房地產(chǎn)企業(yè)依然面臨巨大風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的庫存依然居高不下，加上持續(xù)攀升的資產(chǎn)負(fù)債率，這讓房地產(chǎn)企業(yè)喘不過氣。

據(jù)前瞻網(wǎng)記者統(tǒng)計，8月以來，滬深兩市A股房企中已有22家房企發(fā)布中報。根據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這22家上市房企的負(fù)債率并不樂觀，負(fù)債總額為3985.14億元，比上年期末增加約413.76億元。

不過，近期有業(yè)內(nèi)人士透露，房企融資環(huán)境已有所改善，甚至一些優(yōu)質(zhì)房企向銀行申請的開發(fā)貸也能快速審批下來，融資額度也有所提升。

房企負(fù)債率繼續(xù)走高

實際上，根據(jù)同花順iFinD統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上述22家房企合計負(fù)債總額已經(jīng)直逼4000億元;資產(chǎn)負(fù)債率為75.99%，而上年末為74.36%，上漲近2%。

其中，濱江集團(tuán)負(fù)債總額為303.7億元，位列第二，比上年末的280.46億元增加23億元，負(fù)債率也由2011年的80.60%上升到81.86%。值得注意的是，濱江集團(tuán)2011年全年的銷售額僅為116億元。同時，濱江集團(tuán)2012年上半年的凈利潤為8513.5萬元，縮水6500萬元，同比減少43.16%。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，在22家房企中，有12家房企資產(chǎn)負(fù)債率與年初相比出現(xiàn)上漲，占22家的55%。其中2家房企資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。

對此，平安證券房地產(chǎn)分析師李曉東表示，房企負(fù)債率走高是正常現(xiàn)象，因為這一行業(yè)預(yù)收賬款高。李曉東認(rèn)為，除了現(xiàn)金流惡化，回款相對不暢之外，預(yù)收賬款高更是導(dǎo)致房企負(fù)債率攀升的主要原因。

鏈家地產(chǎn)市場研究部常清也認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率上升主要來源于融資增加和規(guī)模擴(kuò)張。從房企類型來看，大型房企依舊持續(xù)平穩(wěn)擴(kuò)張態(tài)勢，負(fù)債率有所上漲，而排名在100外的中小房企收縮經(jīng)營較為謹(jǐn)慎，收縮經(jīng)營降低風(fēng)險，資產(chǎn)負(fù)債率漲幅較小。資產(chǎn)負(fù)債率上升一方面使得房企財務(wù)成本增長，另外也使得房企經(jīng)營風(fēng)險增加，下半年不排除會有房企出售資產(chǎn)或者股權(quán)來降低負(fù)債率的案例出現(xiàn)。

融資環(huán)境相對放寬

更值得注意的是，有消息人士透露，某些房企正拖欠土地出讓金，甚至包括推廣項目的宣傳費用。據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，渣打銀行曾調(diào)查的30家開發(fā)商中，有14家受訪公司已聽說有開發(fā)商拖欠銀行或者信托公司的貸款。渣打銀行分析師申嵐曾向媒體表示，拖欠貸款的情況正在發(fā)生，不過，開發(fā)商缺錢更多是拖延付款給供貨商、市政府，而不愿意拖延銀行和信托貸款，因為這樣會產(chǎn)生不良的信用記錄。

“房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈整體上還是偏緊的。”蘭德咨詢總裁宋延慶表示，“但相對于今年年初，資金相對寬松，融資環(huán)境也有所緩和。尤其5月份以來，樓市回暖跡象明顯，房企銷售額上漲，現(xiàn)金回籠加快。此外，信貸余額有所增加，房企前兩季度通過各種渠道在銀行及海外等獲得大筆融資，為房企儲備了一部分‘糧食’。”

據(jù)中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉透露，截至6月底，萬科持有現(xiàn)金470.1億元，較年初提高了37%，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和203.1億元。截至6月底，萬科各類存貨中，現(xiàn)房庫存僅81.9億元，占各類庫存的比例僅為3.62%。在負(fù)債率方面，剔除預(yù)售賬款，萬科真實負(fù)債率只有39.3%，較去年年末下降0.3個百分點。

“整體形勢確實比去年好，去年房企申請銀行貸款審批特別嚴(yán)格，程序走的也比較慢。但今年相對好轉(zhuǎn)，審批速度也較快。”某知名房企內(nèi)部高層人士透露，某優(yōu)質(zhì)房企旗下北京項目順利獲得約19億元的銀行貸款，這在去年是很難實現(xiàn)的。

此外，據(jù)央行日前發(fā)布的信貸投放報告的數(shù)據(jù)顯示，6月末，房地產(chǎn)貸款余額11.32萬億元，同比增長10.3%，增速比上季度末高0.2個百分點。

“融資環(huán)境相對去年確實有所改善，這源自于房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)和貨幣政策的相對放松。尤其幾次降息之后，企業(yè)的新增貸款成本也會有所下降。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示。

不過，有專家認(rèn)為，一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金還是很緊張，風(fēng)險依然存在。