高利貸助推

鄂爾多斯的樓市危機是此輪調控下的典型，只不過，唯一例外的是，熱錢(即民間借貸)助推了樓市泡沫迅速從瘋狂轉為破滅，并波及甚廣。

5月22日，潘石屹表示，在近一年，鄂爾多斯人基本上很少買SOHO的房子了，因為我們的商業只能保證鄂爾多斯人每年5%-6%的年收益，但當地的高利貸則可以保證20%，甚至50%。早在2009年以前，潘石屹的SOHO一度備受鄂爾多斯人追捧。而潘石屹也多次去鄂爾多斯當地推廣樓盤。

潘石屹的房子不再受鄂爾多斯人追捧，事實上與2008年年底那場“4萬億投資刺激”有著很大關系。

據王強回憶，早在2000年，鄂爾多斯房價還在2000元/平方米左右，隨后幾年間，鄂爾多斯房價一直保持在平穩狀態，到2008年下半年時，鄂爾多斯的房價也只徘徊在4500元/平方米到5000元/平方米之間。但4萬億刺激后，鄂爾多斯房地產一下子就火起來了，直到2009年，一些浙江等外地開發商進駐鄂爾多斯，把外面的包裝手法用到“淳樸”的鄂爾多斯市場上，一下將房價炒到8000元/平方米左右。這讓鄂爾多斯當地人看到了漲價空間。

2009年，曾在當地做過房地產代理機構的張祖幫在鄂爾多斯經歷了最風光的時刻，用他的話說，是“瘋狂日光的一年”。“那時，隨便一家開發商，只要土地拿到手，設計方案剛出來，就有購房人捧著定金找來，一口氣三套、十套的買，幾百套房一會功夫就賣完了。”大家瘋狂買房，一是房價不停上漲，“一天一個價”，房產成了最賺錢的投資品。而更重要的是，有了房子這項不動產，就能到銀行抵押融資。

“之后，大量的非專業民營企業進入房地產，不管以前是挖煤的還是做羊絨的都想做房地產。他們進入房地產的方式就是民間借貸。”王強說，鄂爾多斯與其他地方不同的是，當地的民間融資很靈活，基本上當地有點社會關系網就可以融到錢，繼而利用杠桿效應進行房地產開發。

“鄂爾多斯最終形成了惡性循環。首先是賣煤的錢變成高利貸，高利貸的錢再進入房地產。最瘋狂時期，鄂爾多斯房價是首府呼和浩特的兩倍。當時，大家發現地產項目的利潤比煤礦的利潤還要高。不久，僅鄂爾多斯的開發商就猛增至約400家。”張祖幫說，短時間之內，風險積聚，就這樣形成惡性循環，開發商的毛利至少要在100%以上才能維持這個循環。

這一點，李力深有感受。在鄂爾多斯，與當地開發商談論成本，必談的是財務成本(即行業內統稱的融資成本)。“在鄂爾多斯開發樓盤，包括財務成本在內，凈利潤要保證在50%以上才可以保證項目正常運轉。”李力分析說，就算僅以月息3分來算，僅財務成本就占去利潤的80%，再加上項目自身的凈利潤20%。也就是說，把融資成本算進總成本中，融資成本將占約30%，可見融資成本之高。

據前瞻網記者了解，鄂爾多斯當地90%的開發商是民營企業，大多采用的融資方式都是民間借貸。

王強對此也證實。他將這些原因歸結到銀行的“嫌貧愛富”。“如果能通過民間融資就能正常運轉，誰愿意去銀行看臉色，等上至少一個月的審批呢?更何況，在鄂爾多斯這個地方，地產商都很難通過銀行貸款。”

“當調控一來，房地產整體大勢面臨去投資化，供需嚴重不平衡的鄂爾多斯樓市一下子就坍塌了。當時張祖幫從鄂爾多斯相關部門得到一個確切的數據是，當地人均住房達到2.97套，幾乎處于零剛需狀態。”張祖幫稱。

記者了解到，由于沒有資金，目前當地的民營開發商已經開始用樓、豪車抵債。據星河灣相關人士透露，他曾經去一個業主辦公室那里催尾款，業主直接拿出了六七個億債單給他看。

據當地金融系統官員透露，自去年開始，鄂爾多斯當地產政府就開始摸底高利貸情況。地方政府對于這場危機目前還未有更好的措施，目前僅是摸底調研，組織一小部分政府人員進行團購，一定程度上緩解鄂爾多斯樓市困境;而目前更多的人還是寄希望于銀行提高對鄂爾多斯的信貸力度。