業(yè)內人士認為，房地產市場過去經歷過兩次大洗牌，日前，第三次洗牌即將開始。近期陸續(xù)出爐的房地產上市公司中報顯示，樓市調控正在推動房地產業(yè)進入新一輪洗牌。佳兆業(yè)、旭輝地產等以剛需住宅為主營產品的房企正在穩(wěn)步擴張;而星河灣、綠城等專注于豪宅的開發(fā)商則是險象環(huán)生。

前瞻產業(yè)研究院日前發(fā)布的研究報告指出，首次置業(yè)需求和首次改善需求，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發(fā)展的主要動力。隨著調控對“游戲規(guī)則”的改寫，重視資金周轉速度、產品結構更偏向于剛需型的房企，將隨城市化進程獲得更快發(fā)展。

針對這一趨勢，經濟學家趙曉認為，過去房地產市場，政府靠賣地就能賺錢，開發(fā)商靠囤地就能賺錢，炒房者靠買房就能賺錢的暴利時代一去不復返，行業(yè)將迎來第三輪洗牌。

新一輪洗牌啟動

業(yè)內人士認為，房地產行業(yè)過去十年間，曾經歷過兩次大洗牌。第一次是在“8·31大限”前后，土地開始“招拍掛”，一批大型品牌房地產企業(yè)獲得了全國擴張的機會，一線房企與二三線房企迅速拉開距離。第二次是在2008年金融海嘯前后，一批對周期預判較好的房企躋身到一線開發(fā)商行列，如SOHO中國、龍湖、恒大等，但也有一批房地產企業(yè)，由此從一線退居二線。

如今，房地產行業(yè)正迎來第三次洗牌，房企的發(fā)展模式是否與國家調控方向一致，現(xiàn)金流的穩(wěn)健性、抵抗周期性、市場調整能力等都成為至關重要的因素。

前瞻產業(yè)研究院報告指出，2013年后，重點城市住宅成交量增速逐步趨緩，未來五年的復合增速為6.5%，2016年成交面積有望達到2.6億平方米米供應量增速在2013年達到17.4%的高點后逐步放緩，預計2016年新批上市面積達2.4億平方米，復合增長率為11.5%。

住宅和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹表示，在國家調控政策的打壓下，住宅投資投機型需求將受到抑制，剛性需求——即首次置業(yè)和首次改善型需求，將成為支撐住宅市場發(fā)展的主要動力。

二線房企蓄勢待發(fā)

前瞻產業(yè)研究院報告認為，今年以來，房地產市場逐步由高速增長向常態(tài)發(fā)展回歸，行業(yè)分化逐漸加劇，以高周轉見長的房企開始崛起。

恒大集團董事局主席許家印表示，恒大中端至中低端產品占70%。佳兆業(yè)集團總裁金志剛表示，今年推出300萬平方米的規(guī)劃可售面積中有90%是普通住宅。

近期，旭輝地產今年赴港上市計劃曝光，一直以剛性需求為主要市場的旭輝地產受到資本市場的關注。公開市場數(shù)據顯示，得益于市場剛需回暖，今年上半年，旭輝地產銷售額躋身上海前三位。

旭輝董事長林中表示，旭輝的產品結構中，中低價位產品占60%。企業(yè)一直在靈活應變，及時調整產品戰(zhàn)略。目前，旭輝超過140平方米以上的產品比例大概只占20%。產品定位主要以滿足中產階級剛需、自住的首置、首改產品為主。他透露，2011年以來，市場銷售最好的就是中低價位、中小套型。去年公司這類產品只占45%，今年占到60%，估計明年應該會占到80%。

華高萊斯董事長李忠認為，旭輝的剛需模式有一定的共性。未來，國內一線城市規(guī)模將越來越大，而京滬將成為剛性需求的主要來源。