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東莞模式:二手房20%個(gè)稅已實(shí)行5年 個(gè)稅效果不大?
20%個(gè)人所得稅引發(fā)二手房火爆交易
“國(guó)五條”的推出使得房地產(chǎn)市場(chǎng)再起風(fēng)波。
3月11日上午,東莞市南城區(qū)房管所大廳,正在辦理二手房交易手續(xù)的市民李雪顯然并不焦急,看不出國(guó)務(wù)院3月1日出臺(tái)的新“國(guó)五條”細(xì)則帶來(lái)的壓力。
根據(jù)新“國(guó)五條”細(xì)則,“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征的個(gè)人所得稅,通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的,應(yīng)依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。”即“20%個(gè)人所得稅(下稱“個(gè)稅”)”。
與國(guó)內(nèi)多個(gè)城市市民漏夜排隊(duì)趕著過(guò)戶不同,連日來(lái),東莞的二手房交易量較往常并未增加。一些房產(chǎn)中介表示,細(xì)則出臺(tái)后,電話咨詢的人增多了,但并未出現(xiàn)購(gòu)房者搶閘入戶的情況。
事實(shí)上,據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解,東莞自2007年11月1日就開(kāi)始執(zhí)行二手房20%個(gè)稅政策。5年來(lái),通過(guò)“做高房屋合理費(fèi)用”和簽訂“陰陽(yáng)合同”來(lái)規(guī)避高稅費(fèi),市場(chǎng)已經(jīng)消化了政策的調(diào)控影響。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況千差萬(wàn)別,東莞模式因其自身特殊性,難以推廣。
開(kāi)征高稅費(fèi)嚴(yán)打炒樓
東莞多位房產(chǎn)中介人士介紹,2006年7月國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》,當(dāng)年曾引發(fā)東莞樓市強(qiáng)烈反應(yīng)。
東莞的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng),歷史遺留問(wèn)題較多。
2006—2007年,東莞房地產(chǎn)增速過(guò)猛,大量廣深投資客進(jìn)入當(dāng)?shù)貥鞘小R罁?jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)分析,炒房風(fēng)盛,樓市過(guò)熱。
在東莞對(duì)二手房開(kāi)征20%個(gè)稅之前,當(dāng)?shù)貥鞘袑?shí)行兩種辦法征稅:核定征稅法—按房屋交易總價(jià)的2%征收;差額征稅法—按房屋交易總價(jià)減去房產(chǎn)原價(jià)以及合理稅費(fèi)后的差額計(jì)征20%。兩者選其一。
由于2000年以后購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)尤其是高端住房增值較多,一些二手房賣(mài)家往往以“不能提供房屋原值憑證,不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額”為由,采取核定征稅法來(lái)逃避應(yīng)繳的高額個(gè)稅。這引起東莞市地稅局的警覺(jué)。
東莞市地稅局2000年開(kāi)始使用電腦系統(tǒng),一些新房及次新房的銷(xiāo)售信息、納稅數(shù)據(jù)等擁有較完整的記錄。于是,市地稅局決定,自2007年11月1日起,對(duì)于那些能夠從地稅局電腦系統(tǒng)中查出房產(chǎn)原值的房屋,交易時(shí)都將實(shí)行差額征稅,核定征稅法停止使用。
以2007年?yáng)|莞市中心一套面積為155平方米、轉(zhuǎn)讓價(jià)為158萬(wàn)元的二手房為例:如果按照核定征稅法征收個(gè)稅,賣(mài)家應(yīng)繳納個(gè)稅僅為158萬(wàn)×2%=3.16萬(wàn)元;倘若從地稅局電腦系統(tǒng)查到該房產(chǎn)的原價(jià)為85萬(wàn)元,再加上賣(mài)方不能提供合理應(yīng)扣的稅費(fèi)單據(jù),則直接按照差額征稅法征收20%的個(gè)稅,那么賣(mài)方應(yīng)繳個(gè)人所得稅為(158-85)萬(wàn)×20%=14.6萬(wàn)元。兩相比較,賣(mài)家要多繳納11.44萬(wàn)元的稅款。
雖然理論上二手房個(gè)稅由賣(mài)家支付,但在現(xiàn)實(shí)中,這塊費(fèi)用往往被轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人身上。
差額征稅法讓二手房的交易成本暴漲,迫使很多業(yè)主和買(mǎi)家停止交易。東莞市民對(duì)樓市的態(tài)度轉(zhuǎn)為觀望。該政策實(shí)施半年內(nèi),東莞的二手房交易量大幅滑坡,一手樓市場(chǎng)的行情也很冷淡,樓市遭遇重創(chuàng)。
那段時(shí)期,部分實(shí)力較弱的中介機(jī)構(gòu)不是裁員便是倒閉,市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。
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中國(guó)商業(yè)遙感衛(wèi)星行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)份額(附市場(chǎng)集中度、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析等)
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