房地產調控沒有松動

近來，房地產行業“質量門”事件頻頻發生，從“毒地板”到“紙裝修”，萬科形象一落千丈。中海、招商、綠城、星河灣等多家品牌開發商相繼卷進產品質量的糾紛中。這種正在蔓延的樓市維權行動不僅暗含著房價繼續下跌的預期，更將動搖房地產行業既有的開發模式。而萬科、星河灣等“傳奇”公司的黯然失色，無疑也預示著房地產業的轉型和變革即將到來。

房地產業十多年來的高速成長，讓多數開發商根本無暇做好產品質量，更沒有動力去研究和考量企業的產品力。產業發展的重心“前置”于拿地—融資—再拿地的循環中。而需要“精工出細活”的房地產開發中后期工作，包括房屋質量、社區配套、園林環境等環節，開發商的重視程度遠遠不夠。而購房者的權利在房價、地價的大幅上漲中被無情的淹沒。

“對質量不滿可以退房。”以往，開發商處理質量投訴的方式簡單而粗放。但大家都知道，業主購房時的價格和樓盤交房時的價格已不可同日而語。因此，產品質量并不是大多數房企首要關注的重點;而業主的“容忍度”在房產賬面價值的迅速膨脹中也變得異常巨大。

但去年下半年以來，樓市供求關系逆轉，房價從高位持續回落，樓市買方的話語權逐漸崛起，質量問題、規劃問題都成為購房者與開發商較量的重要砝碼。前瞻產業研究院房地產事業部分析師指出，在房地產調控常態化的背景下，業主維權的現象將進一步擴散;這是市場繼續看跌房價的反應，而房地產商急需反思過去十多年的開發模式。

業界普遍認為，1998-2010年，房地產業經歷的高速成長期是行業發展的“上半場”，由于房價和地價“比肩飆漲”，房地產商的主要開發模式和盈利增長都寄托于“土地增值”，而房企利潤與融資能力和拿地能力成正比。因此，多數房企的注意力基本都放在“圈地”、“融資”和“研究政策”上。

如果說，2011年是“中場休息”的話，那么2012年開始，房地產行業的發展將進入“下半場”。進入下半場后，以前通過圈地、捂盤坐等土地溢價收益的房地產開發模式將不再奏效，房地產行業將回歸平均利潤率。而此時，房地產商應當注重產品的設計水準及項目品質的提升。可以預見，今后房地產開發的重心將逐步轉移到規劃、產品及客戶定位上。房地產企業將主動或被動地調整公司戰略，尋找自身真正的核心競爭力。

當“坐地收錢”的開發模式一去不返后，房地產開發商或許能營造出更多“宜居”的商品房。房地產業的競爭和比拼將更多地體現在產品質量、裝修品質、社區規劃、物業服務、品牌口碑等“后端環節”上來。“客戶至上”的理念也將逐步深入房地產這個行業之中。

從這個意義上講，房地產調控除讓房價回歸合理之外，更是讓商品住房回歸民生。房地產企業應當在降價促銷的同時，積極謀求轉型升級，才能促進房地產業的健康發展。