消費零售額，因為光棍節有所提升了，光棍節一天就五百多億，僅僅是在淘寶網上就五百多億，整體上來說，11月份雖然略有上漲，但上漲幅度很低，年初政府工作報告提出14.5%的增長，現在看來還差很多，扣除物價指數只有10%左右，雖然增長不高，但是比較平穩，我們估計明年還是維持這樣平穩的增長速度，不會有太大的變化，國房景氣指數已經降到最低了，08年是低潮，11年是低潮，現在限購之后出現一個低潮，這次最低，是94.3，比08年還低，從總體上來看，國房景氣指數要想回升，目前還有問題。

看房地產開發，年初的時候我們預測大概在10%左右，現在看來11點9，還有一個月，估計在10左右吧，比我們的預測略高了一點點，但按單月計算，我們已經在單月里出現了低于10%的增長速度，幸虧年初時還高點，可以拉平，但總體而言，這個持續下降的速度是沒有截止的，明年可能仍然處于投資持續下滑的趨勢。

前兩天我在全國工商聯的商會上講到這個問題時媒體報道出來，說我在唱衰房地產，大家都知道石油有一個OPEC，當石油價格降低時他們通常會用減產的方法穩住石油價格，這次為了打擊和制裁俄羅斯，雖然石油價格在下跌，但他們不減產，中東產油國底子比較厚，房地產商人可能比較聰明，他們知道如果銷售情況不好就要減產，所以投資持續一個下滑趨勢，但石油下滑的情況看從OPEC價格看它是為了穩定下滑趨勢，市場情況通常就是這樣，所以投資下滑不要僅僅只是看衰，也許從房價角度來看未來是要漲的，沒人生產的時候就會有生產小年，今年明顯看出是生產小年，投資增速還會繼續下滑，明年可能仍然是10%左右的投資增長速度。意味著什么?如果從20%降到10%，我們固定資產速度增長了1倍，大概要影響0.3到0.6個點，影響巨大，過去我們在投資比重中大概占到固定資產投資比重的25%，現在比重也在下降，這兩者之間，對GDP的影響還是很大的。

土地，土地購置在11月份是-11.5，全年加起來不到3萬公頃，這個數字應該說從歷史上來看還是比較低的，從十幾年的情況看，三萬公頃以下是比較低的數字，高的時候大概要到4萬6，而總體來看，11月份的持續下降意味著未來的開工，我們所說的小年未來開工將受到巨大影響，很明顯的是土地購置決定了后期的投資增長和開工率，當土地下降的時候投資也是下降了，開工也是下降了，我們在10月份的時候曾經出現了一個上升，所以開工也出現了一個上升，因此10月份很明顯的出現了新開工增長，后續到11月份下降時拐點又開始，出現了再次下降，新開工增長率也在變化負，負的指數也在加大。

銷售，從數據上看，從7.9變成了負8.2，大家都覺得更不好，其實錯，11月份的銷售是全年里銷售最好的，不管是銷售額還是銷售數量，都是高速增長，指標里它是最好的，為什么數字會出現下滑?是因為去年的基數不同，去年11月份增長太快了，所以和去年11月份相比，盡管今年11月份是全年最好的一個月，但仍然是負的。所有銷售中問題最大的是住宅和辦公，在整個存量中，住宅存量和辦公存量都很大，而商業保持了正增長，雖然上個月是正7.1%，但總體而言，商業面積是從總存量里仍然占了比較大的比重，我們大概現在有將近6億左右的存量，住宅不到4個億，而辦公樓和商業將近兩個億多，這兩個億多里頭，如果銷售持續下降，會出現很多問題，但我們統計數字時沒告訴我們，很多商場和辦公樓是不賣的，所以我們僅僅能從數據上進行分析，但實際中很多寫字樓和商場是自我經營，比如大連萬達、大悅城等等。

從商品房銷售面積里看，東部地區銷售影響是最大的，所以一線城市也是銷售影響最大的，從東部地區來說，整個大約下降了15%左右，因此對全國的面積下降速度影響很大，但總體而言，一線城市在三季度開始回升，取消限購政策以后東部地區也開始回升，尤其是一線城市再“930”的政策反應之后出現了明顯回升，10月份增長大概60%，11月份大概增長100%，12月份從目前來看仍然是屬于雙升的情況。

從歷史上看，各月的房價漲幅變化，很典型，和國房景氣指數類似，第一個高峰期是2007年10月份，隨后出現了中央金融工作會議的“兩房”，防止投資過熱和防止通脹，這個歷史大概很多人忘掉了，于是08年才出現快速下滑，一直到嚴重的負數，隨后用4萬億再一次把價格提升，在2010年初價格提升到最高，于是中央又出臺了很多政策，比如限購政策，限購政策打壓之下，房價再一次出現下滑。2011和2012年期間基本是在負指數的底部運行，隨后在2013年年初再次達到高峰，年初時又出了一個“國五條”，隨后又開始出現下降，一直下降到現在。

9月份以后開始出現了轉折，但前一段時間庫存過大，可以從同比中看到，在09年時4萬億出臺的初期，我們也用了一個很長的時間價格才回到了高點，而這個很長的時間就是在消化庫存，從目前看，價格迅速回升的可能性不大，還有一個巨大的庫存，大部分企業還要消化庫存之后才可能看到價格的高速反彈，但在局部城市和局部地區，12月份已經出現了價格的上浮。

總待售面積和竣工情況看，最困難的時候不是現在，在目前已經取得銷售證而未銷售的將近6億平方米的面積，仍然是很大的壓力，在不同的城市中，存量的壓力還是需要很長時間消化的，如果今年我們賣10億到12億平方米的房子，這6億平方米大概需要半年多時間才能解決庫存，但是不是所有庫存都可以消耗掉呢?我個人認為不行，有相當一部分庫存會歷時累計，它永遠存在，估計其中至少有2到3億平方米是永遠消化不掉的庫存，比如類似鄂爾多斯存在的庫存，這些庫存很難用一兩年時間在短期內把它消化掉。

從我們的資金到位情況來看，出現了最困難的情況，1993年之后，10月份的消費信貸，開發信貸略有增長，從9月份4%的增長到11%點幾，所以漲到了3.1，而10月份的消費信貸急劇下降，開發信貸也是下降的，所以我們到位資金的增速就開始出現下滑。

從整體上來看，開發信貸現在現在不到10%，大概只有7%點幾的增長，個人消費信貸下降的幅度更大，是負的，很明顯的一個情況，個人消費信貸對整個市場的影響是巨大的，4月份的時候劉士余副行長就對四大行提出，你們的個人消費信貸要用低利率給予支持，“930”很重要指的是個人消費信貸，去年我們僅僅住宅(不算寫字樓和商場)大概銷售了6.8萬億，其中5萬億是個人支付資金，1.8萬億是銀行信貸，計算一下，個人消費信貸占總購房中的比例大概27%，雖然有很多經濟學家們都在吵吵，說我們住房消費信貸里的個人杠桿率太高了，要去杠桿，錯了，我們的杠桿率大概在全世界都是最低的，從實際情況看，去年的數字不到30%，今年，我們到11月份為止，5.3萬億的個人購房金額，住房消費信貸不到1.2萬億，按比例計算只有22%，相比之下比去年同期下降了5個百分點，換句話說，今年之所以房地產市場出現了波動和大幅度下滑，重要的原因是我們的銀行太黑了，由于銀行的消費信貸對個人的支持力度大幅度下降，所以導致今年出現了很多問題。在開發商的到位資金增速中，其中重要的一條就是，其它資金里的預售定金和個人消費信貸這塊基本是負增長。

從貨幣供應量情況看，M2實際上是持續下降的，到現在為止12.4，比年初13.5的控制力度大大下降，差了一個多點，所以貨幣供應量對經濟的影響是巨大的，10月份，四大銀行里只有一個銀行存款是正的，三大銀行存款是負的，總體大概和去年同期相比差了2.98萬億，存款在持續下降時，按照存貸比來控制的消費信貸也一定會受到影響，非銀行投資的社會融資資金也是在下降，從開發商來說，去年同期非銀的融資大概是33%的增長率，到今年10月份已經下降到25%，11月份下降到23%，差了將近10個點，這個持續下降的社會融資對開發商的到位資金也產生了巨大的影響，所以我們的增速從歷年看，08年是最低點，隨后出現的情況可以看出來，今年已經到位的情況是低點，比08年還嚴重，我們換算一個數，把今年到位的資金和已經完成的開發投資計算，還剩多少錢，在2008年最困難的時候是1：1.34，到今年10月份是1：1.27，低于08年最困難時期0.7個點，將近一個點，比例是很嚴重的，所以如果沒有更多的資金來支撐的話，實際上可以很明顯看到明年的投資是持續下滑的趨勢，這是整體的情況。

我們可以看到，整體信貸是負9%，住宅是負13%，如果開工是負的，持續下降的趨勢，明年拿什么東西賣呢?從今年我們竣工的情況可以看出來，現在在施的面積大概有71億，住宅有將近50億，竣工的面積里可以看出來，我們的竣工雖然是正的八點幾的增長，可是我們只竣工了7.5億平方米，換句話說，這房子得十年才能蓋成，竣工率已經從去年的15%下降到今年的11%，這個竣工率的下降意味著什么?看著開工的面積很大，但實際上大部分開工面積都是沒建設，因為沒有投資，投資看不出來，竣工量也看不出來，所以很多面積是只有數據而沒有竣工，我們無論如何不能想象去年我們大概七年蓋一個樓，竣工率是七分之一，今年是將近十分之一的竣工率。