宅竣工總量。今年的統(tǒng)計(jì)報(bào)表當(dāng)中,真正屬于商品房開發(fā)的只有50%,另外50%都是和政府相關(guān)的保障性住房,棚改區(qū)住房等。這幾年可能出現(xiàn)的常態(tài)就是,所有開發(fā)商跟著政府做保障房的,是資金回籠最快的,反而完全市場(chǎng)化的房企會(huì)逐步退出。
9、沒有哪一個(gè)政府不投房地產(chǎn),為什么政府可以拼命投資房地產(chǎn),老百姓不可以呢?但是在什么地方投可能會(huì)有問題,有人問我在北京那里投資房地產(chǎn)最好,肯定是離天安門越近越好。
10、中國(guó)并不存在中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行通道的問題,即便是臺(tái)階調(diào)整,也不是下行通道,所以房地產(chǎn)也不會(huì)是下行通道。我已經(jīng)清楚地告訴大家了,如果說(shuō)投資繼續(xù)增長(zhǎng),政府給你保底,你為什么不敢買?
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