旅游地產是個偽命題?

旅游地產或為房企在樓市嚴厲調控下，為繼續(xù)生存而尋找的一塊“跳板”。

據(jù)前瞻產業(yè)研究院了解，2012年1-4月份，全國房地產開發(fā)投資15835億元，其中，住宅投資10818億元，同比增長13.9%，增速回落5.1個百分點。調控對住宅的抑制作用明顯。

“從政策調控到土地政策及趨勢到長期利潤上看，目前住宅地產調控從緊，商業(yè)地產仍是‘商住倒掛’，旅游地產或是調控背景下房地產商的另一條可選之路。”亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓認為。

前瞻產業(yè)研究院房地產分析師柳存遠分析，如今樓市基本呈現(xiàn)“一級城市靠地產，二三級城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢，由于地產和旅游資源的稀缺性，二三級城市旅游地產熱或將如海南旅游地產發(fā)展一般，引發(fā)二三級城市新一輪跑馬圈地，從而推動房價上漲。

對于傳統(tǒng)開發(fā)商來說，布局旅游業(yè)，很大部分是“曲線”做地產，即賣配套的住宅和商鋪。“旅游地產最大的問題就是拿旅游之名行地產之實，以突破限制嚴格的調控政策。目前來看，炒作旅游地產概念的目的，主要還是推銷旅游地產主題項目附帶的房地產項目。”謝逸楓表示。

從商業(yè)模式和盈利模式而言，即使是國內現(xiàn)在發(fā)展最好的旅游地產開發(fā)商華僑城，仍然未能實現(xiàn)真正以旅游方面的收入來支撐的盈利模式。華僑城年報顯示，盡管主題公園和文化表演也能帶來門票和演出收入，但華僑城真正的盈利仍來自于項目配套住宅的銷售收入。

雅居樂的清水灣項目，號稱旅游地產，其實主要由住宅提供溢價紅利，隨著調控發(fā)威，海南成交急劇下滑，項目便陷入尷尬境地。美林在5月7日的研報中指出，一季度是海南樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，但清水灣整體銷售額同比下降32%。

因此，標普對于雅居樂將清水灣模式復制到云南并不看好。其分析師稱，開發(fā)商與當?shù)卣囊庀騾f(xié)議一般都很長，如果雅居樂想盡快投入實現(xiàn)產出，對資金的要求會很高，而這也將增加風險。這也是其他絕大部分旅游地產開發(fā)商面臨的問題。同時，旅游地產受經濟影響大，不是剛需產品，銷售對象并不穩(wěn)定。

地方政府政績驅動

在旅游地產狂潮背后，一直有一只“看不見的手”：是地方政府的積極主動，推動了旅游地產開發(fā)熱潮。

早在2010年8月17日，中國房地產協(xié)會副會長朱中一就在“旅游導向型土地發(fā)展國際高峰論壇”上表示，在全國各省市制訂的“十二五”規(guī)劃中，已有27個省區(qū)市把旅游業(yè)作為支柱產業(yè)或者第三產業(yè)當中的領頭產業(yè)。

“我們經常接到各個地方的邀請去進行開發(fā)，他們希望能復制深圳的模式，”華僑城內部人士表示，華僑城因其最早開始做文化與旅游地產的開發(fā)，受到各地青睞，但公司對選擇在何處拓展非常慎重。

業(yè)內人士分析，旅游地產熱的背后，與地方政府的利益驅動不無關系。地方政府通過引入房地產企業(yè)開發(fā)旅游地產，不僅能夠實現(xiàn)財政收入和GDP的提升，還有助解決就業(yè)問題，旅游項目逐步成熟后，還會產生持續(xù)的稅收收入，帶動當?shù)叵M，可謂一箭多雕。

去年以來，土地市場持續(xù)低迷，土地流拍頻現(xiàn)。但國土部最新數(shù)據(jù)顯示，去年全國土地出讓金收入仍達3.15萬億，創(chuàng)下新高。有不愿透露姓名的開發(fā)商說，很多地方以招商引資進行旅游開發(fā)名義掛牌出讓土地，尤其是三四線城市。在開發(fā)商幾乎都會先行開發(fā)別墅等高端住宅產品。

旅游地產項目的開發(fā)，勢必對投資區(qū)域的資源環(huán)境帶來影響。博森公司在西雙版納白象湖的“填湖事件”就是一例。有消息稱，國家土地督察成都局已就上述情況展開調查。

西雙版納州招商局副局長張志勇撰文稱，西雙版納旅游地產發(fā)展缺乏整體規(guī)劃，存在破壞性開發(fā)利用、浪費稀缺資源等問題。同時，受國家土地等政策因素的影響和制約，一些優(yōu)勢項目的落地較為困難。

云南省政府表示，今后，政府將出臺新規(guī)，嘗試以更多方式結合，減少旅游項目的征地規(guī)模。