兩種避稅對(duì)策

上有政策，下有對(duì)策。東莞20%個(gè)稅政策實(shí)施半年之后，低迷的樓市開始回暖。這其中，通過做高房屋合理費(fèi)用和簽訂“陰陽(yáng)合同”兩種方式來(lái)規(guī)避高額稅費(fèi)不無(wú)作用。

前瞻網(wǎng)了解到，根據(jù)當(dāng)?shù)丶{稅規(guī)定，凡納稅人能提供房屋購(gòu)買合同、發(fā)票、契稅稅票或建造成本、費(fèi)用支出的有效憑證，或稅務(wù)部門征稅系統(tǒng)中有上次交易價(jià)格記錄的，均應(yīng)按照差額征稅法—按房屋交易總價(jià)減去房產(chǎn)原價(jià)以及合理稅費(fèi)后的差額征收20%個(gè)稅。

房產(chǎn)原價(jià)是指購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)(契稅、印花稅等)，必須憑發(fā)票、稅票、財(cái)政票據(jù)減除;合理費(fèi)用是指納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)(中介費(fèi))、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用，必須憑稅務(wù)發(fā)票或財(cái)政票據(jù)按規(guī)定扣除。

而如果通過做高裝修費(fèi)、中介費(fèi)、銀行利息等合理費(fèi)用，降低二手房的買賣差價(jià)，再計(jì)征20%個(gè)稅，稅費(fèi)就相當(dāng)少了。

東莞中介人士張曉明舉了個(gè)例子：“如果一套二手房買入150萬(wàn)(元),賣出200萬(wàn)(元)，按20%個(gè)稅征收，則產(chǎn)生的50萬(wàn)(元)盈利要交10萬(wàn)(元)稅。這時(shí)(便)會(huì)(通過)將裝修發(fā)票等抵扣的額度上調(diào)等特殊手法降低差價(jià)，減少征稅。”

中介人士丁海濤則透露，二手房交易還可通過簽訂“陰陽(yáng)合同”來(lái)調(diào)整成交價(jià)，降低征稅。

“陰陽(yáng)合同”是房產(chǎn)市場(chǎng)上為逃避稅費(fèi)常用的一種操作方法—二手房交易雙方往往簽訂兩份合同，一份按照真正的成交價(jià)簽訂，另一份則以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的金額簽訂，后者在交易時(shí)便能少繳一些房產(chǎn)交易稅。

中原地產(chǎn)東莞策略研究中心總監(jiān)車德銳說(shuō)：“‘陰陽(yáng)合同’并不是東莞樓市發(fā)明的，而是2006—2007年炒房高潮時(shí)由深圳投資客帶來(lái)的，如今國(guó)內(nèi)二手樓市交易中多有這種現(xiàn)象。”

據(jù)前瞻網(wǎng)記者了解，為了杜絕“陰陽(yáng)合同”，東莞市地稅局于2012年3月31日上線了二手房評(píng)估系統(tǒng)。該系統(tǒng)采集了全市33個(gè)鎮(zhèn)街、園區(qū)的90多萬(wàn)套房產(chǎn)信息，超過55萬(wàn)條數(shù)據(jù)，通過房屋區(qū)域、年份建筑造價(jià)、樓層朝向、結(jié)構(gòu)、帶不帶電梯等因素，再參照系統(tǒng)設(shè)置的基準(zhǔn)系數(shù)，對(duì)全市的二手房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

當(dāng)買賣雙方進(jìn)行二手房交易時(shí)，如果交易價(jià)格低于二手房評(píng)估系統(tǒng)的評(píng)估價(jià)格，將按照評(píng)估價(jià)格進(jìn)行納稅。

樓市交易量重新走高后，房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn);較之周邊城市，漲幅亦較低。