區(qū)域版圖四分天下

在對(duì)區(qū)域市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)進(jìn)行選擇時(shí)，主要參考“人口狀況”及“人均可支配收入”兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行考量。人口狀況判斷標(biāo)準(zhǔn)以聯(lián)合國(guó)的“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個(gè)地區(qū)是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)。人均可支配收入則依據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)“人均可支配收入達(dá)到3000美元（約20000人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件”。

經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析，全國(guó)各區(qū)域市場(chǎng)可劃分為成熟區(qū)（華東、華北、西北城市群）、考察區(qū)（東北、華中、西南城市群）、潛力區(qū)（華南移民城市群）及暫不考慮區(qū)（經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品及老齡化程度均不高的其它城市群）。具體來看，成熟區(qū)指老齡化程度高，經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)，目前階段可立即進(jìn)入的區(qū)域。其中以上海、北京、西安為代表。因?yàn)槠淅淆g化程度最嚴(yán)重，具有巨大的潛在市場(chǎng)。強(qiáng)大的消費(fèi)力又提供了有力的消費(fèi)支撐，為老年住宅的試點(diǎn)開發(fā)和良性發(fā)育提供了有利條件。另外，這些城市中高知識(shí)、高收入的老人消費(fèi)觀和養(yǎng)老觀也在發(fā)生變化。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，在北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。今年3月份，保利地產(chǎn)公布的下一個(gè)十年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，就有以北京作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)區(qū)域的內(nèi)容。

考察區(qū)指老齡化程度嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有待提高。具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)能力。以沈陽(yáng)、武漢、成都等城市為代表。

潛力區(qū)指經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，消費(fèi)能力強(qiáng)，老齡化程度有限，具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)貙?duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。以深圳等新興移民城市為代表。（暫不考慮區(qū)指經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及老齡化程度均不高的區(qū)域，暫不適應(yīng)作為投資開發(fā)目標(biāo)選擇市場(chǎng)。）

開辟藍(lán)海 前景廣闊

養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)是新興產(chǎn)業(yè)，但在國(guó)際上已經(jīng)是非常成熟的產(chǎn)業(yè)。在中國(guó)老齡化嚴(yán)重的背景下，它不會(huì)像其他任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)，遵循產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)達(dá)到高峰再衰退的生命周期規(guī)律。目前，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)沒有走出關(guān)鍵的第一步，但一旦找到合適的發(fā)展模式，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)這片藍(lán)海將發(fā)展得非常快，直至白熱化競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。

目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度低，誰率先進(jìn)入并培育了核心競(jìng)爭(zhēng)力，將獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。正如萬科對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的評(píng)價(jià)：“人口拐點(diǎn)到來的時(shí)候，養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略地位將不亞于工業(yè)化住宅的地位。”

作者簡(jiǎn)介：高曉詩(shī)，中山大學(xué)學(xué)士學(xué)位，在前瞻負(fù)責(zé)地產(chǎn)、工程領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)研究工作，統(tǒng)籌執(zhí)行多項(xiàng)房地產(chǎn)工程領(lǐng)域個(gè)性化咨詢項(xiàng)目，具有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)以及扎實(shí)的理論基礎(chǔ)。