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中國樓市回歸理性?

 2012-09-02 07:58:34 責任編輯:曾憶茗 來源:前瞻網

今后的房地產投資策略

在談今后的房地產投資策略之前,我們必須先明確今后房價的基本走勢:

第一,從中長期來看,中國房價的絕對值肯定還要上漲,而相對價格會下降。考慮到CPI和人均收入的持續上漲因素,以及土地的稀缺性,不管是大城市還是中小城市,每平米的房價絕對值肯定還會持續上漲。也就是說,現在1萬一平的房子,3年后或5年后,肯定要高于這個價格。而相對價格,指的是房價與收入的比值,中國目前的這一比值畸高,未來會下降。比方說,目前你一個月掙5000元,1萬一平的房價,兩個月收入才能購買一平米,你會覺得很貴。而未來你一個月掙3萬元,1.5萬一平的房價,一個月收入可以買2平米的房子,雖然房價絕對值漲了,但你可能反而不覺得貴。中央一再要求促進房價合理回歸,其實并不是要房價下調,而是要促進房價的相對價格合理下調。

第二,今后的房價走勢應該會比較溫和,大跌大漲的行情應該不會再出現了。這跟未來中國房地產調控的基本政策有關。從趨勢看,我國市場經濟制度肯定是越來越成熟,制度性和市場性的調控措施會逐步取代行政性調控手段,開發商和購房者的心態也會逐漸趨于理性。

在以上兩個基本認識的基礎上,我們就可以確定我們的投資策略了:

第一,如果是基于自住性需求,該出手時就出手,任何時候都是購房的合適時候,因為從長遠來看,房價肯定是上漲的,而短期的最低點誰也無法準確知道在哪里。

第二,如果是投資,住宅性房產短期的投資盈利空間可能有限,投資期限最好能超過5年。因為按照現在的二手房政策,5年內交易的房產,要交營業稅、個人所得稅、契稅,綜合稅率超過總房價的10%。而從國外經驗和未來趨勢來看,這一稅率只會上升,不會下降。從這個意義上來說,目前投資商業地產,如商鋪、寫字樓,可能是更好的選擇。

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第三,見房就買,買了就賺的時代已經結束,房產投資決策之前一定要慎重,只有資金流而沒有人流支撐的房地產市場,崩盤是遲早的事。我們要充分認識到,房價只漲不跌的神話只是神話而已。目前的溫州、鄂爾多斯房地產市場就是血淋淋的教訓。

第四,從地區選擇來看,一二線城市的投資空間已經非常有限,最好投資三四線,甚至五線城市。中國未來城市化加速趨勢是不可逆轉的,但這種城市化絕對不是人口繼續涌入“北上廣”這類一線城市,中小城市,特別是中西部地區的中小城市才是中國未來城市化的重點。此類地區目前還未實行限購措施,房價仍未啟動,是投資的首選。

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