重資產(chǎn)模式的危機(jī)

關(guān)于調(diào)控周期，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮近期發(fā)表了一個(gè)極為生動(dòng)的“洗澡論”。郁亮說(shuō)，“調(diào)控就像洗澡，希望政府讓我們一次洗完算了。2008年，我們本來(lái)就應(yīng)該去完成這個(gè)調(diào)整的。但就像洗澡一樣，洗到一半突然把我們拉起來(lái)了，拉起來(lái)之后過(guò)兩年再洗一次澡”。郁亮認(rèn)為，讓房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整到底、調(diào)整干凈，才可以對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)。同時(shí)又希望能通過(guò)發(fā)債和跨境融資彌補(bǔ)自身的資金不足。

政策和市場(chǎng)的頻繁波動(dòng)，不僅沖擊了激進(jìn)擴(kuò)張的企業(yè)，在目前以重資產(chǎn)為主的模式(即主要以依賴土地規(guī)模擴(kuò)張為主)下，也削弱了地產(chǎn)行業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)效率。據(jù)前瞻網(wǎng)了解，低谷期行業(yè)平均的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較繁榮期減慢40%，投資回收期從2009年的26.5個(gè)月延長(zhǎng)到2011年的42個(gè)月。假設(shè)未來(lái)5年中有2年遭遇低谷沖擊，則2011年地產(chǎn)上市公司平均的效率隱含回報(bào)僅為6.8%，這不僅無(wú)法滿足股東的回報(bào)要求，連債務(wù)融資成本都難以覆蓋。

盡管在穩(wěn)增長(zhǎng)的背景下，樓市風(fēng)險(xiǎn)已有所緩解，但對(duì)傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式而言，致命風(fēng)險(xiǎn)并未過(guò)去。6月7日，國(guó)土資源部發(fā)布修訂后的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，確認(rèn)為閑置用地后，延期一年未動(dòng)工要交納土地閑置費(fèi)，兩年未動(dòng)工無(wú)償收回。

業(yè)內(nèi)人士不無(wú)擔(dān)憂地表示，按照上述規(guī)定，一些前期已囤積大量土地的開(kāi)發(fā)商，可能會(huì)有多個(gè)地塊需同時(shí)開(kāi)工，這對(duì)企業(yè)資金鏈、融資能力提出了更高要求。一些資金實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)受資金制約轉(zhuǎn)讓土地，造成二手地塊數(shù)量增加。“此舉將會(huì)給有意囤地、炒地的開(kāi)發(fā)商敲響警鐘，以往僅靠土地囤積中的大幅升值就能獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，應(yīng)尋求經(jīng)營(yíng)模式、盈利模式上的轉(zhuǎn)型。”

業(yè)內(nèi)人士稱，從2004年開(kāi)始，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式就一再遭遇調(diào)控挑戰(zhàn)。“這兩年房企面臨的情況是，規(guī)模越擴(kuò)張，資金也要求越來(lái)越大。這導(dǎo)致資產(chǎn)規(guī)模很大，但投資回報(bào)卻很低。尤其是當(dāng)預(yù)售款監(jiān)管和土地款等付款政策一再被規(guī)范后，正規(guī)房企的投資回報(bào)就越來(lái)越低。房企的投資回報(bào)率等于利潤(rùn)率乘以周轉(zhuǎn)率乘以杠桿率，杠桿率就是表內(nèi)負(fù)債率和表外杠桿率(土地款和預(yù)售款的支付)，目前的情況是，利潤(rùn)率不會(huì)走高，杠桿率則可能長(zhǎng)期走低的趨勢(shì)。在此情況下，周轉(zhuǎn)率不能提升的話，房企投資回報(bào)率必然走低。”

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型迫切?

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大眾化的產(chǎn)品定位、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線、適度的土地儲(chǔ)備，都能夠在一定程度上提高周轉(zhuǎn)效率，目前標(biāo)桿企業(yè)繁榮期的周轉(zhuǎn)效率可以達(dá)到1倍水平，低谷期的周轉(zhuǎn)效率在0.5-0.6倍水平，即，繁榮期最快可用1年時(shí)間收回投資、低谷期最快需用2年時(shí)間收回投資。但這已是傳統(tǒng)模式下的效率極限。

若想進(jìn)一步提高周轉(zhuǎn)速度，必須要依靠模式的創(chuàng)新，它包括商業(yè)模式的創(chuàng)新，如代工模式、土地期權(quán)模式等，也包括金融模式的創(chuàng)新，如基金模式、證券化分拆模式等，統(tǒng)稱為“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”的創(chuàng)新。

在轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式中，馮侖所帶領(lǐng)的萬(wàn)通目前是行業(yè)內(nèi)概念浸透比較好的公司。萬(wàn)通一直踐行的“美國(guó)模式”，就是以輕資產(chǎn)為主要的表現(xiàn)形式。在上述50家重點(diǎn)地產(chǎn)上市公司的戰(zhàn)略理性評(píng)分及排名中，萬(wàn)通地產(chǎn)排名第三，未來(lái)成長(zhǎng)可期。

盡管面臨因求穩(wěn)轉(zhuǎn)型而業(yè)績(jī)下滑增長(zhǎng)放緩的問(wèn)題，但相比綠城、星河灣等面對(duì)調(diào)控稍顯遲鈍的企業(yè)，萬(wàn)通因轉(zhuǎn)型迅速，財(cái)務(wù)安全表現(xiàn)優(yōu)于一般房企。在上述50家重點(diǎn)地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)安全性評(píng)分及排名中，萬(wàn)通地產(chǎn)排名第16。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，自2006年至2011年，萬(wàn)通地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率除2006年達(dá)到77%外，其余年份分別為67%、54%、64%、69%、66%，均在70%之下。假如扣除負(fù)債率中的預(yù)收賬款，公司的有息負(fù)債率則更低。

不過(guò)，由于萬(wàn)通轉(zhuǎn)型商用地產(chǎn)力度較大，這兩年的住宅營(yíng)業(yè)收入表現(xiàn)尚屬正常，以輕資產(chǎn)為特色的“美國(guó)模式”尚未體現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)。萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)許立近期透露，下一步，萬(wàn)通地產(chǎn)擬籌組自己的基金管理公司，主要以公司現(xiàn)有的六個(gè)商用項(xiàng)目為主。未來(lái)萬(wàn)通地產(chǎn)六成的資源會(huì)投向住宅，四成投向商用，但這并不意味著商用資產(chǎn)的規(guī)模會(huì)小于住宅業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在輕資產(chǎn)模式下，地產(chǎn)企業(yè)的很多傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)將被淡化，效率優(yōu)勢(shì)將被放大。這種效率優(yōu)勢(shì)既可以是在開(kāi)發(fā)、管理某個(gè)產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)上的“一招先”，也可以是在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等某類產(chǎn)品線上的“一招先”，更可以是某種綜合性的資源整合能力。

6月3日，富力新城與香江全球家居CBD簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，約定雙方老業(yè)主在購(gòu)置對(duì)方物業(yè)時(shí)均享有額外的特殊優(yōu)惠。香河是中國(guó)北方最大的家居產(chǎn)品銷售集散地，在中國(guó)四大家具基地中排名第二。而富力新城首期規(guī)劃用地就達(dá)到3700畝。如香江控股商業(yè)公司執(zhí)行總經(jīng)理陸國(guó)軍所言，這代表了高端社區(qū)和新型產(chǎn)業(yè)模式優(yōu)勢(shì)結(jié)合。

業(yè)內(nèi)人士稱，未來(lái)隨著投資回報(bào)降低，土地成本升高，地產(chǎn)企業(yè)將面臨更加嚴(yán)峻的轉(zhuǎn)型壓力。