政策博弈成為影響市場走向主因

調查顯示，一季度，影響成交量大起大落的重要因素確實是政策預期。1至2月，包括蕪湖、杭州、北京、上海等18個城市陸續推出救市政策，包括提高普通商品房標準，提高公積金貸款額度、契稅優惠、購房補貼等多種形式，一些地方甚至直接松綁限購令，將部分非戶籍人士納入可購二套房范圍。這些舉措對市場預期產生較大影響，部分地方一二手房看房與購房量大幅上升。開發商開始宣傳房價回升，希望引導更多需求入市。

于是，3月以來樓市出現了非常明顯的成交回暖跡象，商品住宅存量的去化速度正在加快。比如，截至3月17日，南京可售存量房源為50700多套，與春節前后最高時候的5.5萬套相比下降了近5000套。上海方面，截至3月12日上午，上海新房存量面積約933.9萬平方米，較年初回落5%。華發證券也估測，全國的商品住宅庫存去化速度超預期，并可能在年中觸頂回落。

不過，這種回暖預期很快被更明確的嚴格執行調控的信號所改變。典型事件是上海叫停松綁限購舉措以及今年兩會期間國務院總理溫家寶對樓市的表態。

2月底，上海對樓市限購老政策做出新解釋，即非上海戶籍人士持居住證滿三年可購買二套房，率先對“限購令”進行微調。此后數日，A股地產股連續大幅上漲，購房者因預期變化而開始積極入市購房。不過，短短7天后，該政策被地方政府宣布廢止。有消息稱，上海松綁限購的做法因有違調控大局。

在接下來的兩會中，溫家寶以“一些地方房價遠未回到合理價位”來強調樓市調控不能放松，房地產市場再度陷入觀望。

“從本質上說，中央在不斷堅定房價回調的預期，所產生的結果是：購房者持幣觀望時間越久，開發商降價可能性越大。”一位接近住建部的房地產業知名人士表示。

這種預期無疑對開發商影響重大。3月15日，上海市春季房展會開幕，雖然龍頭房企鮮有參與，但參加企業已經不再堅挺不降。最低7.7折的價格優惠開始在市場上出現。21世紀不動產上海區域分析師黃河滔介紹，雖然房企所推特價促銷房源仍有噱頭意味，但是隨著調控長期深入，中國房地產市場正在出現結構性的轉變，房企開始迎合市場主流需求，小戶型、低總價等房源增多，部分項目價格開始接近成本線。房企暴利正在逐步褪色。

據了解，無論是恒大、龍湖這樣的龍頭民企，還是保利、招商、中糧這樣的典型國企，都在全身參與“積極定價”行列。“誓死不降”的少數企業或者是資金鏈尚可維持，或因為拿地成本過高，形成“降與不降同樣虧”的尷尬局面。

“以價換量”成共識 樂觀預期全年目標

如果要預測一季度房地產銷售數據，因為受1、2月份大幅下降的影響，房企一季報銷售收入同比增長者可能不多。不過，值得注意的是，對于今年后三個季度的銷售狀況，很多被訪企業并不悲觀。

資料顯示，在已經公布今年全年銷售目標的企業中，恒大地產、碧桂園兩家企業銷售目標略低于去年。富力地產、合景泰富、龍湖地產2012年銷售目標微增9.8%、4.3%和1.9%。萬科、保利等企業雖未官方公布銷售目標，但據企業內部人士透露，完成與去年基本持平的銷售目標，沒有太大問題。

企業普遍認為，從政策面上看，新的緊縮性政策出臺絕無可能，相反，地方微幅寬松政策還會陸續出現，這將吸引更多需求入市。這個時候，只要開發商不輕易提價，而是繼續選擇低價跑量，很多企業仍有望完成全年銷售目標。

開發商們對宏觀政策的理解與市場有些出入。在他們看來，溫家寶總理在兩會期間的表態堅定了房地產調控的決心，也流露出了房地產業影響宏觀經濟的繁雜性。“房地產市場關系到財政、金融、土地、企業等各項政策，涉及到中央和地方的利益關系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及金融企業和房地產企業的利益，改革的阻力相當之大。”溫家寶此前表示。

業內人士預測，房地產投資增速下降對經濟產生的鏈條性問題在今年將不可避免地出現。華夏銀行高層透露，從銀行體系來看，部分房企已經出現貸款逾期現象，但目前逾期周期不長。如果商品房銷售市場持續現狀，開發貸款大量逾期現象可能在年底出現。這些因此都可能令宏觀調控政策在基調不改的前提下有些微放松。

甚至有機構認為，隨著二季度的到來，房地產投資下滑帶來的經濟基本面問題會逐漸明顯，部分企業資金鏈問題可能爆發，越來越多城市將加大救市力度，比如提高公積金貸款比例，提高普通商品房標準，變相降低營業稅契稅等。

其實，早在2月底，住建部等七部委就聯合發布《關于繼續做好房地產市場調控和加快保障性住房建設問題》的報告，提出今年要保持首套住房貸款政策穩定性，督促銀行業金融機構支持居民家庭購買首套普通自住房。中金公司研究人員介紹，從中金與銀行及開發商溝通的情況看，首套房按揭利率額度放松已成事實，四大行首套房貸利率已經全面回到打折狀態。中央已經明確表態支持普通商品住宅的建設，同時對高周轉型大公司的開發貸款給予支持。機構預測，貨幣政策的實際寬松與地方政府自主決策的局部放松，將在未來成為樓市政策主基調。

與以往不同的是，面對這種政策環境，開發商并未盲目樂觀，而是仍然堅持以價換量。“今年以來，保利、招商等國資房企領降，其實很有信號意義。因為他們獲得了更權威的調控信息，基本上明確了今年全年緊縮性大基調不會有變化。因此，定向寬松只是給了企業快速以價換量的短暫出貨窗口，而絕不適合全面回調價格。”中糧地產某高層表示。據他透露，中糧地產等國企未來將更多地開發普通商品房，以適應調控需求，房地產暴利模式確已終結。

一位房地產界人士表示，目前來看，萬科、保利等資金鏈還是很安全的。只要這些大型房企在今年堅持少買地、多賣房，現金為王，不能說利潤率有多高，生存下來沒有任何問題。經過這一困難時期，房地產發展依然值得期待。