據(jù)前瞻網(wǎng)獲悉，隨著住宅房市場(chǎng)調(diào)控政策趨嚴(yán)，地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)行商業(yè)地產(chǎn)，但熱捧之下，卻隱藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

“具體位置不一定給你明確，但是你每個(gè)月可以拿到若干個(gè)平方米的商鋪?zhàn)饨穑顿Y收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行利率。”這恐怕是當(dāng)下一些產(chǎn)權(quán)式商鋪售樓小姐最常見(jiàn)的說(shuō)辭。投資者將虛擬的商鋪買下來(lái)，然后又轉(zhuǎn)租給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，投資者穩(wěn)拿房租，這樣的說(shuō)法理論上成立，但開(kāi)發(fā)商是否靠得住?能不能按他承諾的價(jià)格租出去?

據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著此次調(diào)控不斷深入，在激烈的商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，10年前被禁止的“售后包租、返本銷售”等非法集資的方式又有抬頭的跡象。

租金“誘惑”

據(jù)前瞻網(wǎng)記者調(diào)查，市場(chǎng)上已開(kāi)始出現(xiàn)形形色色“售后包租、返本銷售”的廣告，報(bào)紙、路牌、短信，幾乎都能看到類似的字句，如“20年包租、年收益9%年”、“年回報(bào)率8%”……更有項(xiàng)目仔細(xì)地列出了收益公式：“年支出、年回報(bào)”、“期滿回購(gòu)，買賣自由”，諸如此類的廣告語(yǔ)，一時(shí)間，“售后包租、返本銷售”模式大有卷土重來(lái)的架勢(shì)。甚至有的廣告上還寫著“銀行和保險(xiǎn)公司的擔(dān)保”。

但據(jù)調(diào)查，此類廣告中所提到的銀行和保險(xiǎn)公司擔(dān)保，幾乎全部是“幌子”。在被調(diào)查的幾家商鋪中，當(dāng)問(wèn)到“擔(dān)保”的具體事宜時(shí)，商鋪銷售人員均以各種不同理由回避相關(guān)問(wèn)題。

項(xiàng)目“硬傷”

在上海、西安、石家莊等城市，凡是打出“售后包租、返本銷售”廣告來(lái)招攬業(yè)主的項(xiàng)目，均存在較大的“硬傷”。

這些項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)、管理等環(huán)節(jié)存在許多法律上的漏洞，如開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有履行正規(guī)合法的招拍掛手續(xù)，有沒(méi)有經(jīng)過(guò)合法的土地登記手續(xù)以及所取得的地塊是否可用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。

另?yè)?jù)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有在領(lǐng)取預(yù)售許可證后方可對(duì)外予以銷售，但在實(shí)際銷售中，許多開(kāi)發(fā)商無(wú)法領(lǐng)取或不具備領(lǐng)取條件就急于向社會(huì)公眾招商，將面臨預(yù)售合同無(wú)效的法律后果。而且在宣傳的過(guò)程中，總是夸大其詞，甚至虛假宣傳。

“在售后包租的銷售模式中，絕大多數(shù)項(xiàng)目銷售的都是期房，通過(guò)‘售后包租、返本銷售’提前收回資金，轉(zhuǎn)而將銷售款作為開(kāi)發(fā)資金，投入后期開(kāi)發(fā)。這樣的模式很容易出現(xiàn)爛尾糾紛。”一業(yè)界人士說(shuō)。