部分項(xiàng)目將出現(xiàn)虧損

房價(jià)下跌，顯然會造成開發(fā)商凈利的下調(diào)甚至虧損。事實(shí)上，開發(fā)商們目前的土地成本并不低。

業(yè)內(nèi)專家表示，以目前上海的在售樓盤為例，外環(huán)以外的樓盤，購地時(shí)間在2010年前后，因此購地成本較高，占到其銷售價(jià)格的40%~50%。這部分樓盤近期降價(jià)幅度也較大，已經(jīng)接近中國指數(shù)研究院用成本法推算的該項(xiàng)目售價(jià)，因此這部分樓盤的盈利性將大幅縮水。由于2012年可能面臨更嚴(yán)峻的市場環(huán)境，可能還要進(jìn)一步降價(jià)，部分項(xiàng)目甚至有可能出現(xiàn)虧本。

外環(huán)以內(nèi)的中高端樓盤，因?yàn)榇蟛糠帜玫貢r(shí)間在2008年以前，占銷售價(jià)格的30%以下，且房價(jià)幾乎沒有下跌。由于土地成本較低，所以即使小幅降價(jià)，對其整體盈利性影響較小。

統(tǒng)計(jì)顯示，2009年第四季度，上海的平均居住用地價(jià)格就已經(jīng)超過了同時(shí)期商品住宅成交均價(jià)22%。2010年同期，上述居住用地平均價(jià)格又較上一年增長10%。

和上海類似，北京、廣州、深圳等地前兩年的土地成本也非常高。深圳2009年第四季度的地價(jià)占當(dāng)時(shí)房價(jià)的80%，2010年的地價(jià)仍較2009年有一成以上的增長;在北京，2009年第四季度的平均地價(jià)占到當(dāng)時(shí)平均房價(jià)的67%;地價(jià)相對便宜的廣州，2009年的地價(jià)也占到了當(dāng)時(shí)房價(jià)的51%。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院資料顯示，萬科、保利等龍頭房企2009年7月至2011年6月的兩年間所購買的土地占到公司總土地儲備的60%，中海上述時(shí)段買的土地，甚至占到了土地儲備總量的86%。在房價(jià)存下跌趨勢的2012年，上述高價(jià)地塊可能會成為盈利的“地雷”。

業(yè)內(nèi)專家表示，房地產(chǎn)企業(yè)今年的利潤空間，更多取決于低價(jià)購入的土地，要想從過往兩年高價(jià)購入的土地中繼續(xù)獲取較高利潤會比較困難。此外，即使開發(fā)商能夠通過長期囤地，能否有效降低土地占房價(jià)的成本比例也是未知數(shù)。

行業(yè)毛利或逐漸回落

此外，人員薪酬支出、財(cái)務(wù)成本以及土地增值稅的清算，都在提高企業(yè)的經(jīng)營成本，降低利潤空間。

此外，部分開發(fā)商去年簽訂的高息票據(jù)、信托借款以及民間借款等，年利率普遍在10%以上，有些甚至達(dá)到20%。瑞銀認(rèn)為，由于土地出讓收入銳減，各地方政府將加大稅收的征收力度，尤其是土地增值稅會被快速清算。這也將成為今年房企利潤的不確定性“炸彈”。

在這樣的背景下，今年房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤水平將明顯走低。此前一家券商分析認(rèn)為，今年房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)平均凈利潤率水平將降至14%以下。華泰證券的報(bào)告認(rèn)為，近兩年房價(jià)快速上漲所帶來的高毛利率水平難以維持，未來行業(yè)毛利率水平將向社會平均利潤率回歸。

從國際上看，美國和日本等成熟市場中，房地產(chǎn)商的毛利率水平長期維持在15%~25%的水平。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定化、成熟化，未來幾年開發(fā)商的盈利水平將逐漸回落。