2011年，住宅市場(chǎng)因樓市調(diào)控變得寒意陣陣，但商業(yè)地產(chǎn)卻風(fēng)生水起，北京、上海、深圳等一線城市西子樓租金均逆勢(shì)大幅上漲。

CBD寫(xiě)字樓供不應(yīng)求

在深圳福田中心區(qū)深南大道旁，一塊3.92萬(wàn)平方米的地塊上，一座240多米高的46層大樓即將竣工，這座大樓就是深圳證券交易所運(yùn)營(yíng)中心。大樓竣工后，深交所將從羅湖搬遷到福田。隨著廣深港客運(yùn)專(zhuān)線的通車(chē)，已經(jīng)有香港的金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始進(jìn)駐深圳福田中心區(qū)。“深交所進(jìn)駐后，福田中心區(qū)CBD將得到升級(jí)，這一區(qū)域的寫(xiě)字樓租金將進(jìn)一步上漲。” 某商業(yè)地產(chǎn)部主管表示。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院資料顯示，深交所大樓落成后辦公面積將達(dá)16萬(wàn)平方米，但絕大部分將被深交所自用，出租面積有限。夏春毅表示，“深圳CBD在2012年的供應(yīng)仍十分有限。”2011年，深圳寫(xiě)字樓租金上漲24%。據(jù)測(cè)算，目前深圳福田CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為12.4%。另一位業(yè)內(nèi)人士也表示，目前深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓租金為每月每平米178元，在一線城市中處于低位，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金2012年繼續(xù)上漲沒(méi)有懸念。

與北京相比，深圳寫(xiě)字樓租金的上漲幅度并不算大。據(jù)測(cè)算，2011年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租金漲幅高達(dá)41.4%，平均凈有效租金達(dá)每平米293元的歷史高位。北京甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率也創(chuàng)下歷史新低，截至2011年底，金融街、東二環(huán)和中關(guān)村等熱點(diǎn)區(qū)域更是低于5%。據(jù)預(yù)測(cè)2012年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金將進(jìn)一步上漲。目前北京熱點(diǎn)區(qū)域客戶排隊(duì)等候出租的面積并不少見(jiàn)。

上海的寫(xiě)字樓的租金漲幅相對(duì)溫和，2011年累計(jì)上漲17.4%。與深圳、北京一樣，上海中央商務(wù)區(qū)供給依然不足。數(shù)據(jù)顯示，浦西和浦東中央商務(wù)區(qū)內(nèi)辦公樓空置率分別降至5.2%和7.4%。位于靜安區(qū)2011年四季度剛剛竣工的甲級(jí)寫(xiě)字樓1788國(guó)際中心，目前出租率達(dá)78%。該業(yè)內(nèi)人士表示，“未來(lái)12個(gè)月內(nèi)，上海核心商務(wù)區(qū)內(nèi)的新增供應(yīng)量將十分有限，2012年業(yè)主們?nèi)詫⒈Ｓ凶h價(jià)能力并繼續(xù)推動(dòng)租金適度增長(zhǎng)。”目前，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金水平為每平米每月266元。

廣州的寫(xiě)字樓租金水平漲幅為9.5%，為一線城市最低。不過(guò)，2011年廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量仍創(chuàng)歷年新高，達(dá)55萬(wàn)平方米，比2010年上升32%。在廣州中央商務(wù)區(qū)天河和珠江新城，2011年剛剛竣工的富力盈信大廈、太古匯和高德置地三期出租率都超過(guò)7成。業(yè)內(nèi)人士表示，“在甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量方面，廣州遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)其它一線城市，從凈吸納量差距收窄上來(lái)看，足以證明廣州寫(xiě)字樓升級(jí)以及擴(kuò)充需求強(qiáng)勁，對(duì)抗外圍因素力量比預(yù)期中強(qiáng)。”

今年依然看漲

雖然多家商業(yè)地產(chǎn)研究人士都表示，2012年一線城市寫(xiě)字樓租金的行情受經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素影響，但總體上漲已經(jīng)形成共識(shí)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),“受全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)疲軟、中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩等因素影響，未來(lái)12個(gè)月租戶的擴(kuò)張需求受限，市場(chǎng)觀望情緒將有可能持續(xù)，租金增長(zhǎng)空間進(jìn)一步收窄。”

業(yè)內(nèi)人士表示，與住宅市場(chǎng)低迷不振相比，寫(xiě)字樓市場(chǎng)是2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。寫(xiě)字樓空置率降低從側(cè)面看是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的表現(xiàn)，而城市CBD擴(kuò)容、寫(xiě)字樓租金上漲將是未來(lái)幾年的發(fā)展趨勢(shì)。