融資困境

“售后包租、返本銷售”的銷售模式，都是開發商資金鏈緊張迫不得已采取的辦法。從更深的層次看，這一現象背后則是整個商業地產市場融資困難的問題。

據中國商業經濟學會副會長、中國人民大學商學院教授黃國雄介紹， 所謂的“售后包租、返本銷售”實際上是一種噱頭，是開發商玩的財務技巧。從表面上看，開發商開出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實際上，開發商通過提高商鋪售價，已將今后要付給投資者的利息預提出來了。

另據前瞻網記者了解，即使是那些順利交房的商業地產項目，后來的情況也不容樂觀。很多鋪面租期到期后，承租者就一關了之，上海嘉定地區及江蘇鹽鹽就曾出現過商鋪長期關門的情況。

向小業主散售商鋪的行為歷來頗具爭議。包括萬通地產在內的諸多開發商都試圖通過新金融平臺融資，進而減少散售商業地產的數量，以避免給中小投資者帶來較大的風險。

一位不愿具名的商業地產開發商透露，地產私募基金往往兩三年內就要退出，而商業地產要取得回報，需要的時間遠遠要多于3年。這使得商業地產的開發商很難利用私募等房地產金融創新平臺來獲得資金。

在這樣的背景下，如果房地產公司本身出現資金鏈缺口，那么賣掉一部分所持有的商業項目換取現金流，甚至依靠銷售項目獲取資金，幾乎成為唯一出路。同時，中小投資者會因為投資商業地產而將冒更多的風險。

鑒于此，國內一些開發商，已經開始在經營模式上進行創新，建立專業團隊來運營，以防范風險。