任志強：絕不可能有5000萬套空置房 中國住房需求仍強勁

網(wǎng)上許多人在發(fā)布城鎮(zhèn)住房空置的數(shù)量。包括城市和全國。我沒有統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，但可以從住宅竣工數(shù)量推算。自九八年開始房改計算，至一二年共竣工住宅九十五億多平米。加一三年十一億，約一百零六億平米，約一億一千萬套住宅。其中房地產(chǎn)[0.00% 資金 研報]開發(fā)為六千七百萬套。按九八年舊房拆除量二點四億平米推算，十六年間約拆除三十多億平米。凈增約七十億住房面積。按九八年的城鎮(zhèn)化率計算，至一三年城鎮(zhèn)新增人口約二點二億人，折算為六千多萬個家庭。其間年結(jié)婚與離婚新增的家庭量為年800萬對結(jié)，300萬對離到年1300萬對結(jié)，380萬對離。按城鄉(xiāng)對半計，城鎮(zhèn)新增約七千萬個家庭。(當然不一定都有獨立住房)可以肯定城鎮(zhèn)新增家庭住房戶數(shù)，要超過新建住房套數(shù)。五普與六普調(diào)查數(shù)據(jù)中一代人單獨居住的比例從27%上升到38%，提高了11%。僅此就增加三千多萬戶家庭。從九八年計，增量就更高了。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，即使計算上約非成套住房(住房成套率10年六普數(shù)力76%)戶套比為1：1.01。因此絕不可能有5000萬套或更多的空置。如果說小城鎮(zhèn)中有較長期無人居住的住房，或許是全家外出打工，但這是他們的根。不可能放棄的根。(我家過去的保姆就是如此。)

許多人在網(wǎng)上自行公布住房自有化率。但與統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)差距很大。我公布一個2010年的數(shù)據(jù)。許多人認為每年新增住房很多，住房自有化率應(yīng)年年上升。但實際上是年年下降。因為家庭分裂速度大于住房自有化速度。即每年新增的家庭數(shù)大于商品房供應(yīng)數(shù)。分子，分母的變化導致住房自有化比例下降。尤其是城市之間的差別巨大。原有分配制時的基礎(chǔ)不同。保障的情況也不同。

當無法查清完全空置的情況時，我們用擁有第二套住房并偶爾居住的情況類比空置。因此用了個詞叫"空屋率"。也由此可以推算出全國城鎮(zhèn)中的空屋情況并不嚴重。同樣無法推算出幾千萬套的空置。深圳的空屋率更是較低的水平，更不可能85%的空置。

許多人總用城鎮(zhèn)人均住房面積計算，認為住房總最已經(jīng)滿足需求了。卻不知道城市間的差距巨大。上海被稱為是中國一線的大城市，卻不知道其戶均住房建筑面積在三十五個大中城市中倒數(shù)第二，全國七十個城市中倒數(shù)第五。從戶均中可知中國城鎮(zhèn)住房大多是低水平的維持型。美國1950的戶均為950平方英尺(戶內(nèi)面積)2000年為2260平方英尺，2005年為2436平方英尺。奧地利戶均住房3.2間，芬蘭戶均住房3.6間，法國戶均3.8間，德國戶均4.5間，美國戶均5.6間，中國戶均大約只有1.7間。這種住房水平僅按人均面積一個指標計算是不夠的。更別提只有5%的住房有熱水。不到30%的有燃氣。不到40%的住房有衛(wèi)生間了。難道這些都不應(yīng)改善?