不過(guò)，一些報(bào)告后來(lái)也流傳了出來(lái)，從中也可窺見(jiàn)萬(wàn)科當(dāng)時(shí)的一些發(fā)現(xiàn)：

比如，萬(wàn)科預(yù)測(cè)，2013年，首次置業(yè)人口紅利的拐點(diǎn)將出現(xiàn)，2013年后新增首次置業(yè)人口將迅速下降，而改善型和高端再改需求將不斷增加;到2017年左右，20-65歲的總勞動(dòng)人口將達(dá)到高峰，老齡人口在此期間將不斷增加。2013年前，北京、上海等一線城市將出現(xiàn)投資高端改善型、養(yǎng)老度假休閑型物業(yè)的趨勢(shì)。

萬(wàn)科的預(yù)判部分來(lái)自自己的客戶(hù)資料：萬(wàn)科的第一大客戶(hù)群是30-34歲人群，屬于1962-1972年出生的“嬰兒潮”一代，到2007-2011年，轉(zhuǎn)變?yōu)樯凸热巳海倲?shù)將在近幾年內(nèi)明顯減少;但另一方面，隨著這一客戶(hù)群全面進(jìn)入40-49歲年齡段，他們也將步入事業(yè)的高峰，購(gòu)買(mǎi)力也將提高，對(duì)改善型物業(yè)的需求也會(huì)增加。

在這項(xiàng)研究中，他們還發(fā)現(xiàn)了住宅市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的新動(dòng)力——遷移人口。在分析2006年萬(wàn)科成交客戶(hù)的資料時(shí)，萬(wàn)科發(fā)現(xiàn)，持有與人口遷移有關(guān)的購(gòu)房動(dòng)機(jī)——如“從異地遷到本地”、“方便工作和事業(yè)”、“原來(lái)的房子拆遷”、“想把父母接到一起住”、“想和父母分開(kāi)、單獨(dú)居住套房”、“準(zhǔn)備結(jié)婚”、“為了孩子的成長(zhǎng)教育”等——的客戶(hù)竟然占到了所有成交客戶(hù)的31%。

萬(wàn)科由此判斷，城市化和人口遷徙——農(nóng)村向城市遷徙，小城向大城市遷徙，內(nèi)地向沿海遷徙，這個(gè)故事還會(huì)延續(xù)十到二十年，而中國(guó)沿海城市帶的人口紅利期，也會(huì)因?yàn)檫@個(gè)因素，要比中國(guó)整體的人口紅利期持續(xù)得更為長(zhǎng)久一些。

基于以上這些判斷，萬(wàn)科這些年一直在不斷調(diào)整自己的戰(zhàn)略。自2009年后，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老住宅等物業(yè)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)，就頻頻出現(xiàn)在萬(wàn)科的戰(zhàn)略表述中。向更細(xì)分人群提供產(chǎn)品，也成為一個(gè)重要課題。

“銀發(fā)市場(chǎng)”大爆發(fā)

統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2012年末，我國(guó)60周歲及以上人口達(dá)到19390萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4.3%，比上年末提高了0.59個(gè)百分點(diǎn)。