隨著“老齡化”加速到來，養老金“缺口”成為學界和公眾擔心的問題。以“老年人住房反向抵押養老保險”為內容之一的以房養老在國內試點初即被寄予期待，認為“以房養老”的模式可以為老年人養老提供更多資金保障，享受更好的養老服務。

作為國內首款以房養老保險產品，幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)產品”于3月25日獲得保監會審批通過，在北京、上海、廣州和武漢四個試點城市推出。老人在參保后，將房產抵押給保險公司，由專業的評估機構對房產進行評估，幸福人壽將定期向老人支付養老金直到老人去世。

該產品是非參與性產品，幸福人壽不參與分享房產價值上漲部分，無論房價漲跌，老人都將領取固定的保險金。當老人身故后，幸福人壽再將房產處置所得償付養老保險相關費用，剩余金額將返還給老人的繼承人。在上海政策試點后，有近70位老人前來咨詢。7月2日，幸福人壽上海分公司向第一位投保住房反向抵押養老保險的客戶發放了第一筆養老金。

據統計，此款保險產品因人而異，受男女性別、年齡大小及房屋價值多少影響，每個投保者領取的養老金有很大差別。如70歲的男性以評估值為500萬元的房產抵押投保，每月可領取養老金為1.8萬元左右。但養老保險產品卻叫好不叫座，截至目前共有12戶共22人簽約，相比我國2億多老人基數來說，占比微乎其微。

從目前情況來看，各地保險公司研發和銷售“以房養老”產品的意愿都不強烈，除了幸福人壽外，泰康人壽也在“以房養老”的合格試點機構范圍內，但目前為止還沒有相關開發的產品出爐。而泰康人壽方面表示，法律法規對險企保護不足、貨幣價值不穩，這是險企積極性不高的原因。

不過，筆者認為在“以房養老”模式上，并非只有險企態度消極，我國老年人群體反映也不夠積極。上海民政部門調查顯示，高達90%的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。即使是從丁克和失獨家庭做起，愿意選擇“以房養老”的家庭也為數不多。其背后暗藏以下幾個方面的原因。

其一，中國人的將房子留給子孫觀念很難改變。在中國“養兒防老”的傳統觀念之下，很多人難以接受“以房養老”模式。況且現在房價又虛高不下，子孫后代購房壓力巨大，住房也不寬裕，老年人想在身后將房子留給下一代，以減輕他們的生活壓力。“但留方寸地，留于子孫耕”是中國人的傳統觀念。

其二，中國房屋產權70年，迄今政府部門還沒有一個明確的說法，這是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環境最大差異。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是未知風險。正是因為房屋產權70年，才使險企和老人群體都持觀望狀態。

其三，不動產價值增貶不確定性使各方參與積極性受到打擊。對險企來說“以房養老”產品存在著風險，老人投保后，保險公司是逐月支付費用給老人直至去世，只有老人身故后，保險公司才能獲得抵押房產的處置權。但老人的壽命是不能預知的，支付的年限以及每月支付額將成為保險公司與老人的“博弈點”。如果老人壽命較長，保險公司就會存在著較大的風險。

而對于老人來說，沒有專業的評估機構出面，“以房養老”模式很可能會低估他的房產實際價值，況且以后如果房價繼續上漲，按現在的房產估值，老人的利益就會受到侵蝕，所以積極性也不高。很多人認為，“以房養老”不如直接將房子出租，而自己則選擇去養老院生活，拿租金來提高自己的生活品質更加妥貼。

其四，“以房養老”的相關法律法規不健全，使險企、銀行和老年人有所顧忌。以房養老實則是一款商業養老保險產品，牽涉到保險、銀行等金融機構，無規可依、風險顧慮及業務各自為營為最大障礙。住房反向抵押貸款涉及銀行的房產處置權，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行自身沒有這個處置能力。

筆者認為，“以房養老”只是基礎養老、儲蓄養老的一種補充，意在提高老年人群的生活質量，盤活現有的存量房產。隨著我國家庭結構越來越小，獨生子女增多，將會有更多的房子被閑置，老人沒有必要“守著金飯碗討飯”。

不過，我們的政策和產品設計則需更完善，這樣老年人的權益才能得到充分保障，未來“以房養老”模式將會受到更多人接受。

首先，政府應當搭建房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制，對于出現房價波動，引入由政府主導的保險機構或市場化保險公司來分擔風險。在發達國家，特別是對房產評估環節，有中立的權威專業評估機構負責房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機構的合理收益。

發達國家的成熟經驗基于其具備完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構，以及完善健全的個人信用系統。而在這些方面，國內仍需要不斷加強和完善。“以房養老”在實施過程中涉及到很多方面，比如房屋的評估、老人壽命的計算以及房產貶值、資金流動性等問題，僅靠一家銀行不可能承擔，涉及多個不同專業的機構相配合。

再者，公眾依然有個困惑，就是房產70年產權到期后，現行法律規定可以續期，但續期是否需要補交款，交多少都尚未明確。從防范金融風險和提高金融機構參與的積極性角度出發，70年產權到期后的確權十分必要。不過，筆者要補充一句：現今中國房地產質量堪憂，就連住建部官員都承認，國內房屋質量使用年限一般不會超過30年。

最后，政府要對“以房養老”模式給予支持。比如共有產權要參與以房養老該如何處理，同時還需要一些政策扶持，比如免除入保房屋產權證增名稅費;減免保險企業在反向抵押保險業務上的所得稅;免除入保房產的房產稅;加強對老人補貼方面的政策支持，比如建立長壽保戶政府補貼制度，分擔由反向抵押加大的“長壽風險”。

“以房養老”為何會在中國“叫好不叫座”?除了老年人留房給子孫的傳統思想原因外，更多的是政府扶持還不夠、產品設計待完善、相關法律法規要健全。唯有達到險企、銀行、老人的權益都能得到保障，實現各方共贏。那么，我國“以房養老”市場的前景還是很廣闊的!“以房養老”模式并非在中國行不通，只是相關配套措施沒有跟上，大家對此還不夠熟悉。

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