基于合理的業態配比，華潤五彩城的日均客流量在4萬人左右，“周末有五六萬人，節假日會更高”。“開業第一年，五彩城的租金收入達到1.38億元，實現銷售額6億多元。”蔣智生介紹。

“密云五彩城是繼北京五彩城之后北京大區操作的第二個五彩城項目，預計在2016年開業。為什么會考慮在這個時點上選擇密云?大家知道京沈高鐵已經啟動建設的議程，另外北京的四元橋到密云之間會有一條全程封閉的快速路，交通的因素勢必會為北京人口往密云區域輸送外擴提供一個強勁的動力。”曾燦霞稱，“在2017年之前，華潤置地的商業綜合體項目會達到40個，其中有近20個是五彩城系列。”

截至目前，華潤置地已經開業的5個萬象城和1個五彩城，開業面積已達220萬平方米，合作商家超過1000個，品牌超過2500個，會員超過30萬人。

母公司的支持

華潤置地商業地產能夠快速發展，與母公司華潤集團的大力支持密不可分。“華潤置地在打造兩條產品線的時候，我們比較核心的幾個能力，第一是央企的資源整合能力，在資本層面給了我們非常強的后盾。”曾燦霞介紹。

2012年11月底，華潤置地便斥資21億港元，收購華潤集團一家控股公司股權，從而獲取南寧華潤中心大型商業項目55%股權，其中包括2012年9月開業的南寧萬象城。

自2005年開始，這已是華潤置地第9次獲注母公司資產，注入的資產總金額約400億港元，而華潤置地為此支付對價的現金部分近百億港元，其余部分主要通過向集團配股完成，資產注入令華潤置地增加了超過2000萬平方米的土地儲備。

2007年底，華潤置地便斥資45億多元向母公司華潤集團收購了大連、杭州和無錫三幅地塊，其中大連和杭州地塊均計劃發展萬象城項目，但后來計劃與新加坡政府產業投資有限公司(即GIC)牽手合作開發的大連萬象城夭折。

這便是華潤集團的孵化戰略，所謂孵化戰略就是先期由華潤集團來購買和管理土地與項目，等到項目成熟時再按市場價格注入上市公司。

“雖然我們可能有一些溢價，但是畢竟省去了前期的巨額投入，商業項目等到快開業的時候注入，住宅項目等到快開盤產生銷售回款的時候注入。”蔣智生介紹，“而且我們也不需要全部支付現金，我們會采用定向增發、配股的方式。這兩年注入比較少了，因為華潤置地也很大了。”

2007年，華潤置地還耗資1.7億港元，收購了大股東華潤集團的建筑和裝修業務。“這便是我們的第二大能力——產品實現能力，從產品設計到施工品質，從外部交通組織到內部動線規劃，以及機電設備、空間尺度把握，我們內部的研究和反思都到了非常細膩的程度。”曾燦霞稱。

雖然近兩年“孵化注入”減少，但是華潤置地仍與華潤集團下的其他兄弟公司密切合作，甚至聯手拿地。“幾天前我們在門頭溝拿下的項目，便是和華潤信托聯合拿的地。”蔣智生介紹。

除與華潤信托、華潤旗下的基金開展“產融結合”之外，華潤置地還與華潤萬家以及華潤旗下的水泥企業開展“產產結合”合作，“這是華潤集團這兩年強推的協同作戰計劃”，蔣智生稱。華潤零售旗下的Olé精品超市也是萬象城和五彩城的優先考慮目標，總投資80億元、今年4月開業的鄭州萬象城便選擇了Olé超市。

但是商業地產耗資巨大、投資回報期長的特點，也使得華潤置地牽手其他地產巨頭共同開發商業項目，杭州萬象城便是其與新鴻基分別持股60%和40%合作開發的典范，“主要是我們操盤，雖然在香港新鴻基也是商業地產的老大，但是在中國內地還是以華潤為主，新鴻基也比較信任華潤，新鴻基就是投資。”蔣智生介紹。

最新的合作是1月14日，華潤置地與綠地各持50%股權共同開發綠地斥資60億元拿下的上海黃浦商業綜合體地塊。